Перейти к содержимому

Договор аренды помещения депозит

Содержание:

Для чего нужен страховой депозит при аренде нежилого помещения

Когда берется в пользование недвижимое имущество, то, как правило, его собственник при подписании договора требует от арендатора внесения дополнительных платежей в виде залога, задатка или же страхового депозита.

Для непосвященных в юридические тонкости перечисленные суммы могут показаться синонимами. Но на самом деле это не так, поэтому разберемся в нюансах.

Когда применяется страховой депозит при аренде помещения

Законодательством, регулирующим отношения аренды, такое понятие, как страховой депозит, не предусмотрено. Между тем, собственники жилой и нежилой недвижимости часто вписывают пункты о нем в соглашение с нанимателем.

Что собой представляет такой платеж в рамках аренды ? Это сумма, за счет которой покрывается ущерб, нанесенный собственнику имущества. Например, арендатор вследствие небрежного отношения к своим обязанностям ухудшил состояние помещения, испортил, присвоил находящееся там имущество. В таком случае нанесенные убытки будут покрыты за счет ранее предоставленных средств.

Депозит за аренду может быть предусмотрен и в других случаях. К примеру, это может быть:

  • задержка при внесении арендной платы за один или несколько месяцев;
  • отказ со стороны арендатора компенсировать коммунальные услуги;
  • досрочное освобождение помещения без согласования с его собственником.

Если наниматель оказался добросовестным, то по окончания срока действия договора вся сумма ему возвращается в оговоренном порядке.

Страховой депозит и залог: в чем отличия?

Депозит по договору аренды – это платеж, покрываемый возможный убыток арендодателя за порчу его имущества, прочие нарушения прав. Он не засчитывается в счет арендной платы. Если ущерба нет, сумма подлежит возврату.

Залог имеет разные функции. Главная из них – финансовое закрепление намерений арендатора снять жилье на определенный срок. Размер залога в сумме равен первому и последнему месяцу аренды.

Есть ли смысл заключать договор с наличием депозита

Выгода в нем состоит для арендодателя. За счет этих средств появляется гарантия сохранности его имущества. Однако любая вещь может ухудшиться без наличия вины арендатора. На официальном языке это именуется нормальным износом.

Например, смеситель в кухне, ванной стал непригодным ввиду его «старости». В этом случае покрывать затраты на его ремонт за счет страховки было бы неправильно. Поэтому если собственник настаивает на ней, арендатору желательно оговорить в соглашении особые условия.

Содержание договора аренды квартиры с депозитом и основные условия

Независимо от того, берется ли в аренду жилое помещение или же коммерческий объект, договоренности следует оформить письменно. Указываются характеристики объекта, передаваемого в пользование (адрес, площадь, этажность, целевое назначение). Дальше следуют пункты в отношении арендной платы, компенсации прочих расходов, сроков внесения платежей, взаимных прав и обязательств сторон. Следует оговорить взаимную ответственность участников сделки, процедуру разрешения споров, досрочного расторжения договора.

Применительно к страховому депозиту необходимо прописать его сумму, порядок внесения, а также случаи, при которых арендодатель вправе оставить сделанный платеж у себя. Следует закрепить письменно всю процедуру возврата средств.

Образец договора аренды с депозитом

Форма соглашения носит стандартный характер. Единственное, в бланк договора добавляется отдельный раздел касаемо страховки. В отдельном его пункте делается акцент на то, что она не засчитывается в счет арендной платы и может быть возвращена по истечении срока аренды.

Сумма платежа законодательством не регламентирована и устанавливается исключительно соглашением сторон. Практика показывает, что если квартира без особого набора мебели и с минимальным ремонтом, размер страховки может быть равен величине месячной платы за аренду. Однако вполне возможны исключения. Встречаются варианты, когда размер депозита рассчитывается на базе оценочной стоимости жилья или ценности находящихся в нем предметов.

Платеж стороны определяют самостоятельно и никаких ограничений здесь не существует.

В качестве заключения подчеркнем, что применение страхового депозита при аренде нежилых помещений гражданским, прочим законодательством не регламентировано. Он устанавливается исключительно договором, выступая своеобразной гарантией того, что имуществу либо интересам собственника (наймодателя) не будет нанесен ущерб со стороны недобросовестного арендатора.

Нельзя рассматривать в роли платы за последний месяц аренды, поскольку у нее совершенно иная функция при взаимоотношениях сторон. Если все условия соглашения выполнены исправно, имущество возвращено в целостности и сохранности, то внесенные деньги передаются арендатору в полной сумме.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для чего нужен страховой депозит при аренде нежилого помещения

Когда берется в пользование недвижимое имущество, то, как правило, его собственник при подписании договора требует от арендатора внесения дополнительных платежей в виде залога, задатка или же страхового депозита.

Для непосвященных в юридические тонкости перечисленные суммы могут показаться синонимами. Но на самом деле это не так, поэтому разберемся в нюансах.

Когда применяется страховой депозит при аренде помещения

Законодательством, регулирующим отношения аренды, такое понятие, как страховой депозит, не предусмотрено. Между тем, собственники жилой и нежилой недвижимости часто вписывают пункты о нем в соглашение с нанимателем.

Что собой представляет такой платеж в рамках аренды ? Это сумма, за счет которой покрывается ущерб, нанесенный собственнику имущества. Например, арендатор вследствие небрежного отношения к своим обязанностям ухудшил состояние помещения, испортил, присвоил находящееся там имущество. В таком случае нанесенные убытки будут покрыты за счет ранее предоставленных средств.

Депозит за аренду может быть предусмотрен и в других случаях. К примеру, это может быть:

  • задержка при внесении арендной платы за один или несколько месяцев;
  • отказ со стороны арендатора компенсировать коммунальные услуги;
  • досрочное освобождение помещения без согласования с его собственником.

Если наниматель оказался добросовестным, то по окончания срока действия договора вся сумма ему возвращается в оговоренном порядке.

Страховой депозит и залог: в чем отличия?

Депозит по договору аренды – это платеж, покрываемый возможный убыток арендодателя за порчу его имущества, прочие нарушения прав. Он не засчитывается в счет арендной платы. Если ущерба нет, сумма подлежит возврату.

Залог имеет разные функции. Главная из них – финансовое закрепление намерений арендатора снять жилье на определенный срок. Размер залога в сумме равен первому и последнему месяцу аренды.

Есть ли смысл заключать договор с наличием депозита

Выгода в нем состоит для арендодателя. За счет этих средств появляется гарантия сохранности его имущества. Однако любая вещь может ухудшиться без наличия вины арендатора. На официальном языке это именуется нормальным износом.

Например, смеситель в кухне, ванной стал непригодным ввиду его «старости». В этом случае покрывать затраты на его ремонт за счет страховки было бы неправильно. Поэтому если собственник настаивает на ней, арендатору желательно оговорить в соглашении особые условия.

Содержание договора аренды квартиры с депозитом и основные условия

Независимо от того, берется ли в аренду жилое помещение или же коммерческий объект, договоренности следует оформить письменно. Указываются характеристики объекта, передаваемого в пользование (адрес, площадь, этажность, целевое назначение). Дальше следуют пункты в отношении арендной платы, компенсации прочих расходов, сроков внесения платежей, взаимных прав и обязательств сторон. Следует оговорить взаимную ответственность участников сделки, процедуру разрешения споров, досрочного расторжения договора.

Применительно к страховому депозиту необходимо прописать его сумму, порядок внесения, а также случаи, при которых арендодатель вправе оставить сделанный платеж у себя. Следует закрепить письменно всю процедуру возврата средств.

Образец договора аренды с депозитом

Форма соглашения носит стандартный характер. Единственное, в бланк договора добавляется отдельный раздел касаемо страховки. В отдельном его пункте делается акцент на то, что она не засчитывается в счет арендной платы и может быть возвращена по истечении срока аренды.

Сумма платежа законодательством не регламентирована и устанавливается исключительно соглашением сторон. Практика показывает, что если квартира без особого набора мебели и с минимальным ремонтом, размер страховки может быть равен величине месячной платы за аренду. Однако вполне возможны исключения. Встречаются варианты, когда размер депозита рассчитывается на базе оценочной стоимости жилья или ценности находящихся в нем предметов.

Платеж стороны определяют самостоятельно и никаких ограничений здесь не существует.

В качестве заключения подчеркнем, что применение страхового депозита при аренде нежилых помещений гражданским, прочим законодательством не регламентировано. Он устанавливается исключительно договором, выступая своеобразной гарантией того, что имуществу либо интересам собственника (наймодателя) не будет нанесен ущерб со стороны недобросовестного арендатора.

Нельзя рассматривать в роли платы за последний месяц аренды, поскольку у нее совершенно иная функция при взаимоотношениях сторон. Если все условия соглашения выполнены исправно, имущество возвращено в целостности и сохранности, то внесенные деньги передаются арендатору в полной сумме.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для чего нужен страховой депозит при аренде нежилого помещения

Когда берется в пользование недвижимое имущество, то, как правило, его собственник при подписании договора требует от арендатора внесения дополнительных платежей в виде залога, задатка или же страхового депозита.

Для непосвященных в юридические тонкости перечисленные суммы могут показаться синонимами. Но на самом деле это не так, поэтому разберемся в нюансах.

Когда применяется страховой депозит при аренде помещения

Законодательством, регулирующим отношения аренды, такое понятие, как страховой депозит, не предусмотрено. Между тем, собственники жилой и нежилой недвижимости часто вписывают пункты о нем в соглашение с нанимателем.

Что собой представляет такой платеж в рамках аренды ? Это сумма, за счет которой покрывается ущерб, нанесенный собственнику имущества. Например, арендатор вследствие небрежного отношения к своим обязанностям ухудшил состояние помещения, испортил, присвоил находящееся там имущество. В таком случае нанесенные убытки будут покрыты за счет ранее предоставленных средств.

Читайте так же:  Заявление на перевод на другую профессию образец

Депозит за аренду может быть предусмотрен и в других случаях. К примеру, это может быть:

  • задержка при внесении арендной платы за один или несколько месяцев;
  • отказ со стороны арендатора компенсировать коммунальные услуги;
  • досрочное освобождение помещения без согласования с его собственником.

Если наниматель оказался добросовестным, то по окончания срока действия договора вся сумма ему возвращается в оговоренном порядке.

Страховой депозит и залог: в чем отличия?

Депозит по договору аренды – это платеж, покрываемый возможный убыток арендодателя за порчу его имущества, прочие нарушения прав. Он не засчитывается в счет арендной платы. Если ущерба нет, сумма подлежит возврату.

Залог имеет разные функции. Главная из них – финансовое закрепление намерений арендатора снять жилье на определенный срок. Размер залога в сумме равен первому и последнему месяцу аренды.

Есть ли смысл заключать договор с наличием депозита

Выгода в нем состоит для арендодателя. За счет этих средств появляется гарантия сохранности его имущества. Однако любая вещь может ухудшиться без наличия вины арендатора. На официальном языке это именуется нормальным износом.

Например, смеситель в кухне, ванной стал непригодным ввиду его «старости». В этом случае покрывать затраты на его ремонт за счет страховки было бы неправильно. Поэтому если собственник настаивает на ней, арендатору желательно оговорить в соглашении особые условия.

Содержание договора аренды квартиры с депозитом и основные условия

Независимо от того, берется ли в аренду жилое помещение или же коммерческий объект, договоренности следует оформить письменно. Указываются характеристики объекта, передаваемого в пользование (адрес, площадь, этажность, целевое назначение). Дальше следуют пункты в отношении арендной платы, компенсации прочих расходов, сроков внесения платежей, взаимных прав и обязательств сторон. Следует оговорить взаимную ответственность участников сделки, процедуру разрешения споров, досрочного расторжения договора.

Применительно к страховому депозиту необходимо прописать его сумму, порядок внесения, а также случаи, при которых арендодатель вправе оставить сделанный платеж у себя. Следует закрепить письменно всю процедуру возврата средств.

Образец договора аренды с депозитом

Форма соглашения носит стандартный характер. Единственное, в бланк договора добавляется отдельный раздел касаемо страховки. В отдельном его пункте делается акцент на то, что она не засчитывается в счет арендной платы и может быть возвращена по истечении срока аренды.

Сумма платежа законодательством не регламентирована и устанавливается исключительно соглашением сторон. Практика показывает, что если квартира без особого набора мебели и с минимальным ремонтом, размер страховки может быть равен величине месячной платы за аренду. Однако вполне возможны исключения. Встречаются варианты, когда размер депозита рассчитывается на базе оценочной стоимости жилья или ценности находящихся в нем предметов.

Платеж стороны определяют самостоятельно и никаких ограничений здесь не существует.

В качестве заключения подчеркнем, что применение страхового депозита при аренде нежилых помещений гражданским, прочим законодательством не регламентировано. Он устанавливается исключительно договором, выступая своеобразной гарантией того, что имуществу либо интересам собственника (наймодателя) не будет нанесен ущерб со стороны недобросовестного арендатора.

Нельзя рассматривать в роли платы за последний месяц аренды, поскольку у нее совершенно иная функция при взаимоотношениях сторон. Если все условия соглашения выполнены исправно, имущество возвращено в целостности и сохранности, то внесенные деньги передаются арендатору в полной сумме.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

14 сентября 2012 Гарантийный депозит в договорах аренды недвижимости

Журнал "Корпоративный юрист" № 8, 2012

Гарантийный депозит является способом обеспечения исполнения обязательств, не поименованным в Гражданском кодексе РФ. тем не менее, он широко используется участниками гражданско-правовых отношений при аренде недвижимого имущества. что необходимо учитывать сторонам при использовании гарантийного депозита в договорах аренды недвижимости?

Система способов обеспечения исполнения обязательств

Использование гарантийного депозита основывается на положениях п. 1 ст. 329 ГК РФ, устанавливающего, что «исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором». Судебная практика подтверждает возможность использования гарантийного депозита, указывая, что он является «гарантийной суммой, представляющей собой особый способ обеспечения исполнения обязательств» (см. постановления ФАС Московского округа от 29.12.2009 № КГ-А40/12877-09 по делу № А40-8361/09-40-98, от 15.06.2011 № КГ-А40/5516-11 по делу № А40-117128/10-53-976).

Поскольку гарантийный депозит имеет ряд признаков, схожих с таким способом обеспечения исполнения обязательств, как задаток, во избежание риска применения к нему норм законодательства, относящихся к задатку (в т. ч., об удержании задатка или возврате его в двойном размере в случае, соответственно, нарушения обязательств стороной, предоставившей задаток, или стороной, получившей задаток), в договоры необходимо включать оговорку о том, что гарантийный депозит задатком не является (см. Постановление ФАС Московского округа от 19.01.2011 № КА-А40/16964-10 по делу № А40-38853/10-107-202).

Договоры аренды часто предусматривают, что по истечении срока аренды гарантийный депозит зачитывается в качестве арендной платы по договору за последний период срока аренды. В этом случае гарантийный депозит является не только особым способом обеспечения исполнения обязательств, но одновременно и авансовым платежом (Постановление ФАС Московского округа от 19.01.2011 № КА-А40/16964-10 по делу № А40-38853/10-107-202).

Функции депозита в предварительных договорах и договорах аренды

Функции гарантийного депозита различаются в зависимости от вида договора – договор аренды или предварительный договор о заключении договора аренды в будущем.

В предварительных договорах гарантийный депозит обеспечивает выполнение арендатором обязательства по заключению договора аренды в будущем, а также обязательств по внесению платежей, если они предусматриваются предварительным договором (на практике предварительные договоры часто являются смешанными договорами, включающими договоры о предоставлении арендатору имущества в фактическое пользование с соответствующими платежами за такое пользование) (см. Постановления ФАС Московского округа от 29.12.2009 № КГ-А40/12877-09 по делу № А40-8361/09-40-98, от 20.01.2010 № КГ-А40/14487-09 по делу № А40-47175/09-91-408).

В договорах аренды гарантийный депозит обеспечивает исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей, а также иных платежей, предусмотренных договором (пени, штрафы и т. д.). Кроме того, арендодатели, как правило, настаивают на включении как в предварительные договоры, так и в договоры аренды положений об обеспечении депозитом содержащихся в договоре обязательств арендатора по возмещению ущерба, причиненного имуществу арендодателя. Однако арендаторам в данном случае необходимо учитывать, что подобные положения предоставляют возможности для злоупотребления арендодателем своим правом производить списания с гарантийного депозита. Таким образом, в интересах арендатора – не включать подобное условие в договор (см. Постановление ФАС Московского округа от 29.12.2010 № КГ-А40/16474-10 по делу № А40-17197/09-91-1263).

Очевидно, что арендодатели заинтересованы в установлении общих полномочий по использованию сумм гарантийного депозита в случае любого нарушения, совершенного арендатором. В интересах арендаторов – как можно более подробно регулировать случаи и условия, при которых арендодатель вправе осуществлять списание.

Для защиты арендатором своих интересов можно рекомендовать:

1) предусматривать в договорах аренды возможность удержания арендодателем сумм гарантийного депозита только после предварительного письменного уведомления арендатора о предполагаемом списании, предусматривающего срок для устранения последним нарушения;

2) в случае, если договор позволяет арендодателю с помощью гарантийного депозита компенсировать суммы ущерба имуществу арендодателя, предусматривать, что удержание сумм из гарантийного депозита возможно только при согласии арендатора с фактом причинения ущерба, а также согласовании сторонами его размера в каждом конкретном случае.

Детальное описание процедуры списания сумм гарантийного депозита позволит арендатору снизить риск злоупотребления арендодателем своим правом по договору.

Гарантийный депозит при наличии нескольких договоров аренды

При заключении «цепочки» договоров, состоящей из предварительного, краткосрочного и (или) долгосрочного договоров аренды, возникает необходимость обеспечить уплату гарантийного депозита по каждому из них.

Cтороны, как правило, предпочитают включать в договоры положения, в соответствии с которыми:

• сумма гарантийного депозита, уплаченного по предварительному договору, после заключения краткосрочного договора аренды зачитывается в счет суммы гарантийного депозита, подлежащего уплате по краткосрочному договору;

• сумма гарантийного депозита, уплаченного по краткосрочному договору, после заключения долгосрочного договора аренды зачитывается в счет суммы гарантийного депозита, подлежащего уплате по долгосрочному договору.

Указанный подход удобен и для арендаторов, и для арендодателей.

С точки зрения арендатора, при этом устраняется риск того, что арендатор будет обязан дважды (трижды) вносить суммы гарантийного депозита, а затем требовать от арендодателя возврата гарантийного депозита, уплаченного по «предыдущему» договору.

С точки зрения арендодателя, исключается риск возникновения необеспеченных обязательств арендатора в случае, если гарантийный депозит, уплаченный арендатором по «предыдущему» договору, будет возвращен до выплаты им нового гарантийного депозита.

При этом необходимо учитывать следующее. Ст. 410 ГК РФ устанавливает, что зачет может быть произведен только в отношении встречных однородных обязательств, срок исполнения которых уже наступил либо срок которых не указан или определен моментом востребования. В связи с этим для «перевода» гарантийного депозита из одного договора в другой необходимо предусмотреть одновременное возникновение обязательства арендодателя по возврату депозита по «предыдущему» договору и обязательства арендатора по уплате депозита по «новому» договору.

Также желательно явным образом указать, что данные встречные обязательства сторон прекращаются путем их зачета либо, по крайней мере, убедиться в отсутствии в договоре положений, запрещающих зачет встречных требований (подобные положения нередко встречаются в договорах аренды).

В случае, если размеры гарантийных депозитов в договорах различаются, необходимо также установить порядок внесения арендатором дополнительных сумм либо возврата арендодателем (зачета в счет арендной платы) излишних сумм.

Пополнение гарантийного депозита в течение срока договора

Арендодателям важно предусмотреть в договорах условия о пополнении гарантийного депозита в определенных ситуациях:

• поскольку гарантийный депозит, как правило, обеспечивает выполнение арендатором длящихся обязательств, в договоры необходимо включить положения о его обязанности пополнять депозит в определенный срок после использования арендодателем суммы депозита для погашения задолженности арендатора;

• в случаях, когда размер гарантийного депозита эквивалентен сумме арендных платежей за какой-либо период, в договоры рекомендуется включать условия об увеличении размера гарантийного депозита пропорционально увеличению размера арендной платы (например, при индексации).

Режим гарантийного депозита при прекращении договора аренды

Часто в договоре отсутствуют положения о возврате гарантийного депозита в случае его прекращения, т. к. арендаторы не настаивают на их включении, полагая, что гарантийный депозит «по общему правилу» подлежит возврату, в то время как арендодатели нередко стремятся удержать сумму гарантийного депозита даже после прекращения договора.

Читайте так же:  Банкротство шпаргалка право

Позиция арендаторов обосновывается обеспечительным характером гарантийного депозита и тем, что при прекращении договора он утрачивает свою обеспечительную функцию, в связи с чем прекращается право арендодателя на удержание депозита. Таким образом, сумма гарантийного депозита становится для арендодателя, который удерживает ее, неосновательным обогащением. Указанная позиция подтверждается судебной практикой (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.10.2009 по делу № А45-3324/2009).

Практика также показывает, что отсутствие в договоре общего положения о возврате гарантийного депозита в случае прекращения его действия при наличии ссылок на определенные случаи возврата депозита создает риск того, что депозит будет возвращен арендатору исключительно в предусмотренных договором ситуациях. В некоторых случаях суды, исследуя материалы дела, приходят к выводу о том, что стороны, указав закрытый перечень ситуаций, в которых гарантийный депозит подлежит возврату арендатору, согласовали его удержание арендодателем во всех иных случаях прекращения договора (см. Постановление ФАС Московского округа от 06.07.2011 № КГ-А40/6083-11 по делу № А40-93152/10-91-804; Определением ВАС РФ от 14.12.2011 № ВАС-13703/11 было отказано в передаче данного дела для пересмотра в порядке надзора).

Во избежание подобного риска можно рекомендовать арендаторам включать в договор соответствующее положение о возврате гарантийного депозита во всех случаях, кроме прямо предусмотренных договором.

Для защиты интересов арендатора также не рекомендуется ставить обязанность возврата гарантийного депозита под какое-либо условие, в т. ч. надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору, т. к. возникает риск того, что сумма гарантийного депозита не будет возвращена даже при незначительном нарушении арендатором своих обязательств, включая ситуации, когда такие нарушения были им устранены.

Следует также обратить внимание на то, что, если гарантийный депозит был перечислен одному лицу-арендодателю, а в процессе арендных отношений произошла перемена лиц в обязательстве, вследствие которой права и обязанности арендодателя перешли к другому лицу, то требование арендатора о возврате гарантийного депозита должно быть предъявлено новому арендодателю вне зависимости от того, перечислил ли ему прежний арендодатель соответствующую сумму. Данная позиция находит отражение в судебной практике, подтверждающей, что гарантийный депозит, удерживаемый прежним собственником, является неосновательным обогащением для него, а «вопрос о последствиях расторжения договора аренды, в том числе и о возврате гарантийного платежа, разрешается между сторонами договора аренды» (см. Постановления ФАС Московского округа от 01.12.2010 № КГ-А40/14521-10 по делу № А40-40351/10-113-338, от 19.07.2011 № КГ-А40/7190-11 по делу № А40-70130/10-77-104).

При возврате гарантийного депозита, размер которого выражен в валюте, в интересах обеих сторон предусмотреть, по какому курсу будет производиться возврат. В случае, если сумма депозита будет рассчитана по курсу на день возврата, обе стороны несут определенный риск: арендатор – неполучения всей уплаченной в рублях суммы гарантийного депозита, а арендодатель – возврата большей суммы в рублях по сравнению с той, которая была фактически уплачена арендатором. Указанные риски можно устранить, указав в договоре, что возврат гарантийного депозита арендатору производится по курсу, по которому он был перечислен арендодателю (см. постановления ФАС Северо-Западного округа от 13.08.2009 по делу № А21-8719/2008, ФАС Московского округа от 14.12.2009 № КГ-А40/13260-09 по делу № А40-24858/09-53-153).

В некоторых случаях стороны также устанавливают в договоре так называемый курсовой коридор, предусматривая, что:

• если курс валюты к рублю будет ниже минимального показателя «коридора», то расчет гарантийного депозита производится по минимальному курсу, установленному договором;

• если курс валюты к рублю будет выше максимального показателя «коридора», то расчет гарантийного депозита производится по максимальному курсу, установленному договором.

Включение такого условия снижает риски обеих сторон в ситуации существенного изменения курса.
Для защиты интересов арендатора возможно предоставление арендодателем банковской гарантии в качестве обеспечения исполнения его обязательства по возврату гарантийного депозита. Однако необходимо отметить, что на практике арендодатели крайне редко соглашаются на такое условие.

Для того, чтобы избежать необходимости требовать возврата гарантийного депозита, арендатору следует предусмотреть в договоре условие, в соответствии с которым гарантийный депозит зачитывается в счет арендной платы за последний период срока аренды. Однако подобное положение, как правило, не приветствуется арендодателями, поскольку на указанный период лишает их обеспечения исполнения арендатором своих обязательств (включающих не только арендные платежи, но и уплату иных сумм, например, платы за просрочку возврата имущества арендодателю).

Начисление неустойки на сумму гарантийного депозита

Договорами аренды бывает предусмотрена неустойка, применяемая в качестве меры ответственности за нарушение арендатором обязательств по внесению каких-либо платежей. Такое условие, как правило, распространяется и на просрочку перечисления гарантийного депозита арендодателю, что подтверждается судебной практикой (см. Постановление ФАС Московского округа от 01.11.2011 по делу № А40-122926\10-28-1040; общая позиция о возможности начисления неустойки при просрочке выполнения обязательства по предоставлению обеспечения также подтверждается Постановлением Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 № 5531/11 по делу № А43-7693/201047-225).

Однако необходимо учесть, что в случаях, когда при прекращении действия договора гарантийный депозит подлежит удержанию арендодателем в качестве штрафа, суды не поддерживают требования о начислении процентов за просрочку первоначальной уплаты гарантийного депозита арендатором. Суды расценивают данные требования как требования о начислении неустойки на сумму штрафа, что противоречит действующему законодательству и сложившейся судебной практике (см. Постановление ФАС Московского округа от 29.12.2009 № КГ-А40/12877-09 по делу № А40-8361/09-40-98).

Одновременно арендодателям стоит помнить о том, что при просрочке возврата депозита арендатору, последний может требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами или выплаты неустойки, если она предусмотрена договором (см. постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2008 № 09АП-8171/2008-ГК по делу № А40-11678/08-82-123, ФАС Московского округа от 10.06.2010 № КГ-А40/4734-10 по делу № А40-71402/09-6-547).

1. В связи с тем, что действующее законодательство не содержит норм, определяющих режим гарантийного депозита, участникам арендных отношений необходимо детально согласовывать в договорах положения, относящиеся к гарантийному депозиту.

2. В числе основных аспектов, подлежащих урегулированию сторонами, – основания для использования гарантийного депозита арендодателем и его возврат при прекращении действия договора аренды.

3. Гарантийный депозит, являясь непоименованным способом обеспечения исполнения обязательств, позволяет одновременно обеспечивать исполнение как денежных, так и неденежных обязательств

Как правильно оформить страховой депозит при аренде квартиры?

Начать, наверное, стоит с того, что гражданское законодательство не знает понятия «страховой депозит». Это определение выведено практикой и понимать под ним стоит внесение нанимателем некой суммы (на практике, чаще всего, равной одной месячной оплате за квартиру), которая в случае порчи арендованного имущества, неоплаты коммунальных счетов и т.д. будет удержана наймодателем для покрытия возможных убытков. В случае отсутствия подобных убытков, претензий у сторон друг к другу по поводу исполнения обязательств по договору найма «страховой депозит» должен быть возвращен нанимателю.

«Страховой депозит» и залог

При этом не стоит путать и смешивать понятия «страховой депозит» и «залог». И хотя на практике эти понятия зачастую признаются тождественными, это далеко не одно и то же. Залог является одним из способов исполнения обязательств. Согласно ст. 329, 334 ГК РФ, кредитор (залогодержатель) имеет преимущественное право перед третьими лицами получить исполнение обязательства должника (залогодателя) за счет заложенного имущества, если должник не смог исполнить принятое на себя ранее обязательство. То есть залог может быть внесен нанимателем (залогодателем) наймодателю (кредитору) в счет обеспечения исполнения принятого на себя обязательства.

Самый очевидный пример: наниматель берет на себя обязательство своевременно оплачивать арендную плату за квартиру и при этом передает некую сумму в залог наймодателю с тем, чтобы в случае невнесения арендной платы его обязанность по оплате была исполнена на счет суммы, переданной в залог. Таким образом, при подписании договора найма жилого помещения может быть предусмотрено внесение залога (например, в размере месячной оплаты) с тем, чтобы гарантировать оплату последнего месяца проживания нанимателя.

Что может быть обеспечено страховым депозитом?

«Страховой депозит», в свою очередь, это не залог, направленный на обеспечение исполнения обязательства. Это способ гарантировать возмещение ущерба в случае его причинения. Как уже отмечалось, такого понятия в ГК РФ нет, но при заключении соглашения о внесении «страхового депозита» (как отдельным документом, так и внесение такого пункта в договор найма жилого помещения) исходить нужно из положений ст. 329 ГК РФ, согласно которой исполнение обязательств по договору (в том числе договору найма) может быть обеспечено следующими способами – залогом, задатком, неустойкой, имуществом должника, банковскими гарантиями, поручительством и другими предусмотренными законодательством или договором способами.

С залогом мы уже разобрались – за счет него обеспечиваем исполнение обязанности по внесению арендной платы. А вот исполнение обязательства, возникшего вследствие причинения вреда, может быть обеспечено как раз «страховым депозитом». То есть, если наниматель за период проживания в квартире причинил ущерб, испортил мебель и бытовую технику, он обязан возместить ущерб согласно ст. 1064 ГК РФ. Если он добропорядочен – может сделать это добровольно, определив совместно с наймодателем сумму ущерба. Но если возникают разногласия по сумме или иные недопонимания, разрешать ситуацию придется не иначе, как через суд. Оформление и внесение «страхового депозита», как некой суммы, которая будет удержана наймодателем в случае причинение нанимателем ущерба, позволяет избежать указанных неприятностей.

Основные спорные моменты и способы их разрешения, связанные со страховым депозитом

Подведем итог. На практике при заключении договора найма жилого помещения зачастую путают понятия залог, страховой депозит и взнос арендной платы на последний месяц проживания (надо отметить, что и такого понятия в юриспруденции нет – это не что иное, как предоплата). Наиболее юридически грамотно предусмотреть в договоре несколько самостоятельных пунктов: о залоге – с его помощью гарантируется оплата последнего месяца проживания нанимателя (если последний месяц оплачивается в обычном порядке – он возвращается); о страховом депозите – в случае отсутствия ущерба имуществу наймодателя или третьих лиц он подлежит возврату нанимателю в полном объеме; предоплата за последний месяц – единовременное внесение суммы, равной сумме арендной платы за несколько месяцев.

Чаще всего, если внесен залог, то последний месяц не оплачивают, жертвуя залогом. При этом не происходит нарушение прав сторон по договору.

Но если в договоре предусмотрен только залог, которым пожертвовали в счет оплаты последнего месяца, то за счет каких денежных средств возмещать причиненный ущерб, неоплаченные коммунальные счета, интернет, телефон и т.д.? Соответственно, разумнее всего предусматривать оба этих правовых института в договоре найма. Но очевидно, что внесение сразу нескольких сумм, да с учетом риэлтерской комиссии, может быть просто неподъемным для многих наймодателей, и в этих вопросах необходимо искать компромисс.

Читайте так же:  Компенсация пенсий в 2019 году последние новости

Договор аренды нежилого помещения (арендатор в качестве гарантии обеспечения исполнения своих обязательств по договору передает арендодателю денежную сумму (страховой депозит); определены случаи и порядок производимых арендодателем удержаний из страхового депозита, порядок его возврата арендатору)

Договор N _____ аренды нежилого помещения

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное ____________________ (владение и пользование/временное пользование) нежилое помещение площадью _____ кв. м, расположенное по адресу: _________________________, имущественный состав и характеристики которого определены в Акте приема-передачи нежилого помещения (Приложение N 1), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию.

1.2. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются следующие Приложения: Поэтажный план арендуемого помещения (Приложение N 2), Акт приема-передачи нежилого помещения (Приложение N 1), Акт возврата помещения (Приложение N 3).

1.3. Функциональное назначение помещения - _________________________.

Помещение будет использоваться Арендатором в следующих целях: _________________________.

1.4. Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не является основанием для изменения или расторжения Договора.

1.5. Помещение принадлежит Арендодателю на праве _________________________ (собственности/хозяйственного ведения/оперативного управления), что подтверждается _________________________ (Свидетельством о государственной регистрации права собственности/актом собственника, договором и т.п.) N _____ от "__"___________ ____ г.

Вариант. Для случаев, когда имущество принадлежит Арендодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления:

1.6. Согласие собственника на передачу помещения в аренду выражено в: _________________________.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Предоставить по передаточному акту помещение Арендатору в течение _______________ с момента подписания сторонами настоящего Договора. В акте должно быть подробно описано техническое состояние помещения на момент сдачи в аренду и приведен перечень имущества и оборудования, находящегося в помещении.

2.1.2. Производить капитальный ремонт помещения. Сроки проведения капитального ремонта: не реже _______________.

2.1.3. В случае аварии, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий указанных событий. Арендодатель вправе потребовать от Арендатора возмещения ущерба от чрезвычайных событий в случае, если Арендодатель докажет, что эти события произошли по вине Арендатора. Если ущерб, причиненный помещению перечисленными чрезвычайными событиями, будет устранен за счет или силами Арендатора, Арендатор вправе требовать от Арендодателя возмещения понесенных Арендатором расходов или зачета этих расходов в счет арендной платы и коммунальных платежей при условии, что вина Арендатора в причинении указанного ущерба отсутствует.

2.1.4. Не чинить препятствий Арендатору в правомерном использовании помещения.

2.1.5. Обеспечивать беспрепятственный доступ в рабочее и нерабочее время к помещению сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора.

2.1.6. Вернуть не позднее _____ дней с момента прекращения Договора гарантийную сумму (страховой депозит), переданную ему Арендатором. При этом Арендодатель не вправе зачесть за последний период в счет арендной платы гарантийную сумму (страховой депозит).

2.2. Арендодатель вправе:

2.2.1. Удерживать из переданной ему Арендатором в качестве гарантии обеспечения исполнения им обязательств по Договору и возмещения ущерба Арендодателя или третьих лиц денежной суммы (страхового депозита) определенные суммы в случаях и порядке, установленных п. 3.5 Договора.

2.3. Арендатор обязуется:

2.3.1. Использовать помещение исключительно по назначению, предусмотренному п. 1.3 настоящего Договора.

2.3.2. Содержать арендуемое помещение в исправности и надлежащем санитарном состоянии, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность.

2.3.3. В установленные настоящим Договором сроки производить уплату арендной платы и коммунальных услуг.

2.3.4. За свой счет производить текущий ремонт.

2.3.5. В срок до _______________ с момента передачи ему помещения передать Арендодателю денежную сумму (страховой депозит) в качестве гарантии обеспечения исполнения своих обязательств по Договору и возмещения ущерба Арендодателя или третьих лиц.

В случае уменьшения суммы страхового депозита в течение _____ дней с момента получения требования Арендодателя восстановить его размер, установленный п. 3.4 Договора.

2.3.6. При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщить об этом Арендодателю, принять меры по ликвидации аварии и устранить последствия аварии.

2.3.7. Письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за _______________ о предстоящем освобождении помещения в случае досрочного прекращения настоящего Договора.

2.3.8. При прекращении Договора вернуть помещение по Акту (Приложение N 3). Арендатор вправе требовать от Арендодателя возмещения своих затрат на произведенные неотделимые улучшения.

2.3.9. Провести регистрацию настоящего Договора в установленном законом порядке и уплатить государственную пошлину, установленную действующим законодательством Российской Федерации .

2.4. Арендатор имеет право:

2.4.1. Производить оформление витрин, рекламных установок, размещение вывесок и других рекламных материалов без предварительного согласования с Арендодателем при условии их надлежащего оформления и согласования в государственных и муниципальных органах.

2.4.2. В случае досрочного прекращения Договора аренды по инициативе Арендодателя вправе требовать возмещения произведенных им расходов по перепланировкам, текущему ремонту, а также возмещения других затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств помещения.

2.4.3. В любое время отказаться от Договора аренды, письменно известив Арендодателя об этом за _______________ до предполагаемой даты расторжения Договора.

2.4.4. Производить целесообразные улучшения и перепланировки помещения при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности.

2.4.5. Требовать возмещения стоимости неотделимых без вреда улучшений помещения после прекращения действия настоящего Договора (в случае проведения таких улучшений).

2.4.6. Арендатор имеет преимущественное право на продление настоящего Договора и его заключение на новый срок, а также на выкуп арендованного помещения по выкупной цене, размер и порядок уплаты которой определяются дополнительным соглашением сторон. Размер выкупной цены включает в себя ранее произведенные Арендатором арендные платежи по настоящему Договору.

2.5. Арендодатель предоставляет свое согласие на сдачу помещения в субаренду, а также на произведение неотделимых улучшений помещения. Предоставления отдельного письменного согласия в дальнейшем не требуется.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Стоимость аренды помещения, указанного в п. 1.1 Договора, составляет _____ (__________) рублей за один квадратный метр в месяц.

Оплата производится в российских рублях.

3.2. Эксплуатационные и другие подобные расходы (плата за пользование водой, другими коммунальными услугами, а также электроэнергией и телефоном) оплачиваются Арендатором по отдельным счетам, соответствующим счетам организаций, предоставляющих эти услуги, в течение _____ дней с момента выставления соответствующего счета.

3.3. Оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы, указанной в п. 3.1 Договора, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее _____ числа каждого месяца начиная с первого месяца аренды.

3.4. Арендатор в срок до _______________ с момента передачи помещения от Арендодателя к Арендатору передает (или: перечисляет) Арендодателю _____ (__________) рублей - страховой депозит в качестве гарантии обеспечения исполнения своих обязательств по Договору и возмещения ущерба Арендодателя или третьих лиц.

3.5. Арендодатель удерживает из страхового депозита штрафы, пени, неустойки, суммы не исполненных Арендатором обязательств и иные подлежащие уплате в пользу Арендодателя суммы в следующем порядке:

3.5.1. В одностороннем порядке по вступившим в силу решениям суда, третейского суда.

3.5.2. В случаях неисполнения Арендатором своих обязательств по возмещению ущерба Арендодателя или третьих лиц Арендодатель письменно уведомляет Арендатора о возникшей задолженности и предоставляет срок не менее _____ дней на ее погашение. В случае непогашения Арендатором задолженности в установленный срок Арендодатель в одностороннем порядке возмещает понесенные им расходы из страхового депозита, письменно уведомляет Арендатора о размере остатка страхового депозита и требует восстановить его размер.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим Договором срок Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты пени в размере и на условиях, определенных действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Уплата пени или возмещение убытков не освобождают виновную сторону от исполнения обязательств по Договору.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий Договор заключен сроком на _______________ и вступает в силу с момента _________________________ (подписания сторонами/государственной регистрации (в случае заключения Договора сроком на один год и более)).

5.2. За _______________ до истечения срока аренды Арендатор должен уведомить Арендодателя о намерении продлить срок Договора либо о предстоящем освобождении помещения, в том числе и при досрочном освобождении. По истечении срока Договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на продление Договора.

5.3. Изменение условий Договора и его расторжение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями, подлежащими регистрации в установленном законном порядке.

5.4. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в следующих случаях:

5.4.1. Если Арендатор пользуется помещением с существенным нарушением условий настоящего Договора либо с неоднократными нарушениями.

5.4.2. Если Арендатор умышленно ухудшает состояние помещения.

5.4.3. Если Арендатор не внес арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного п. 3.3 настоящего Договора срока очередного платежа.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны берут на себя обязательства принимать все меры к разрешению разногласий путем переговоров до полного урегулирования предмета разногласий.

6.2. В случае невозможности достигнуть согласия путем переговоров спор передается на рассмотрение в суд согласно действующему законодательству Российской Федерации.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, стороны будут руководствоваться действующем законодательством Российской Федерации.

7.2. Изменения, касающиеся размера арендной платы, и дополнительные соглашения к настоящему Договору действительны при условии, если они зарегистрированы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7.3. Настоящий Договор составлен в _____ экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон (вариант дополнительно: и одному для регистрирующего органа ).

8. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

адрес: ______________________________, телефон: _______________,

факс: _______________, электронная почта: _____________________.

адрес: ______________________________, телефон: _______________,

факс: _______________, электронная почта: _____________________.

1. Акт приема-передачи нежилого помещения (Приложение N 1).

2. Поэтажный план арендуемого помещения (Приложение N 2).

3. Акт возврата помещения (Приложение N 3).

Информация для сведения:

Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По вопросу о применении п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации см. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53.