Перейти к содержимому

Что означает договор купли продажи квартиры

Содержание:

Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, и не требует обязательного нотариального заверения. Исключение составляют, в частности, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, которые подлежат нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Примечание. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности по договорам, заключенным в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве, не требуют обязательного нотариального удостоверения ( ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

Договор должен содержать сведения о каждой стороне договора и все существенные условия, при отсутствии которых он будет считаться незаключенным, а также иные условия (ст. ст. 549 — 550, 432 ГК РФ).

1. Сведения о каждой стороне договора

В договоре купли-продажи квартиры обязательно указываются дата и место заключения договора, сведения о каждой стороне сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации). Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, указывается наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.

Если договор заключает не собственник квартиры или не покупатель, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица) действует от их имени.

Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны. Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя. В этих случаях понадобится разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки. Их согласие понадобится также и в некоторых других случаях: например, когда в квартире проживали члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29, п. 1 ст. 30, п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; Постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П).

2. Существенные условия

К существенным условиям договора купли-продажи квартиры, в частности, относятся следующие условия.

2.1. Предмет договора

В договоре должны быть обязательно указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К таким данным относится наименование помещения — квартира, номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположена квартира, общая и жилая площади (ст. 554 ГК РФ).

Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр.

Все эти сведения отражены в выписке из ЕГРН и техническом паспорте, предоставляемых органами Росреестра и БТИ.

Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).

2.2. Цена договора

Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи квартиры. Она определяется либо по обоюдному соглашению, либо на основании результатов независимой оценки (ст. 555 ГК РФ).

Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена квартиры определяется исходя из ее площади.

Также стороны могут определить порядок оплаты, сроки и размеры платежей.

2.3. Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой

Существенное условие договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, — перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. К таким лицам могут относиться, например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи (ст. ст. 558, 675 ГК РФ).

К иным условиям договора купли-продажи квартиры, в частности, относятся следующие условия.

3.1. Сведения о правоустанавливающих документах

В договоре желательно указать сведения о правоустанавливающих документах на квартиру: на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.), вид права владения продавца и реквизиты документа, подтверждающего такое право.

3.2. Сведения об ограничениях

В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, залога и иных ограничений (см., например, ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; ст. ст. 37 — 38 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

3.3. Условие об освобождении квартиры

В договоре желательно предусмотреть срок, в течение которого продавец и члены его семьи выселятся из квартиры, вывезут имущество и снимутся с регистрационного учета по данному адресу.

Кроме того, в договоре могут быть предусмотрены и другие условия, например условие об ответственности сторон.

Продажа квартиры, находившейся в собственности менее трех лет (если квартира была приобретена в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если квартира была приобретена в собственность после 01.01.2016), влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ (при наличии облагаемого налогом дохода) ( п. 17.1 ст. 217 , пп. 2 п. 1 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). При декларировании дохода от продажи квартиры вы вправе заявить имущественный налоговый вычет ( пп. 1 п. 1 , пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). С момента продажи квартиры утрачивается обязанность по уплате налога на имущество физических лиц ( ст. ст. 400 , 401 НК РФ).

Покупатели квартиры становятся плательщиками налога на имущество физических лиц ( ст. ст. 400 , 401 НК РФ). Также они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета ( пп. 3 п. 1 , пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц? >>>

Что должно быть прописано в договоре купли продажи квартиры, а чего стоит опасаться

Сегодня основным документом, подтверждающим акт купли или продажи жилья, является Договор купли-продажи. Если продавец и покупатель полностью доверяют друг другу, его можно составить самостоятельно в простой письменной форме, и не обязательно заверять у нотариуса. Однако при желании сторон оформление сделки выполняется в нотариальной форме.

Кроме того, в некоторых случаях законом предусмотрено обязательное подписание Договора в присутствии нотариуса, который в данном случае выступает в качестве государственного свидетеля. Это требование является обязательным для сделок с участием иностранцев, людей старше 70 лет, глухонемых, слепых и некоторых других категорий населения.

Обязательные пункты договора купли-продажи

Каждый договор состоит из обязательной части и дополнительных условий. К числу обязательных пунктов типового документа, предъявляемого для регистрации в Едином государственном реестре, относятся:

1. Паспортные данные участников сделки и их подписи.

В договоре в обязательном порядке регистрируются все данные паспортов продавца (или продавцов, если объект продажи находится в долевой собственности) и покупателя. Если стороны представлены посредниками, действующими по доверенности, в договоре указываются реквизиты доверенности и данные доверителя.

В случае, когда одной из сторон выступает ребенок, не достигший 14 лет, в договоре должны быть указаны данные, содержащиеся в его свидетельстве о рождении, а также в паспорте его официального представителя, которым могут выступать отец или мать, попечитель или опекун.

Если ребенок уже достиг 14-летнего возраста, он подписывает договор самостоятельно, в присутствии и с согласия лица, представляющего его интересы. Данные представителя (отца или матери) вносятся в договор, под которым они также ставят свою подпись.

2. Недвижимость, являющаяся предметом купли-продажи.

В договор вносятся сведения о расположении объекта на участке, в том числе его адрес, назначение помещения, дата постройки, общая и жилая площадь, этажность и другие технические характеристики, содержащиеся в паспорте жилья и справке из БТИ.

3. Правоустанавливающие документы, дающие продавцу основание для владения недвижимостью.

Их реквизиты в обязательном порядке должны быть указаны в договоре. В качестве правоустанавливающих документов могут выступать:

  • договор купли-продажи;
  • договор ренты;
  • договор мены;
  • договор пожизненного содержания с иждивением;
  • свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону;
  • решение суда;
  • постановление администрации, если речь идет о земельном участке, и т. д.

При этом нужно обязательно проследить за тем, чтобы фамилия продавца, указанная в правоустанавливающих документах, совпадала с той, которая значится в паспорте. Ведь с момента приобретения имущества в жизни владельца могло произойти много перемен – вступление в брак или развод, смена фамилии. Чтобы избежать проблем, надо внимательно читать текст договора и в случае необходимости требовать у собственника предъявления документов, объясняющих причину изменения фамилии.

Читайте так же:  Штраф за рекламную вывеску

4. Цена недвижимости, которая устанавливается сторонами по взаимному согласию.

Стоимость жилья устанавливается за единицу площади, а его общая цена исчисляется на основании фактического метража проданного имущества. Денежная сумма указывается в рублях, а количество денег, заложенное в банковскую ячейку, должно совпадать с прописанным в договоре.

Интересуемся деталями, не забываем о своих интересах

Прежде чем подписывать, выясните не понятные пункты

Покупка и продажа недвижимости – очень ответственный акт, поэтому и к составлению договора нужно подходить крайне серьезно. Подписание документа – заключительная часть большой работы по подготовке сделки, которая была проведена покупателем или его представителем – риелтором. В его тексте, помимо обязательных пунктов, находят отражение нюансы, которые позволят защитить интересы покупателя и продавца при заключении сделки с недвижимостью.

Если типовой договор не устраивает одну из сторон, не нужно стесняться потребовать изменения одного или нескольких пунктов и приведения их в такой вид, который удовлетворит лица, участвующие в сделке.

Если какие-то положения или термины вызывают вопросы, надо обязательно выяснить, что они означают. Изменить уже подписанный договор невозможно или очень трудно, тогда как внести коррективы на этапе подготовки документа вполне реально.

Отсутствие обременений, дееспособность сторон, порядок и сроки передачи квартиры – важные моменты

Текст договора может включать и другие пункты, призванные обеспечить положительный исход сделки и безопасность сторон. Первое, что должно быть прописано, это гарантии отсутствия обременений, которые могли бы послужить причиной срыва сделки. Если квартира заложена, отчуждена, состоит под арестом и т. д., договор не сможет пройти государственную регистрацию.

Подтверждение дееспособности сторон - второй важный пункт. В договоре указывается, что стороны не находятся под опекой и не страдают заболеваниями, которые могут помешать им понимать суть происходящего и содержание договора. Также покупатель и продавец должны подтвердить, что они не находятся под влиянием обстоятельств, вынуждающих их заключать заведомо невыгодную сделку.

В договоре должен указываться перечень лиц (если таковые имеются), которые после заключения сделки сохраняют право на проживание на данной жилплощади. Указывают сроки, в течение которых продавец обязуется выписаться и освободить квартиру от своего имущества. Следующие пункты - форма и сроки передачи денег. Последний вызывает больше всего вопросов сторон, так как является апофеозом и смыслом всей сделки.

Условия и механизм передачи денег

Самый безопастный способ - передача денег через банковскую ячейку

Они должны исключать возможность обмана и быть максимально удобными для сторон. Передать деньги можно до заключения договора, во время или после его подписания.

Наибольшее распространение получила передача денег через банковскую ячейку, которая зарекомендовала себя как самый безопасный и беспроигрышный способ передачи наличности.

В банке на определенный срок арендуется сейфовая ячейка, в которую закладывается сумма, эквивалентная стоимости жилья. Продавец сможет забрать деньги только после предъявления документа, подтверждающего, что квартира перерегистрирована на имя покупателя. Присутствие самого покупателя при этом не обязательно.

Договор купли-продажи: основные пункты и дополнения. Уделите должное внимание всем деталям документа

Любая сделка на вторичном рынке предусматривает заключение договора купли-продажи. Он состоит из обязательных пунктов и дополнений. Участники сделки имеют право в договоре отразить свои условия и важные моменты. При возникновении любых сложностей они будут веским доказательством, чтобы отстоять права в суде.

Корреспондент портала Metrinfo.ru постарался разобраться в том, на что нужно обратить внимание до того, как договор купли-продажи станет официальным документом.

О пользе предусмотрительности
Реалии нашего рынка недвижимости таковы, что никто никогда не заключает договор купли-продажи на недвижимость сразу. Сначала составляется некий первоначальный документ – предварительный договор, авансовое соглашение или еще какая-то бумага. «Я бы назвала этот документ самым важным, - убеждена Ольга Варакутина, директор отделения агентства «МИЦ-недвижимость». – Ведь именно в нем оговариваются все условия будущей сделки, само подписание договора купли-продажи будет происходить так, как это описано в предварительном договоре. Изменить условия без согласия другой стороны будет уже невозможно».

Первый вопрос, который эксперт рекомендует прояснить: с кем вы договариваетесь? Действительно ли человек, называющий себя хозяином квартиры, им является? Нет ли других собственников? Будут ли они согласны с условиями продажи (да и вообще с самой продажей)? Если кто-то называет себя представителем собственника, он должен иметь соответствующую доверенность.

Далее в предварительном договоре следуют все детали будущей сделки. Прежде всего, цена. Порядок оплаты. В каком месте будет проходить сделка. Кто будет нести расходы по ее (сделки) заключению. Даже такие вопросы, как последующее освобождение квартиры и передача ключей, тоже лучше обсудить заранее.

«От того, насколько четко будут обозначены условия в предварительном соглашении, зависит, будет ли заключен договор купли-продажи, а также последствия для сторон в случае, если договор заключен не будет, - говорит Оксана Щеславская, юрист компании «Пересвет-Недвижимость». – Большое значение имеют формулировки – в зависимости от них предварительный договор может быть расценен судом как договор залога, как долговая расписка, как договор поручения и т.д. От этого зависит, сможет ли покупатель в случае незаключения основного договора вернуть уплаченные им продавцу деньги, можно ли будет в судебном порядке обязать продавца заключить основной договор либо заставить возместить убытки».

Основной договор
Именно этот документ (официальное название – договор купли-продажи) является основанием для перехода права собственности на недвижимость. «Договор купли-продажи недвижимого имущества обычно заключается в простой письменной форме, - говорит Владимир Спасский, директор юридического департамента компании МИАН. – Но по желанию сторон он может быть заключен и в нотариальной форме». Также эксперт напоминает, что договор считается заключенным только с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной Регистрационной службы. Если стороны просто подписали документ, а после этого он не прошел регистрацию в УФРС – с правовой точки зрения такой договор считается незаключенным.

Что должно быть в этом документе? «Подробное описание сторон сделки: ФИО, пол, дата рождения и т.д., - перечисляет Дмитрий Аверин, руководитель юридического департамента компании «Новое Качество». – Это все важные моменты: не указание, например, пола, например, является основанием для приостановки регистрации сделки». Также необходимо описание предмета сделки на основании данных органов ФРС и БТИ. И, разумеется, цена (о ней мы подробно поговорим чуть позже), а также сроки оплаты и сроки передачи имущества.

Помимо вышеперечисленных аспектов (они обязательны с юридической точки зрения) есть и другие. Формально без них можно обойтись, но лучше все же сделать. «Неплохо было бы описать состояние квартиры (учитывая, что это вторичный рынок), хотя бы в общих чертах, чтобы избежать возможных претензий в дальнейшем, – говорит Дмитрий Аверин. – Если квартира продается с мебелью, желательно описать ее тоже». Также хорошо бы указать, - кто, в каком порядке, в какие сроки и за чей счет передает документы на регистрацию сделки. Еще аспект: если оплата производится после госрегистрации, будет ли в этот период квартира находиться в залоге у продавца? Обычно органы ФРС в подобных случаях по умолчанию ставят запись о залоге – покупателю потом придется потратить массу времени и сил, чтобы снять его.

Ольга Варакутина («МИЦ-недвижимость») напоминает и о такой проблеме, как телефонный номер. Дело в том, что по правилам МГТС телефон принадлежит не квартире, а человеку – соответственно, продавец квартиры может написать на телефонный узел заявление с просьбой перевести номер на его новый адрес. Покупатель остается, таким образом, без телефона – чтобы поставить новый, ему придется опять-таки тратить время и силы.

Цена, ценою, о цене…
Теоретически цена – одно из существенных условий договора, наряду со сторонами сделки, объектом и всем прочим, о чем уже написано выше. Однако к этому предмету в последнее время уделяется столько внимание, что мы решили посвятить ему отдельную главу.

Дело в том, что деньги, вырученные от продажи квартиры, являются доходом, с которого продавцу следует заплатить подоходный налог – 13%. Правда, ст. 220 Налогового кодекса (НК) предоставляет налогоплательщику т.н. налоговый вычет – если он владел продаваемой недвижимостью более трех лет, то на полную сумму. Если менее – до 1 млн. руб.

Что это означает на практике? Квартиры (во всяком случае, в Москве) стоят значительно больше миллиона. Возьмем для примера, что владелец со «стажем» менее трех лет продает свою недвижимость за 4 млн. руб. Вычетом не покрывается 3 млн. (4-1), и 13% с этой суммы составит 390 тыс. руб. Именно столько налогов и придется заплатить. Многовато…

На рынке давным-давно изобретена схема, позволяющая уходить от налогов: в договор просто записывалась заниженная сумма. Долгие годы ситуация пребывала в более-менее стабильном состоянии – фискалы время от времени строго грозили пальчиком, но никаких реальных шагов по отлову и наказанию окаянцев не предпринимали. Нынешней осенью (кризис, однако!) ситуация изменилась: «уклонистами» занялись всерьез. По информации, которой с нами поделился Феликс Альберт, президент компании «ХИРШ-Россия», прежде сотрудники налоговых органов пытались воздействовать на продавцов, но те обычно твердо стояли на своем: квартира продана за миллион, и точка! Теперь тактика иная: сначала идут к покупателям и говорят, что приобретение квартиры существенно дешевле рынка является материальной выгодой, с которой покупатель обязан заплатить налог. Обычно покупатель имеет доказательства того, сколько он заплатил за квартиру в реальности: при сделках всегда оформляются расписки в получении денег, причем на истинные суммы. Стремясь отвести от себя угрозу, покупатель предъявляет эти расписки налоговикам, а те идут с ними уже к продавцам. «Учитывая, что суммы, на которые здесь обманывали государство, исчисляются многими сотнями тысяч рублей, все это чревато для продавцов уже не административной, а уголовной ответственностью», - мрачно прогнозирует Феликс Альберт.

Читайте так же:  225 статья ук рф что это

Прояснить вопрос с юридической точки зрения мы попросили Оксану Щеславскую («Пересвет-Недвижимость»). По ее словам, стороны договора вправе установить любую цену – это закреплено в ст. 421 ГК РФ. Единственное условие – чтобы цена квартиры была установлена сторонами в письменной форме (ст. 555 ГК РФ). Однако в НК имеется ст. 40, где говорится, что при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов налоговые органы вправе в определенных случаях проверять правильность применения цены по сделкам. И в случаях, когда цены отклоняются более чем на 20% от средних рыночных для идентичных товаров, налоговый орган имеет право доначислить налог и пени.

«Таким образом, у сторон договора купли-продажи квартиры действительно есть право свободно устанавливать размер цены, а у налоговых органов – начислить налог исходя из рыночной цены», - резюмирует Оксана Щеславская.

The day after
Основным этапом при продаже, как мы уже сказали, является государственная регистрация договора органами ФРС. Однако это еще не окончательное завершение процесса. «Договор купли-продажи считается исполненным, когда стороны выполнили действия, составляющие предмет договора: продавец передал, покупатель принял квартиру, покупатель уплатил оговоренную цену, - говорит Ольга Варакутина («МИЦ-недвижимость»). – Это подтверждают акт приема-передачи квартиры и расписка продавца в получении им от покупателя соответствующей суммы денег. Обычно акт приема-передачи подписывают при фактической передаче квартиры, когда продавец отдает покупателю ключи и расчетные книжки».

Что касается расписки в получении денег, то она, отмечает Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood, является основным документом, подтверждающим факт оплаты. Расписка должна быть собственноручно написана продавцом, в ней обязательно указывается дата и место составления. Должны быть названы паспортные данные сторон, сумма, основания передачи денег (т.е. упоминаться договор купли-продажи квартиры), а также содержаться фраза вроде «материальных претензий не имею».

…Теоретически возможно, что одна из сторон станет уклоняться от исполнения договора. «Ситуация, чтобы продавец уже продал квартиру и отказывался получать деньги за нее – малореальна, - говорит Ольга Варакутина («МИЦ-недвижимость»). – А вот случаи, когда продавец не выдерживает сроков освобождения, бывают. Например, он планировал сделать ремонт в новой квартире за две недели, но не успел. В таком случае стороны снова договариваются, определяют для себя новые условия, например, продавец оплачивает покупателю один месяц за аренду съемной квартиры».

И, конечно, всегда возможен вариант обращения в суд. Правда, как единодушно говорят опрошенные нами эксперты, такие случаи крайне редки. «Само желание нарушить появляется только в том случае, когда сторона видит, что ее за это не накажут, - высказывает общее мнение Дмитрий Аверин («Новое Качество»). – А если в договоре четко прописаны все действия, сроки и меры за неисполнение, то какие могут быть уклонения?».

Какие есть нюансы оформления договора купли-продажи квартиры?

Статья описывает нюансы приобретения или продажи жилья. Рассматривается оформление договора купли-продажи квартиры: что предусмотреть этим документом, чтобы не обманули, чтобы не лишиться денег, а то и жилья?

У всех на слуху трагические истории: из-за непредусмотренных мелочей люди остаются на улице или теряют деньги без возможности вернуть обратно.

Недавно средства массовой информации рассказывали о случае, когда человек продал квартиру за 7 миллионов рублей, но даже судом не смог получить деньги. Оказалось: пункт соглашения, описывающий момент передачи денег, сформулирован таким образом: «Продавец получил указанную сумму денег полностью до его подписания сторонами», и эта фраза осталась им пропущенной, хотя деньги передавались после регистрации сделки, а не до подписания договора. Простая невнимательность, скажете вы? Она стоила человеку 7 миллионов рублей, а, фактически — жилья.

Какие же вопросы нужно учитывать обеим сторонам, оформляя куплю-продажу?

Нюансы порядка расчетов для продавца

Продавцы кажутся более защищенными. Но суды рассматривают иски сотен потерпевших граждан, продавших жилье, но не получивших денег, потому что упустили из виду определенные нюансы оформления этого исключительно важного документа. Часто в них указывается: стороны произвели оплату в момент подписания, иными словами, до регистрации сделки. Какой тут может быть подвох? Почти все так делают.

Пункт договора подтверждает, что расчет за предмет продажи уже произведен, а продавец получил деньги, как в случае, описанном нами выше. Но здесь деньги действительно переданы, поэтому человек совершенно спокоен: «Все правильно написано».

После того, как все совершилось, покупатель попросил подтвердить передачу денег распиской, что бывший владелец жилья сделал: деньги реально получены, поэтому расписку написал. Каково же было удивление, когда покупатель по суду потребовал вернуть сумму, равную цене проданной квартиры: по документам получилось, что он получил плату дважды — договором и распиской.

Также в договоре купли-продажи следует предусмотреть пункт, позволяющий расторгнуть его в случае невыполнения покупателем своих обязательств по уплате цены за недвижимое имущество в течение определенного времени. Бывают случаи, когда покупатель зарегистрировал свое право собственности, переехал в приобретенную недвижимость, но по договору не рассчитывается. Глава Гражданского кодекса, посвященная продаже недвижимости, (ст.ст. 549-558) не содержит норм, на основании которых суд может удовлетворить исковые требования истца о расторжении договора купли-продажи и аннулировании права собственности у нового владельца его прежнего недвижимого имущества в связи с неуплатой им покупной цены (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 июня 2008 г. N 5-В08-8).

Предмет договора

Речь пойдет о квартире, очень важно тщательно описать ее: место нахождения, адрес, общая площадь, этаж, кадастровый номер, количество комнат, наличие балконов и лоджий.

Квартира бывает всякой: перепланированной, холодноватой зимой, с замыкающей электропроводкой, да мало ли какие недостатки могут у жилого помещения быть? Продающая сторона старается о них умолчать, а также избежать упоминания в документе о продаже. Тут-то появляется его ошибка.

Когда документ, который передает недвижимость, обходит молчанием наличие недостатков жилого помещения, дело чревато судебными взысканиями убытков, возникших как результат приобретения покупателем некачественного жилья.

Поэтому очень важно сообщить покупателям обо всех свойствах и характеристиках помещения, а также настоять: надо записать недостатки в тексте документа. Это будет доказательством того, что покупатель об этом извещен, приобрел жилое помещение, осознавая все последствия выбора. Следовательно, претензии необоснованны.

Оформление договора купли-продажи квартиры: какие моменты важны для покупателя

Многие слышали, как врачи говорят: «Каждую историю пишу на прокурора». Оформляя историю болезни пациента, врачи уже подразумевают возможность обращения больного с жалобой, последующий запрос истории болезни органами прокуратуры и суда.

Точно также, совершая сделку приобретения жилья, каждый покупатель должен знать: именно на него ложатся все риски покупки. Свои права придется доказывать в суде, опираясь на единственный документ — договор.

Поэтому к оформлению нужно отнестись очень серьезно. Основные моменты бывают предусмотрены типовыми договорами. В договоре должны указываться:

  • полные данные продавца и покупателя;
  • все данные об объекте сделки;
  • его стоимость, порядок расчетов.

Очень важно учесть все мелочи. Недаром сказано: мелочи не имеют решающего значения, мелочи решают все!

Продавец имеет психический и физический недуг

К сделке покупатель должен прийти подготовленным, проверив личность тех, кто является стороной продающей (их может быть несколько человек), убедившись, что эти люди физически и психически здоровы: не относятся к алкоголикам, наркоманам, у них отсутствуют психические и возрастные изменения, а также диагнозы хронических заболеваний, дающие возможность оспаривать сделку. При малейшем подозрении о наличии любого из этих факторов стоит попросить представить справку из психдиспансера, наркодиспансера.

Если справок не представляют, можно пригласить врача, чтобы удостоверить нормальное психическое состояние того, кто осуществляет сделку, сделать вывод, осознает он свои действия и их последствия, или нет. В этом случае следует знать: приглашать нужно судебного эксперта-психиатра.

У обычных врачей-психиатров отсутствует право подписывать заключения о том, влияет ли имеющееся заболевание на способность человека совершать юридически значимые действия. Такие заключения суд может оставить без внимания, так как врач в данном случае превысил свою компетенцию: по роду своей деятельности такие врачи могут заниматься только диагностикой, а также лечением заболеваний.

Эксперт-психиатр, прошедший специальную подготовку в области судебной психиатрии, имеет право определить, каким образом заболевание, при его наличии, может повлиять на способность человека совершить продажу, на понимание им значения сделки и ее последствий. Такое заключение оспорить будет сложно.

Продавец совершает сделку по доверенности

Покупателю следует насторожиться в случаях, когда доверенность была выдана больше года назад, когда доверитель - пожилой человек или слишком молодой. Нужно очень внимательно вычитать доверенность, также найти нотариуса, оформившего ее и убедиться: доверенность действительна и не отозвана.

Также покупатели должны сделать все, чтобы встретиться, поговорить с тем, кто ее выдал. Много случаев, когда используются доверенности людей умерших или отказавшихся от мысли продавать вообще. Связавшись с доверителем, нужно удостовериться: продажа жилья действительно доверена тому, кто фигурирует в доверенности, узнать, по каким причинам он не может участвовать в подписании документа лично.

Лучше всего попросить у доверителя письменное подтверждение актуальности доверенности.

Продавец получил квартиру по наследству

Недвижимость, полученная по наследству много лет назад, чревата меньшим риском появления новых наследников, могущих заявить права на ее долю. Но недавно приобретенная, быстро выставленная на торги, может содержать угрозу оспаривания наследства. Причем наследники по закону могут потребовать восстановить свое право независимо от того, сколько времени прошло со времени заключения сделки.

Наследованная квартира - это мина с замедленным действием. Наследники могут возникнуть в любой момент, к ним относятся внебрачные дети, о существовании которых наследодатель не подозревал или, зная о них, не предполагал о наличии права на его жилье за этими детьми.

Читайте так же:  Доверенность от родителей учителю

Поэтому, оформляя договор купли-продажи, следует учесть все эти факторы, а значит, один из его пунктов должен обязать продавца взять на себя решение претензий возможных наследников на долю квартиры, также за счет своих средств удовлетворить их законные материальные требования, не привлекая к разрешению возникшего спора покупателя.

У продавца есть несовершеннолетние дети

Нужно знать главное: несовершеннолетние дети, достигнув 18-ти лет, в течение 3-х лет после этого события могут обратиться в суд за признанием сделки недействительной. Это нужно учитывать, приобретая квартиру, и особенно тщательно удостоверяться, что права детей не нарушены, а все справки и разрешения органов, осуществляющих опеку и попечительство, получены надлежащим образом.

Квартира была приватизирована

Когда жилье стало собственностью семьи, имеющей несовершеннолетних детей по приватизации, их обязательно следовало включить как собственников жилья. Если ребенок участия не принимал, тогда продавец должен представить согласие органа опеки и попечительства на неучастие ребенка в приватизации. Отсутствие такого документа свидетельствует о грубом нарушении прав ребенка. Значит, он имеет право оспорить совершаемую сделку после наступления своего совершеннолетия.

Квартира приобреталась с использованием средств материнского капитала

Оформляя куплю-продажу квартиры, приобретенной после 1 января 2007 года с участием средств материнского капитала, надо убедиться, что она записана в собственность всей семьи: обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей.

В ином случае наряду ущемление прав детей, и они имеют возможность в течение 3-х лет после наступления совершеннолетия данную сделку оспорить. Такую проверку нужно осуществлять не только относительно семьи настоящего продавца квартиры, но и предыдущих владельцев, приобретших ее после 1 января 2007 года. Все мы знаем о случаях обналичивания семейного капитала через покупку жилья, когда объекты недвижимости переходили из рук в руки быстро и без соблюдения существующего законодательства.

Изменения в регистрации

После 1 марта 2013 года, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» у покупателя появилось больше рисков. Какова их суть? Перестала существовать регистрация договора купли-продажи квартир: он считается вступившим в силу с момента подписания его сторонами. Регистрация права собственности на недвижимость осуществляется по прежним правилам.

Введено очень важное изменение порядка регистрации права собственности на жилье. На основании Федерального закона N 250-ФЗ от 23 июля 2013 года, который внес изменения в документы, регулирующие государственную регистрацию прав и кадастровый учет объектов недвижимости, заинтересованный человек теперь может запрашивать сведения об объекте недвижимости из ЕГРП: когда, на каком основании переходила квартира из рук в руки, кто был в этих сделках продавцом, кто - покупателем.

Также каждый владелец недвижимости может подать в Росреестр просьбу о том, чтобы сделки с его имуществом проводились только при его личном участии. Этими изменениями стоит воспользоваться, чтобы защититься от мошеннических сделок со своей недвижимостью.

Нюансов, которые нужно предусмотреть при оформлении договора купли-продажи недвижимости, великое множество: каждый случай уникален. Каждая мелочь при подписании договора должна приниматься во внимание. Можно посоветовать пригласить грамотных юристов обеим сторонам, потому что нередки случаи мошенничества, когда в сделке принимает участие юрист только на одной стороне — стороне продавца. При заключении договора в него умышленно вносится ошибка, которая позволяет после получения денег от покупателя затянуть, а то и сорвать регистрацию перехода права собственности на жилье, а, следовательно, втянуть покупателя в затяжной судебный процесс. Хочешь мира — готовься к войне.

Что означает договор купли продажи квартиры

На сегодняшний день покупка квартиры через договор купли-продажи является скорее экзотикой, чем обычной практикой на рынке недвижимости. Однако несмотря на это, ряд строительных и инвестиционных компаний предлагают приобрести квартиры в новых домах именно по договору купли-продажи. Однако стоит отметить, что относится это преимущественно к жилью бизнес-класса и элитному жилью, так как более дешевые квартиры чаще всего скупаются еще на стадии строительства. В этой статье я постараюсь максимально осветить все вопросы, связанные с покупкой квартиры через заключение договора купли-продажи.

В первую очередь необходимо убедиться в том, что продаваемая недвижимость существует как «физически», так и «документально». Первое достаточно просто – необходимо самостоятельно осмотреть объект и увидеть что он собой представляет, в каком он реально состоянии.

Далее необходимо соотнести увиденное своими глазами с написанным в документах. Ознакомиться с поэтажным планом и экспликацией объекта недвижимости. В этом документе должны быть обозначены все, что на самом деле есть в квартире. Планировка квартиры должна соответствовать документам. Встречаются случаи, когда в плане БТИ есть стена, а реально ее нет. Для вас это может привести к самым нежелательным последствиям.

Когда вы увидели, что вы покупаете, нужно понять, у кого вы его покупаете. Необходимо убедится в том, что продавец (чаще всего строительная или инвестиционная компания) сам является собственником продаваемого объекта недвижимости. Право собственности на объект недвижимости должно быть зарегистрировано надлежащим образом. Попросите представить подлинники правоустанавливающих документов на жилое помещение - свидетельство о праве собственности, а так же документ, на основании которого это право было приобретено. В свидетельстве о праве собственности должно быть указанно то юридическое лицо, с которым вы заключаете договор купли–продажи.

Заключения договора купли-продажи квартиры

Сегодня можно провести сделку без участия нотариуса, используя так называемую простую письменную форму договоре купли-продажи квартиры. Процедура состоит в следующем: покупатель и продавец вместе приходят в ГБР, сдают подписанный договор отчуждения, и через несколько дней покупатель получает свидетельство о собственности.

Преимущество сделки в такой форме в ее стоимости. Нотариус берет 1,5% от суммы договоре купли-продажи квартиры + регистрация нотариального договора. В данном случае необходима только регистрация договора в простой письменной форме, которая стоит около 800 рублей.

Заключение таких договоров используется редко из-за ряда недостатков, присущих этой форме сделки. Чтобы составить договор необходимо найти юриста, который сделает это, и заплатить ему порядка 500-1000 рублей. При подаче на регистрацию все равно требуются документы, заверенные нотариусом – согласие супругов на сделку, заявления третьих лиц и т.д. Процедура договоре купли-продажи квартиры без нотариуса недостаточно отработана, занимает больше времени и возможна только в одном месте города. Нотариуса можно найти практически в любом крупном квартале. И самое неприятное, что в договоре не будет фразы, которую вводит нотариус: «Дееспособность сторон, участвующих в договоре проверена». Это дает стороне, которая, не дай бог, захочет расторгнуть договор, дополнительные рычаги.

Так же стоит отметить, что в договоре купли-продажи должны быть четко указаны данные, позволяющие определить недвижимое имущество по договору. Т.е. конкретный адрес объекта недвижимости. При отсутствии таких данных, согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ договор будет считаться не заключенным.

Цена в договоре должна быть четко указанна либо за весь объект недвижимого имущества, либо за квадратный метр. В договоре должно быть четко определено количество квадратных метров. В случае, если цена в договоре определяется исходя из количества квадратных метров, должна быть указанна цена одного квадратного метра. Попросите указать в договоре, что цена является окончательной и не подлежит изменению.

Обязательно включите в договор условие о том, продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимого имущества. То есть данная квартира не должна быть заложена, находится под арестом и т.п.

Стоимость в договоре купли-продажи квартиры

В договоре купли-продажи квартиры указывается стоимость, за которую продается квартира. В основном сегодня указывается не реальная цена продажи, а стоимость оценки, рассчитанная Проектно-Инвентаризационным Бюро. Она отличается от реальной в несколько, а иногда в десятки раз. Это позволяет покупателю, который оплачивает пошлину за удостоверение договора, сэкономить.

С другой стороны, при попытке продавца расторгнуть договор купли-продажи квартиры покупателю будет достаточно проблематично вернуть уплаченные деньги, превышающие официальную сумму договора, если у него нет других убедительных документов о передаче этих денег.

После начала налогового контроля над крупными покупками желание покупателя указывать в договоре купли-продажи квартиры реальную цену вовсе свелось на нет. С другой стороны, продавцу очень хочется, чтобы была показана как можно большая сумма. Согласно законодательству доход каждого из собственников полученный от операций с недвижимостью, которой он обладает менее 3 лет, если не превышает 1 000 000 рублей, не облагается налогом. Получив официальное подтверждение полученных денег, продавец с удовольствием может сослаться на него при дальнейших покупках недвижимости или, например, при покупке дорогого автомобиля.

Но будьте готовы к тому, что уговорить покупателя «засветиться» Вам будет очень и очень сложно. Скорее всего, продавец сможет это сделать, только снизив цену квартиры и оплатить издержки нотариусу.

Подготовка договора купли-продажи квартиры

Необходимый для оформления договора купли-продажи квартиры "пакет" документов лучше привести нотариусу загодя. У нотариуса Вам предложат прочесть договор, который Вы будете подписывать. Если после прочтения у Вас возникли вопросы, не стесняйтесь задать их своему представителю или нотариусу. Основная задача нотариуса состоит в том, чтобы убедиться, что Вы осознаете все, что делаете и понимаете какие последствия наступят после подписания договора купли-продажи квартиры. Возможно, Вам предложат подписать некоторые заявления и доверенность на регистрацию сделки.

Регистрация договора купли-продажи квартиры

Помните, что в любом случае заключенный договор должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке. Регистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляет Федеральная регистрационная служба министерства юстиции РФ (ФРС). Для того чтобы зарегистрировать ваше право на объект недвижимого имущества необходимо представить в ФРС документы примерный перечень который можно найти здесь. В договоре купли – продажи обязательно предусмотрите обязанность продавца предоставить вам все необходимые документы.

Информационное Агентство "Финансовый Юрист"