Перейти к содержимому

Договор аренды работника

Договор аренды работника

Договор аренды квартиры, для проживания своих работников – двойной НДФЛ, с типовым договором

Нередко организации арендуют жилые помещения для проживания своих иногородних или иностранных сотрудников. Для этого они заключают договор аренды с физическими лицами – собственниками жилья.

В статье рассмотрим договор аренды, приведем пример оформления такого договора, а также рассмотрим порядок налогообложения суммы арендной платы налогом на доходы физических лиц и причину возникновения двойного налогообложения.

Пунктом 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) установлено, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

В свою очередь, согласно статье 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование физическим лицам на основании договора найма и юридическим лицам на основании договора аренды или иного договора. При этом в соответствии с названной нормой ГК РФ юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Таким образом, физическое лицо – собственник жилого помещения вправе предоставить в аренду юридическому лицу жилое помещение на основании договора аренды, но только для проживания в нем граждан.

Напомним, что, в соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 609 ГК РФ, если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, то данный договор независимо от срока его действия должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды заключается на срок определенный договором, что следует из статьи 610 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, но в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Отметим, что договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

– потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

– непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

– потребовать досрочного расторжения договора.

Отметим, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ, постановление ФАС Дальневосточного округа от 1 марта 2010 года № Ф03-719/2010 по делу № А51-8126/2009).

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается в виде:

– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

– установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

– предоставления арендатором определенных услуг (Определение ВАС Российской Федерации от 7 декабря 2010 года № ВАС-16128/10 по делу № А40-163979/09-124-756);

– передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

– возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (Определение ВАС Российской Федерации от 8 ноября 2010 года № ВАС-10698/10 по делу № А40-18092/09-82-211).

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, то размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, если иное не предусмотрено договором аренды, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда (статья 620 ГК РФ):

– арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора;

– переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

– арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

– имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Отметим, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности (если иное не предусмотрено договором аренды), по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ). При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Заметим, что при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, то он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Приведем пример оформления договора аренды квартиры.

ООО "Селена" 12 мая 2015 года заключило договор аренды жилого помещения с гражданкой Калининой Натальей Семеновной для проживания своего работника и членов его семьи.

аренды жилого помещения

г. Омск "12" мая 2015 г.

Гражданка Российской Федерации Калинина Наталья Семеновна (паспорт 5215 № 265874, выдан 18.11.2003 г. УВД ОАО г. Омска), именуемая в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Селена", в лице генерального директора Миронова Д.В., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду жилое помещение общей площадью 70 кв. м, в т.ч. жилой – 58 кв. м, находящееся в собственности Арендодателя, расположенное по адресу: г. Омск, улица Маяковского, дом 12, квартира № 91, состоящее из двух комнат (далее – жилое помещение).

1.2. Жилое помещение будет использоваться для проживания сотрудника Арендатора и членов его семьи:

сотрудник: Никифоров Анатолий Дмитриевич;

жена: Никифорова Анастасия Олеговна;

сын: Никифоров Александр Анатольевич.

1.3. Жилое помещение находится в состоянии, пригодном для проживания.

1.4. Срок аренды устанавливается с "13" мая 2015 г. до "12" мая 2015 г.

1.5. Жилое помещение находится в собственности Арендодателя на основании регистрационного удостоверения от 05.07.1999 г. № 5-3475.

1.6. Жилое помещение и ключи от него передаются от Арендодателя к Арендатору и возвращаются обратно по актам приема-передачи.

1.7. В жилом помещении имеется следующее оборудование:

– бытовая техника: холодильник, стиральная машина, телевизор.

1.8. Арендодатель гарантирует, что жилое помещение не обременено правами третьих лиц, не находится под арестом, его права не оспариваются в суде.

1.9. Арендатор вправе временно регистрировать своих сотрудников в арендуемом жилом помещении.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Предоставить Арендатору жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего Договора.

Читайте так же:  Исковое заявление в порядке уточнения образец

2.1.2. Обеспечить свободный доступ сотрудника Арендатора и членов его семьи в жилое помещение.

2.1.3. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в аренду жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление Арендатору за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Использовать жилое помещение по назначению в соответствии с п. 1.2 настоящего Договора, а также с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации и действующего законодательства Российской Федерации.

2.2.2. Содержать жилое помещение в технически исправном и надлежащем состоянии.

2.2.3. Своевременно сообщать Арендодателю о выявленных неисправностях в жилом помещении.

2.2.4. Не производить перепланировок и переоборудования жилого помещения.

2.2.5. Допускать в дневное время, а при авариях – и в ночное время в арендуемое жилое помещение Арендодателя, а также представителей предприятий по обслуживанию и ремонту жилья для проведения осмотра и ремонта конструкций и технических устройств жилого помещения.

2.2.6. Освободить арендуемое жилое помещение по истечении обусловленного в настоящем Договоре срока аренды.

2.2.7. Не производить текущего ремонта жилого помещения без согласия Арендодателя.

2.2.8. Своевременно вносить арендную плату за жилое помещение в размере 15 000 (пятнадцати тысяч) рублей в месяц. Арендная плата вносится не позднее 11 (одиннадцатого) числа месяца, следующего за месяцем предоставления жилого помещения в аренду.

2.2.9. Своевременно оплачивать коммунальные услуги и иные платежи по содержанию жилого помещения.

2.2.10. По истечении срока действия настоящего Договора либо при досрочном его расторжении передать Арендодателю жилое помещение в пятидневный срок после истечения срока действия или расторжения Договора в состоянии, пригодном для проживания.

3.1. Арендодатель имеет право:

3.1.1. Требовать от Арендатора, его сотрудника и членов его семьи содержать жилое помещение в технически исправном и надлежащем состоянии в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующим законодательством Российской Федерации.

3.1.2. Требовать от Арендатора своевременного внесения платы за аренду.

3.1.3. Требовать от Арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока Договора аренды.

3.2. Арендатор имеет право:

3.2.1. Вселить в арендуемое жилое помещение своего сотрудника, его сына и супругу.

3.2.2. Требовать от Арендодателя возместить произведенные с согласия Арендодателя неотделимые улучшения жилого помещения.

3.3. Арендатор имеет преимущественное право на продление и перезаключение Договора аренды жилого помещения на новый срок.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. Каждая из сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему Договору ущерб другой стороне, обязана возместить другой стороне причиненные убытки, включая неполученные доходы.

4.3. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности.

5. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

5.1. За месяц до истечения срока аренды либо досрочного расторжения договора Арендатор должен в письменном виде уведомить Арендодателя о намерении продлить срок Договора либо о предстоящем освобождении помещения. По истечении срока Договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на продление Договора.

5.2. Изменение условий Договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

5.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор – выселению в следующих случаях:

5.3.1. Если сотрудник Арендатора или члены его семьи пользуются помещениями с существенным нарушением условий настоящего Договора и действующего законодательства Российской Федерации или назначения помещений либо с неоднократными нарушениями.

5.3.2. Если сотрудник Арендатора и члены его семьи умышленно ухудшают состояние помещения.

5.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату в течение 15 дней после наступления срока платежа.

5.4. Настоящий Договор не подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в иных случаях, кроме указанных в п. 5.3. настоящего Договора.

5.5. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора в следующем случае:

5.5.1. Если помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не годном для использования.

5.6. Договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств, повлекших за собой невозможность продолжения действия договора для Арендодателя или Арендатора.

5.7. По основаниям, не предусмотренным законом и настоящим Договором, расторжение Договора не допускается.

5.8. Стороны берут на себя обязательства принимать все меры к разрешению разногласий путем переговоров до полного урегулирования предмета разногласий.

5.9. В случае невозможности достигнуть согласия путем переговоров, неисполнения или ненадлежащего исполнения условий настоящего Договора одной из сторон, Договор может быть расторгнут в суде общей юрисдикции в установленном законом порядке.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ

6.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Арендодатель: Калинина Наталья ООО "Селена",

Семеновна Арендатор: адрес: г. Омск,

ул. Красный Путь, д. 15 А,

паспорт серии 5215, № 265874, т. 42-52-82

выдан 18.11.2003г УВД ОАО г.Омска ИНН: 5506002449

адрес: г. Омск ул. Гуртьева д. 5 кв. 65, БИК: 044525222

т. 68-62-04 р/с 40703812901040000010

в ОАО "Омск-Банк" г. Омск,

Арендодатель: Арендатор: генеральный директор

Калинина /Калинина Н.С./ Миронов /Миронов Д.В./

Следует отметить, что доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в Российской Федерации, признаются объектом обложения налогом на доходы физических лиц (далее – НДФЛ). Об этом сказано в подпункте 4 пункта 1 статьи 208, пункте 1 статьи 209 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ). Дата фактического получения дохода – день его выплаты, в том числе перечисления на счет налогоплательщика в банке (подпункт 1 пункта 1 статьи 223 НК РФ). Налоговая ставка – 13% (пункт 1 статьи 224 НК РФ).

Пунктом 1 статьи 226 НК РФ установлено, что российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 статьи 226 НК РФ, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога.

Согласно пункту 2 статьи 226 НК РФ исчисление сумм и уплата налога производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент (за исключением доходов, в отношении которых исчисление сумм и уплата налога производятся в соответствии со статьями 214.3, 214.4, 214.5, 214.6, 226.1, 227 и 228 НК РФ), с зачетом ранее удержанных сумм налога, а в случаях и порядке, предусмотренных статьей 227.1 НК РФ, также с учетом уменьшения на суммы фиксированных авансовых платежей, уплаченных налогоплательщиком.

Таким образом, если арендатором является российская организация, то она на основании статьи 226 НК РФ обязана исчислить, удержать и перечислить в соответствующий бюджет сумму НДФЛ с сумм арендной платы, выплачиваемой арендодателю – физическому лицу (письма Минфина России от 27 февраля 2013 года № 03-04-06/5601, от 7 сентября 2012 года № 03-04-06/8-272, от 5 августа 2011 года № 03-04-06/3-179, от 1 июня 2011 года № 03-04-06/3-128).

При этом следует учитывать, что в такой ситуации неправомерно включать в договор аренды (или оформлять дополнительное соглашение) условие, согласно которому обязанности по исчислению и уплате налога возлагаются на физическое лицо. Аналогичные разъяснения на этот счет содержат письма Минфина России от 29 апреля 2011 года № 03-04-05/3-314, от 15 июля 2010 года № 03-04-06/3-148.

Однако налоговики в письме УФНС России по городу Москве от 18 марта 2011 года № 20-14/4/[email protected] выразили иную точку зрения. Так, в нем сказано, что в соответствии с пунктом 2 статьи 228 НК РФ налогоплательщики, получившие доход по договору найма (аренды), самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 НК РФ.

Судебная практика по данному вопросу также неоднозначна.

Одни суды считают, что в данной ситуации НДФЛ должна перечислять организация-арендатор (постановления ФАС Поволжского округа от 21 февраля 2013 года по делу № А06-3662/2012, ФАС Северо-Западного округа от 14 мая 2010 года по делу № А66-9581/2009).

Другие арбитры указывают на то, что российская организация, производящая налогоплательщику выплаты исключительно по договору аренды, не выступает по отношению к нему в качестве налогового агента. Следовательно, физическое лицо – арендодатель обязано самостоятельно рассчитать и перечислить НДФЛ. В частности, такой вывод сделан в постановлениях ФАС Поволжского округа от 18 мая 2009 года по делу № А12-16391/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 10 сентября 2009 года по делу № Ф04-5077/2009(13200-А03-46).

Таким образом, на сегодняшний день нет единого мнения относительно того, кто уплачивает НДФЛ в подобной ситуации: физическое лицо или российская организация.

По мнению автора, при заключении договора аренды с физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, обязанность по исчислению и уплате НДФЛ возлагается на российскую организацию, поскольку согласно пункту 1 статьи 226 НК РФ российские организации, от которых физические лица получают доходы, являются налоговыми агентами.

Таким образом, принимая во внимание неоднозначную позицию контролирующих органов, рекомендуем обратиться за разъяснениями по данному вопросу в свою налоговую инспекцию.

Если же при заключении договора аренды с физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, организация самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ, то у нее в отношении одних и тех же сумм возникает двойное налогообложение.

Аренда квартиры для работников: образец договора

Как вариант места проживания командированных сотрудников все большую популярность приобретают частные квартиры. Это и понятно с учетом острого недостатка доступных гостиниц.
Рассмотрим, на что надо обратить внимание при заключении договора аренды с физическими лицами - собственниками жилья.
Начнем с необходимого минимума.

Пункт 2 ст. 30 Жилищного кодекса устанавливает, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование гражданину принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение на основании:

  • договора найма;
  • договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Читайте так же:  Увеличится пенсия в крыму

Юридическому же лицу собственник вправе передавать свое жилище на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским и жилищным законодательством.
Гражданский кодекс РФ предусматривает, что жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование физическим лицам на основании договора найма, юридическим лицам - на основании договора аренды или иного договора (ст. 671 ГК РФ).

Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Итак, собственник жилья вправе предоставить в аренду юридическому лицу жилое помещение на основании договора аренды исключительно для проживания в нем граждан.

По договору аренды или, по-другому, имущественного найма (ст. 606 ГК РФ) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Независимо от срока действия договор должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо (ст. 609 ГК РФ).

Напомним, что договор аренды квартиры на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ); если же срок аренды в договоре не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Однако при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Иной срок для уведомления может быть установлен договором.

Имущество должно быть предоставлено арендатору в срок, указанный в договоре, или в разумный срок, если в договоре ничего не указано. В случае непредоставления в условленный срок арендатор вправе истребовать от арендодателя это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК РФ). При обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору:

  • потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
  • непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
  • потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может:

  • произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии;
  • безвозмездно устранить недостатки имущества.
  • были оговорены при заключении договора аренды;
  • были заранее известны арендатору;
  • должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, -

то арендодатель не отвечает за недостатки имущества (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом - арендную плату (ст. 614 ГК РФ), порядок, условия и сроки уплаты которой определяются договором аренды.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности (если иное не предусмотрено договором аренды), по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если же арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, то он может потребовать их возмещения.

В случае если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Если арендатор произвел улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, за счет собственных средств и с согласия арендодателя, то арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 623 ГК РФ). Стоимость же неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Типовой договор аренды квартиры выглядит следующим образом.

Договор
аренды жилого помещения (квартиры)

Гражданка Российской Федерации Иванова Ольга Николаевна, паспорт 4543 N 123456, выдан 18.11.2001 ОВД МО "Рижское" г. Москвы, именуемая в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и ООО "Удачное" в лице генерального директора Филипповой Н.Ю., действующей на основании устава, именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду жилое помещение общей площадью 50 кв. м, жилой - 32 кв. м, находящееся в собственности Арендодателя, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Вересковая, д. 10, кв. 14, состоящее из трех комнат (далее - квартира).

1.2. Квартира будет использоваться для проживания сотрудников Арендатора.

1.3. Квартира находится в состоянии, пригодном для проживания.

1.4. Срок аренды квартиры устанавливается с 04.02.2013 до 04.02.2014.

1.5. Квартира находится в собственности Арендодателя, что подтверждает Свидетельство о праве собственности от 05.05.2011 N 50-ABN 343375.

1.6. Передача квартиры и ключей оформляется актом приема-передачи.

1.7. В квартире имеется следующее оборудование:

1.8. Арендодатель гарантирует, что квартира не обременена правами третьих лиц, не находится под арестом, право собственности на нее не оспаривается.

2. Обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Предоставить Арендатору квартиру.

2.1.2. Обеспечить свободный доступ сотрудников Арендатора в квартиру.

2.1.3. Осуществлять надлежащую эксплуатацию квартиры, предоставлять или обеспечивать предоставление Арендатору за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в квартире.

2.1.4. Возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия Арендодателя.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Использовать квартиру по назначению в соответствии с п. 1.2 настоящего Договора, с требованиями Жилищного кодекса РФ и действующего законодательства РФ.

2.2.2. Содержать квартиру в технически исправном и надлежащем состоянии.

2.2.3. Своевременно сообщать Арендодателю о выявленных неисправностях в квартире.

2.2.4. Не производить перепланировок и переоборудования квартиры.

2.2.5. Допускать в дневное время, а при авариях - и в ночное время в арендуемое жилое помещение Арендодателя и (или) представителей предприятий по обслуживанию и ремонту жилья для проведения осмотра и ремонта конструкций и технических устройств квартиры.

2.2.6. Освободить квартиру по истечении обусловленного в настоящем Договоре срока аренды.

2.2.7. Не производить текущего ремонта квартиры без согласия Арендодателя.

2.2.8. Своевременно вносить арендную плату за жилое помещение в размере 15 000 (пятнадцати тысяч) руб. в месяц. Арендная плата вносится не позднее 10-го (десятого) числа месяца, следующего за месяцем предоставления квартиры в аренду.

2.2.9. Своевременно оплачивать коммунальные услуги и иные платежи по содержанию Квартиры.

2.2.10. По истечении срока действия настоящего Договора либо при досрочном его расторжении передать Арендодателю квартиру в пятидневный срок после истечения срока действия или расторжения Договора в состоянии, пригодном для проживания.

3. Права сторон

3.1. Арендодатель имеет право:

3.1.1. Требовать от Арендатора, его сотрудника и членов его семьи содержать квартиру в технически исправном и надлежащем состоянии в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующим законодательством РФ.

3.1.2. Требовать от Арендатора своевременного внесения платы за аренду.

3.1.3. Требовать от Арендатора освобождения квартиры по истечении срока Договора аренды.

3.2. Арендатор имеет право:

3.2.1. Вселить в арендуемое квартиру своего сотрудника.

3.2.2. Требовать от Арендодателя возместить произведенные с согласия Арендодателя неотделимые улучшения квартиры.

3.2.3. Арендатор имеет преимущественное право на продление и перезаключение Договора аренды квартиры на новый срок.

4. Ответственность сторон

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

4.2. Каждая из Сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему Договору ущерб другой стороне, обязана возместить другой стороне причиненные убытки, включая неполученные доходы.

4.3. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности.

5. Порядок изменения и расторжения Договора

5.1. За месяц до истечения срока аренды либо досрочного расторжения договора Арендатор должен в письменном виде уведомить Арендодателя о намерении продлить срок Договора либо о предстоящем освобождении помещения. По истечении срока Договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на продление Договора.

5.2. Изменение условий Договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению Сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются Сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

5.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор - выселению в следующих случаях:

5.3.1. Если сотрудник Арендатора пользуется квартирой с существенным нарушением условий настоящего Договора и действующего законодательства РФ или назначения либо с неоднократными нарушениями.

5.3.2. Если сотрудник Арендатора умышленно ухудшает состояние квартиры.

5.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату в течение 15 дней после наступления срока платежа.

5.4. Настоящий Договор не подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в иных случаях, кроме указанных в п. 5.3 настоящего Договора.

5.5. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора в следующем случае:

5.5.1. Если квартира в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

5.6. Договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств, повлекших за собой невозможность продолжения действия Договора для Арендодателя или Арендатора.

5.7. По основаниям, не предусмотренным законом и настоящим Договором, расторжение Договора не допускается.

5.8. Стороны берут на себя обязательства принимать все меры к разрешению разногласий путем переговоров до полного урегулирования предмета разногласий.

5.9. В случае невозможности достигнуть согласия путем переговоров, неисполнения или ненадлежащего исполнения условий настоящего Договора одной из Сторон Договор может быть расторгнут в суде общей юрисдикции в установленном законом порядке.

6. Заключительная часть

6.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

7. Адреса, реквизиты Сторон

Примерная форма договора аренды жилого помещения (для проживания работника) (подготовлено экспертами компании "Гарант")

Настоящая форма разработана в соответствии с положениями ст. 671, главы 34 ГК РФ.

Читайте так же:  Какой срок действия сертификатов качества на швеллер

Договор аренды жилого помещения
(для проживания работника)

[ место заключения договора ]

[ дата заключения договора ]

[ Фамилия, имя, отчество (при наличии) полностью ], [ число, месяц, год ] года рождения, именуемый(ая) в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны и

[ наименование юридического лица ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ указать документ, подтверждающий полномочия ], именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование [ значение ]-комнатную квартиру общей площадью [ значение ] кв. м, в том числе жилой - [ значение ] кв. м, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: [ вписать нужное ], с кадастровым номером [ значение ] (далее - жилое помещение).

1.2. Жилое помещение оборудовано системами коммунальной инфраструктуры: [ вписать нужное: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение ], обеспечено средствами связи: [ вписать нужное: телефон, интернет ].

1.3. Жилое помещение может использоваться только для проживания граждан.

1.4. Перечень предметов меблировки жилого помещения, передаваемого в аренду, является приложением к настоящему договору.

1.5. На момент заключения настоящего договора сдаваемое в аренду жилое помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается [ указать документ, подтверждающий право собственности ].

1.6. Не позднее [ указать срок ] с момента заключения настоящего договора Арендодатель передает Арендатору жилое помещение на основании акта приема-передачи, а также все относящиеся к нему документы, необходимые для его эксплуатации.

1.7. Переход права собственности на указанное жилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Предоставить Арендатору жилое помещение в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными в пункте 1.3 настоящего договора.

2.1.2. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании жилым помещением.

2.1.3. Каждые [ указать периодичность ], а также в аварийных ситуациях производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду жилого помещения.

2.1.4. После прекращения действия настоящего договора возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного жилого помещения, произведенных с его согласия.

2.1.5. Принять от Арендатора по акту приема-передачи жилое помещение не позднее [ указать срок ] с момента окончания срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям. День возврата арендованного жилого помещения [ включается/не включается ] в период, за который начисляется арендная плата.

2.2. Арендодатель вправе:

2.2.1. Осуществлять проверку состояния жилого помещения и находящихся в нем систем коммунальной инфраструктуры не чаще одного раза в месяц в удобное для Арендатора время, а также в случае неотложной необходимости.

2.2.2. Контролировать целевое использование Арендатором переданного в аренду жилого помещения.

2.2.3. Требовать расторжения договора и возмещения убытков в случае, если Арендатор использует жилое помещение не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.

2.2.4. Требовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения Арендатором срока внесения арендной платы, предусмотренного настоящим договором.

2.3. Арендатор обязуется:

2.3.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование жилым помещением.

2.3.2. Пользоваться арендованным жилым помещением в соответствии с условиями настоящего договора аренды и его целевым назначением.

2.3.3. Поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт (за исключением перепланировки).

2.3.4. При прекращении настоящего договора вернуть Арендодателю жилое помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

2.4. Арендатор вправе:

2.4.1. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние жилого помещения существенно ухудшились.

2.4.2. С согласия Арендодателя сдавать арендованное жилое помещение в субаренду.

2.4.3. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного жилого помещения.

2.4.4. В случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта:

- производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью за счет Арендодателя;

- требовать соответственного уменьшения арендной платы;

- требовать расторжения договора и возмещения убытков.

3. Арендная плата и порядок расчетов

3.1. Арендная плата устанавливается в денежной форме, включает в себя стоимость коммунальных услуг и услуг связи и составляет [ сумма цифрами и прописью ] рублей в месяц.

3.2. Арендная плата начисляется с момента подписания Сторонами [ настоящего договора/передаточного акта ].

3.3. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно, не позднее [ значение ] числа [ текущего месяца/месяца, следующего за расчетным ].

3.4. Размер арендной платы может изменяться по соглашению Сторон не чаще одного раза в год.

4. Срок договора

4.1. Срок аренды жилого помещения по настоящему договору составляет [ значение ] год(а)/лет с момента его заключения.

4.2. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия настоящего договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

4.3. Если Арендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендодателя не менее чем за [ указать срок ] до окончания срока действия договора.

4.4. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению Сторон.

4.5. Если Арендатор продолжит пользоваться жилым помещением после истечения срока действия настоящего договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

5. Ответственность сторон

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду жилого помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.

5.3. За несвоевременное внесение арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере [ значение ] % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

5.4. В случае использования жилого помещения не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в [ значение ]-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

6. Изменение и прекращение договора

6.1. По соглашению Сторон настоящий договор может быть изменен.

6.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, когда Арендатор:

- грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемое жилое помещение не по целевому назначению;

- существенно ухудшает состояние арендуемого жилого помещения.

6.3. По требованию Арендатора настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке, если:

- Арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию жилым помещением в соответствии с условиями настоящего договора или его назначением;

- переданное Арендатору жилое помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра жилого помещения;

- Арендодатель не производит капитальный ремонт жилого помещения в установленные настоящим договором сроки;

- жилое помещение в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, непригодном для использования.

7. Порядок разрешения споров

7.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

7.2. В случае если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

8. Заключительные положения

8.1. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, - один из которых хранится в делах регистрирующего органа, а остальные выдаются Арендатору и Арендодателю.

8.2. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

8.3. Соглашения об изменении или о расторжении договора совершаются в письменной форме и являются неотъемлемой частью настоящего договора.

8.4. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.

Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем: [ вписать нужное ].

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.

8.5. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.