Перейти к содержимому

Договор аренды существенные условия рб

Содержание:

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ТРАНСПОРТНОГО СРЕДСТВА С ЭКИПАЖЕМ

По договору аренды транспортных средств арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование. Особенностям регулирования данного договора посвящена данная статья.

По договору аренды транспортных средств арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование. При этом по договору аренды с экипажем арендодатель также оказывает услуги по эксплуатации транспортного средства и управлению им (ст. 632 ГК РФ).

Исходя из указанных норм, а также общих положений об аренде (ст. ст. 606, 607 ГК РФ) предметом договора аренды является передаваемое по нему имущество, а именно транспортное средство.

Для надлежащего согласования предмета договора аренды транспортного средства с экипажем рекомендуется указать:

- условие о предоставлении транспортного средства во временное владение и пользование за плату;
- условие об оказании услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации;
- данные, позволяющие определенно установить транспортное средство, передаваемое в аренду.

Согласование данных условий является необходимым для договора аренды транспортного средства, в противном случае договор аренды будет являться незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ) и, соответственно, не будет порождает для сторон прав и обязанностей (ст. 307 ГК РФ).

Если в договоре не указаны основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст. ст. 632, 642 ГК РФ, а именно из него не следует, что транспортное средство передается во временное владение и (или) пользование за плату (с оказанием услуг по управлению и эксплуатации или без их оказания), договор может быть квалифицирован как договор другого вида (не договор аренды транспортных средств).

Если в договоре не согласованы данные о транспортном средстве, передаваемом в аренду, он не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Согласно ст. 632 ГК РФ транспортное средство передается арендатору за плату. Однако условие об арендной плате не входит в предмет договора и несогласование данного условия не влечет признания договора незаключенным. Вместе с тем, для исключения споров о том, какой договор заключен сторонами, лучше прямо указывать, что имущество передается за плату.

В случае, если из договора аренды не следует, что арендодатель предоставляет транспортное средство во временное владение и пользование за плату, такой договор может быть отнесен в случае судебного спора к договору возмездного оказания услуг с использованием транспорта исполнителя. В таком случае нормы о договорах аренды транспортных средств к нему применяться не будут. Арендатор будет являться заказчиком и сможет отказаться от договора, возместив арендодателю (исполнителю) только фактически понесенные расходы и оплатив услуги, оказанные до этого момента. При отсутствии условия о передаче транспортного средства во временное владение арендатора такой договор может быть отнесен к договору перевозки, по которому предоставляются услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. В таком случае арендодатель не вправе будет потребовать взыскания арендной платы за пользование транспортным средством.

Что важно учесть при составлении договора аренды?

Разбирая разные типы договоров, следует в первую очередь обращать внимание на необходимые условия. Они чаще всего отражены в законодательстве. Однако для договора аренды существенные условия в ГК РФ не прописаны. Поэтому они определяются в соответствии с деловым этикетом. Правоведы считают, что существенными условиями арендного соглашения будут предмет и условия, которые стороны посчитают важными в процессе его заключения, а также основания, прописанные в нормативной базе разного плана.

Описание основных условий договора аренды

Если рассматривать арендное соглашение, можно в качестве существенных условий назвать следующие:

Субъектами договора аренды выступают арендатор и арендодатель, который владеет передаваемым в пользование имуществом. При необходимости к договору аренды может быть приложено свидетельство о праве собственности на объект соглашения.

Важным условием договора аренды является то, что в нем обязательно должна иметься вся информация, по которой объект соглашения можно будет впоследствии однозначно идентифицировать: адрес местонахождения, площадь и прочие. Объект одна сторона (а именно арендодатель) передает контрагенту. Если в документе об аренде невозможно понять, какой объект арендатор получил от другой стороны соглашения, то договор будет являться незаключенным со всеми вытекающими последствиями.

Оплата за аренду

С точки зрения оплаты к существенным условиям договора аренды относятся ее порядок и сущность. При этом в соглашении должно быть определено:

  • как платить по данному договору;
  • время внесения средств;
  • как часто производится оплата.

При этом платежи могут проводиться в различных формах:

  • денежными средствами;
  • продукцией, полученной в результате использования арендованного имущества;
  • оказанием каких-либо услуг;
  • имуществом, а также работами, которые улучшают объект аренды.

Любопытно, что ранее законодатели считали срок договора аренды существенными условиями. Договора без указания срока в то время считались незаключенными.

При этом срок заключения договора аренды новое гражданское законодательство не считает существенным. Нормы права, действующие на данный момент, вообще разрешают существование договоров аренды, в которых срок действия вовсе не прописан. Такие документы называют заключенными на неопределенное время. Если такой договор аренды в качестве его предмета содержит недвижимость того или иного плана, то любой из контрагентов может расторгнуть документ, предварительно направив соответствующее уведомление. Срок, в который следует это сделать, четко регламентирован и составляет 3 месяца. Если договора заключаются на так называемое неопределенное время, то расторгнуть их можно будет по общим основаниям, которые четко указаны в Гражданском кодексе РФ.

Действующим законодательством РФ могут быть регламентированы максимальные сроки, на которые соответствующие арендные соглашения могут заключаться. Например, согласно нормам Лесного кодекса РФ, документ об аренде земельного массива на землях леса не может быть больше сорока девяти лет. Поэтому собственники земельных участков на территории леса заключает с юридическими лицами соглашение, период действия которого обычно составляет именно сорок девять лет.

Недействительность договора аренды

Помимо вышеперечисленных существуют обязательные условия договора аренды, несоблюдение которых влечет признание соглашения недействительным. К ним относятся:

  1. 1. Письменная форма. Договор составляется в нескольких экземплярах, которые в обязательном порядке подписываются сторонами соглашения.
  2. 2. Государственная регистрация. Это требование предъявляется к договорам аренды, заключенным на срок более одного года.

Процедура регистрации договора требует предъявления пакета документов. В него входят:

  • заявление;
  • 3 экземпляра договора аренды;
  • техпаспорт объекта договора;
  • правоустонавливающие документы.

Если передаваемое в аренду имущество принадлежит арендодателю на праве управления, потребуется согласие собственника на передачу в аренду.

Естественно, за государственную регистрацию договора придется оплатить пошлину. Для физических лиц она составляет 1 000 рублей, для юридических – 15 000. Именно поэтому в большинстве случаев контрагенты договариваются заключить договор на 11 месяцев.

Таким образом, основные условия договора аренды являются неотъемлемой его частью. Несоблюдение норм законодательства при составлении такого соглашения может повлечь его недействительность. Это может привести к неприятным последствиям, как для арендатора, так и для арендодателя.

Договор аренды существенные условия рб

    • Авторское право (4)
    • Аграрное право (3)
    • Адвокатура (13)
    • Административное право (20)
    • Арбитражный процесс (7)
    • Банковское право (6)
    • Бюджетное право (1)
    • Водное право (1)
    • Военное право (1)
    • Гражданский процесс (16)
    • Гражданское право (22)
    • Договорное право (8)
    • Жилищное право (12)
    • Зарубежное право (5)
    • Земельное право (7)
    • Избирательное право (2)
    • Инвестиционное право (1)
    • Информационное право (3)
    • История государства и права (18)
    • Кодексы, комментарии (11)
    • Коммерческое право (8)
    • Конкурсное право (1)
    • КОНСПЕКТЫ ЛЕКЦИЙ (32)
    • Конституционное право (20)
    • Корпоративное право (4)
    • Криминалистика (5)
    • Криминология (5)
    • Международное право (16)
    • Муниципальное право (5)
    • Налоговое право (7)
    • Наследственное право (7)
    • Новости законодательства (1 011)
    • Основы права (2)
    • Право Евросоюза (1)
    • Право интеллектуальной собственности (1)
    • Право социального обеспечения (1)
    • Правоведение (1)
    • Правоохранительные органы Российской Федерации (3)
    • Предпринимательское право (5)
    • Прокурорский надзор (2)
    • Римское право (9)
    • Семейное право (4)
    • Словари / Справочники (30)
    • Страховое право (3)
    • Таможенное право (5)
    • Теория государства и права (11)
    • Торговое право (1)
    • Трудовое право (9)
    • Уголовно-исполнительное право (3)
    • Уголовное право (27)
    • Уголовный процесс (11)
    • Финансовое право (13)
    • ШПАРГАЛКИ (78)
    • Экологическое право (5)
    • ЯИнтересное (0)

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Например, в одной из современных работ указывается: «При общей тенденции к усилению роли договора ГК в ряде случаев снижает жесткость требований в отношении определения его условий. Речь идет о существенных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может считаться заключенным. В новом ГК для договора аренды такие условия сведены до минимума: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК)… К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора» .

Такие суждения основаны на более общем взгляде на существенные условия всякого гражданско — правового договора. Согласно этому взгляду существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным .
———————————
См., напр.: Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С. 12; Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. С. 13.

Представляется, что такой подход логически неверен, поскольку в этом случае само понятие «существенные условия договора» определяется путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само существование одной из важнейших категорий договорного права ставятся в зависимость от техники законодательной работы.
Для выяснения сути понятия «существенные условия договора» необходимо ответить на вопрос, о каком аспекте понятия «договор» идет речь, когда мы анализируем проблему существенных условий договора. Договор — сделка представляет собой юридический факт, который в принципе не может иметь собственного содержания, включая и какие-либо существенные условия. Договор — документ, т.е. определенный текст, состоящий из пунктов, также не может служить источником всех условий договора, поскольку многие из них определяются императивными и диспозитивными нормами, а также обычаями делового оборота (пп. 4, 5 ст. 421 ГК). Следовательно, исследование существенных условий договора предполагает анализ договора — правоотношения, содержание которого отнюдь не исчерпывается пунктами, имеющимися в тексте договора.
Если в отношении какого-либо условия договора имеется диспозитивная норма, то отсутствие в тексте договора (т.е. в договоре — документе) пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, что соответствующее условие отсутствует в договоре. При этом, конечно же, имеется в виду договор как правоотношение. Такой вывод следует из анализа положения, содержащегося в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Именно поэтому (а не в силу того, что условие договора теряет свое качество существенного условия) договор при отсутствии в его тексте соответствующего условия не может быть признан незаключенным.

Поэтому предмет всякого договора представляют собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения). Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.
Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых вещно — правовых элементов (право следования, вещно — правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, — на наш взгляд, можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю .
———————————
Ранее в юридической литературе высказывалась точка зрения о многообъектном составе предмета обязательства по договору купли — продажи (см.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 211; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С. 224).

КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — М.: Издательство «Статут», 2001 (издание 3-е, стереотипное).

Предмет договора является существенным условием договора аренды, в равной степени как и всякого иного гражданско — правового договора. В ГК установлено специальное правило: в договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607). Данное положение относится лишь к объекту аренды, и им не исчерпываются существенные условия договора аренды, как это нередко принято считать в юридической литературе. Просто отсутствие в тексте договора иных пунктов, регламентирующих действия сторон по предоставлению арендованного имущества арендатору, обеспечению его содержания, внесению арендной платы, возврату имущества арендодателю, компенсируется диспозитивными нормами, определяющими порядок и сроки совершения указанных действий.

Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК.
Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Отметим, что ранее действовавшее законодательство выводило необходимость соответствующих условий из характера самого договорного правоотношения, независимо от того, что указано в законе, т.е. признавало необходимость данного условия для данного вида договора в качестве самостоятельного источника определения существенных условий договора. Иными словами, наряду с существенными условиями договора, которые были признаны таковыми по закону, традиционно выделялись в качестве самостоятельных существенные условия договора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.
Однако отмеченное изменение в подходе законодателя к существенным условиям договора по признаку их необходимости для договоров данного вида не влечет серьезных изменений в практике применения соответствующих законоположений. В самом деле, если речь идет о «поименованных» договорах, т.е. предусмотренных ГК и другими законами, то за рамками норм, регулирующих соответствующий вид договорных обязательств (при надлежащем их толковании), вряд ли целесообразно искать некие иные условия, которые являются необходимыми для данного вида договора. Более того, допущение возможности их поиска привело бы к опасности судебного произвола и в целом к нестабильности договорных отношений. Что же касается «непоименованных» договоров, т.е. не предусмотренных законом, то круг необходимых для них существенных условий может определяться на основе норм, регулирующих сходные договорные обязательства и применяемых в этом случае по аналогии закона.
Как уже отмечалось, в круг условий договора, названных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.
К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 Федерального закона от 29 октября 1998 г. «О лизинге» договор лизинга должен содержать следующие существенные положения: точное описание предмета лизинга; объем передаваемых прав собственности; наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга; указание срока действия договора лизинга; порядок балансового учета предмета лизинга; порядок содержания и ремонта предмета лизинга; перечень дополнительных услуг, предоставленных лизингодаталем на основании договора комплексного лизинга; указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя; порядок расчетов (график платежей); определение обязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором.
———————————
СЗ РФ. 1998. N 44. Ст. 5394.

И наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
К существенным условиям арбитражно — судебная практика относит далеко не все условия договора, которые при его заключении содержались в оферте или акцепте. Для этого требуется, чтобы в отношении соответствующего условия одна из сторон прямо заявила о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора. На практике нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например, о размере договорной неустойки за неисполнение обязательств, однако затем выполняли условия договора. И только при возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключенным, так как в свое время не было достигнуто соглашение по условию договора о размере неустойки. В этом случае договор признается заключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.
Несколько иной подход отмечается в практике заключения международных коммерческих договоров. Принципы международных коммерческих договоров УНИДРУА (Международный институт унификации частного права) предусматривают, что ответ на оферту, который имеет целью служить акцептом, но содержит дополнительные или отличающиеся условия, не меняющие условий оферты, является акцептом, если только оферент без неоправданной задержки не возразит против этих рассуждений. Если он этого не сделает, то условиями договора будут являться условия оферты с изменениями, содержащимися в акцепте (ст. 2.11). Таким образом, среди дополнительных либо отличающихся от оферты условий, содержащихся в акцепте, выделяются те, которые при этом не меняют существенно условий оферты. И в этом случае договор признается заключенным с этими изменениями, если только оферент не возразит против них без неоправданной задержки. В реальной коммерческой практике ответ на вопрос, меняют ли существенно условия оферты отличающиеся от них условия, предложенные в акцепте, зависит от конкретных обстоятельств, в частности от того, насколько обычно предложенные в акцепте отличающиеся условия используются в соответствующей области предпринимательской деятельности и поэтому не являются ли они неожиданными для оферента. Во всяком случае по общему правилу дополнительные и отличающиеся условия, относящиеся к цене или способу платежа, месту и сроку исполнения неденежного обязательства, объему ответственности и порядку урегулирования споров между сторонами считаются существенным изменением оферты .
———————————
См.: Принципы международных коммерческих договоров / Пер. с англ. А.С. Комарова. М., 1996. С. 46 — 48.

Отмеченные позиции относительно существенности условий договора, предлагаемых одной из сторон, могут быть дополнены и рассуждениями более формального толка, относящимися скорее к порядку заключения договора (по российскому законодательству), нежели к его существенным условиям. Возьмем ситуацию, когда в оферте или в акцепте содержатся дополнительные условия, которые не названы в законе или ином правовом акте как существенные или необходимые для данного вида договора. Отсутствие указанных условий в тексте договора в обоих случаях будет означать, что одной из сторон был дан акцепт на иных условиях. В самом деле, если такое дополнительное условие содержалось в оферте, то для того чтобы отсутствовать в договоре, оно должно быть отвергнуто акцептантом. Если соответствующее условие содержится в акцепте (например, в протоколе разногласий), то такой акцепт на иных условиях признается новой офертой (ст. 443 ГК) и, следовательно, принимается или отвергается при ее акцепте первоначальным оферентом.
Следовательно, если сторона, направившая оферту с дополнительным условием, получив акцепт на иных условиях (без такого дополнительного условия), приступает к исполнению договора, это будет означать, что в договоре отсутствует указанное дополнительное условие и ни одна из сторон не предлагала включить это условие в договор, поскольку первоначальная оферта утратила силу и не может быть принята во внимание.
Если же дополнительное условие было предложено акцептантом (новая оферта) и первоначальный оферент, получив такой акцепт на иных условиях, приступил к исполнению договора, следует признать, что между сторонами заключен договор, включающий в себя это дополнительное условие.
В том случае, если одна из сторон заявит о необходимости достигнуть соглашения по предложенному этой стороной дополнительному условию, а затем примет акцепт на иных условиях (акцептует новую оферту), это будет означать, что она отозвала свое заявление.
Таким образом, эта группа существенных условий договора (условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение) имеет правовое значение лишь на стадии заключения договора (преддоговорных контактов сторон), каковое полностью утрачивается с момента, когда договор считается заключенным.

Договор аренды существенные условия рб

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту [email protected] (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

ИНФО-Витрина Недвижимости
Агентства Недвижимости Ярославль:

Существенные условия договора аренды

Чтобы подготовить сделку по аренде, компания тратит много усилий. Нужно найти контрагента, проверить качество имущества и т. д. Но если в существенных условиях договора аренды допустить ошибки, затраты по подготовке могут стать напрасными. Суд признает соглашение незаключенным, и компания не сможет защитить свои интересы.

Договор аренды: существенные условия обязательны для согласования

Многие компании участвуют в сделках по аренде. Компании-арендаторы чаще всего снимают помещения под офисы в бизнес-центрах, также распространены сделки с движимым имуществом — транспортом или оборудованием. Если организация владеет собственной недвижимостью, она арендует землю, на которой находится здание. Сделка может касаться имущества разных видов — например, и помещения, и производственных мощностей.

Вне зависимости от характера объекта нужно тщательно проверить существенные условия договора аренды. Такие условия должны быть согласованы обязательно (ст. 432 ГК РФ). Иначе договор не будет порождать правовых последствий.

Суд признает соглашение незаключенным, если убедится, что стороны не утвердили обязательные условия. Но в ряде случаев суд учитывает не только несогласованность таких условий.

Например, компания-арендатор подписала договор и приняла во временное пользование сооружения (газопроводы). Впоследствии возник спор о продлении сделки. Стороны не пришли к согласию о новых условиях договора аренды. Арендатор потребовал признать договор незаключенным из-за расхождений с контрагентом по существенным условиям. Нижестоящие суды поддержали иск. Тем не менее, кассация отправила дело на новое рассмотрение. По ее мнению, суды не учли всех обстоятельств (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.12.2017 №№ Ф06-26153/2017, А49-3470/2017).

Статьи по теме в журнале «Юрист компании»

Существенные условия договора аренды зависят от типа имущества

Правила заключения сделок об аренде присутствуют в главе 34 ГК РФ. В этой главе есть раздел с общими для всех типов аренды положениями, а также разделы, где законодатель перечислил специальные нормы для некоторых видов аренды. Существенным условием договора аренды является условие о предмете. Это правило закрепили в общих положениях. Кроме того, для недвижимости существенным является условие о цене договора.

Условие о предмете

Для аренды существенным условием служит предмет договора. В этом условии нужно описать объект арендных отношений: имущество, которое одна сторона передает другой (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следует указать:

  • передают ли объект во временное владение и пользование или только во временное пользование;
  • какими точными признакам обладает имущество. Например, перечисляют технические характеристики, серию и модель оборудования, площадь и границы земельного участка и т. д.

По описанию в договоре должно быть возможно идентифицировать имущество, которое арендатор получил от арендодателя. Если данное условие не согласовать, договор считают незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Когда компания арендует офис в бизнес-центре, для согласования предмета может быть достаточно указать адрес здания и номер офиса. Это делают непосредственно в договоре. Но если речь идет об аренде множества объектов, или их нельзя определить с такой точностью, к договору оформляют специальное приложение. В условии о предмете делают ссылку на это приложение, а в нем подробно излагают все характеристики:

  • серии, номера, модели, технические характеристики, если компания берет в аренду какие-либо устройства;
  • графическое описание объекта при аренде недвижимости, в том числе с указанием его границ на плане и т. д.

Существенные условия договора аренды недвижимого имущества

К существенным условиям договора аренды недвижимого имущества относится не только предмет, но и условие о стоимости сделки (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Если в соглашении о недвижимости не оговорить арендную плату, его признают незаключенным.

О том, в каких формах стороны вправе определить оплату, говорится в п. 2 ст. 614 ГК РФ. Например, арендатор может:

  1. Заплатить арендодателю однократно или делать периодические отчисления в твердой сумме.
  2. Перечислять процент от дохода, который получает за счет использования объекта аренды. Также возможна передача части иначе выраженных результатов использования имущества.
  3. Оказывать арендодателю какие-либо услуги.
  4. Передать арендодателю какое-либо имущество в собственность или аренду.
  5. Иными способами.

Если в этом разделе укажут не только размер, но и схему определения платы, это также будет считаться согласованием данного существенного условия договора аренды.

Меняем размер арендной платы в рамках закона

(Комментарий к отдельным нормам постановления № 1*)

* Постановление Пленума ВХС Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – постановление № 1).

Устанавливаем размер арендной платы в договоре

Одним из обязательных условий договора аренды является указание размера арендной платы.

Напомним его основные правила, которыми надо руководствоваться сторонам, желающим заключить договор аренды.

1. Размер арендной платы (далее – плата) в обязательном порядке прописывают в договоре аренды.

2. Плата за здание (сооружение) уже включает в себя плату за пользование земельным участком (его частью), на котором оно расположено. Такой участок (его часть) передается вместе со сдаваемым в аренду объектом. Это правило действует, если иное не предусмотрено в законодательстве или в договоре.

3. В случае, когда плата установлена на единицу площади здания (сооружения) или другого показателя его размера, сумму такой платы рассчитывают, исходя из фактического размера переданного арендатору здания (сооружения).

Изменяем размер платы

1. По соглашению сторон размер платы может быть изменен в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год, если иное не следует из самого договора.

Если в договоре вопрос о периодичности изменения размера платы не урегулирован, то ее размер в течение срока действия договора может изменяться по соглашению сторон, но также не чаще 1 раза в год.

2. В договоре можно устанавливать более длительный срок (например, свыше года), в течение которого размер платы за аренду должен оставаться неизменным.

Обычно хозяйственные суды также придерживаются того, что условие договора об изменении размера такой платы в течение года должно оставаться неизменным. Исключение предусмотрено только для случаев, когда:

а) уполномоченные государственные органы приняли нормативный правовой акт, который устанавливает или изменяет размер платы на очередной период за пользование недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности;

б) стороны сами в договоре согласовали возможность изменения размера платы по своему усмотрению.

3. Арендатор имеет право потребовать уменьшения размера платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно ухудшились условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние арендуемого имущества.

В то же время арендатор не вправе требовать уменьшения размера платы (требовать возврата уже внесенной платы) или досрочного расторжения договора, ссылаясь на недостатки имущества, если они:

а) были оговорены;

б) были известны арендатору заранее;

в) должны были быть обнаружены при заключении договора или передаче имущества в аренду.

4. В случае изменения законодательства размер платы подлежит пересмотру по требованию одной из сторон независимо от предусмотренных договором сроков и порядка ее изменения (п. 21 постановления № 1).

Если акт законодательства устанавливает обязательные для сторон правила о размере платы, которые отличаются от действовавших на момент заключения договора аренды, и условия заключенного договора аренды не приведены в соответствие с этим законодательным актом, то с момента вступления его в силу арендатор обязан вносить плату за аренду в размере, установленном таким актом законодательства.

5. Если в договоре аренды недвижимого имущества, не находящегося в госсобственности, указано на необходимость заключать допсоглашение при изменении размера платы за аренду, то арендодатель не вправе изменять эту плату, не согласовав с арендатором.

Остановимся еще на двух нюансах, знание которых существенно облегчит построение арендных отношений:

а) в заключении допсоглашения нет необходимости, если в сам договор предусматривает, что арендодатель может изменить размер платы в одностороннем порядке, уведомив арендатора. В этом случае арендодатель обязан направить уведомление об изменении размера платы за аренду;

б) если договор не включает условие о возможности арендодателя изменить размер платы в одностороннем порядке, то арендатор не обязан вносить плату в измененном размере. При этом арендодатель не имеет права требовать уплаты за аренду сверх размера, согласованного сторонами.

Заключаем договор аренды: порядок, условия, нюансы

Передача имущества в аренду – один из самых распространенных способов ведения бизнеса, когда собственник дает в пользование свое имущество на определенный срок (без такового), а арендатор обязуется возвратить имущество по окончании срока аренды или по требованию собственника. Данные отношения оформляются договором аренды, заключаемым между двумя сторонами.

Разберемся, что такое договор аренды, какие у него существенные условия, в чем его предмет, как его заключить, как установить возмещение коммунальных платежей, кто должен ремонтировать объект аренды, как его выкупить и т.д.

NB. Образцы документов приводятся после содержания и в тексте статьи.

Содержание:

Скачать образцы документов:

  • Договор аренды части капитального строения (например, офиса или комнаты);
  • Договор субаренды части капитального строения;
  • Договор субаренды;
  • Договор аренды транспортного средства;
  • Договор аренды транспортного средства без водителя;
  • Акт приема-передачи по договору аренды автомобиля.

Договор аренды – договор, в соответствии с которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее – ГК).

Какие договоры аренды бывают?

Законодательство выделяет следующие виды договоров аренды:

  • договор проката;
  • договор аренды транспортных средств (образец);
  • договор аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест (образец договора аренды части капстроения);

Справочно
Анкета-опросник для подготовки договора аренды недвижимого имущества.

  • договор аренды предприятия;
  • договор финансовой аренды (лизинга).

Особенности заключения и исполнения отдельных видов договоров аренды содержатся в ГК и иных законодательных актах.

Различия между видами договоров аренды заключаются в специфике объектов аренды (о том, что это такое, речь пойдет ниже) и отношений по владению и пользованию ими.

Так, к договорам проката и аренды транспортных средств не применяются правила о преимущественном праве арендатора продлить договор аренды или о возобновлении договора аренды на неопределенный срок. Также, исходя из вида договора, по-разному будут распределяться обязанности по текущему и капитальному ремонту объектов аренды, иные права и обязанности сторон.

Существенные условия договора аренды

Договор аренды, как и любой иной гражданско-правовой договор, считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям, к которым относятся:

  • предмет договора;
  • условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договора данного вида;
  • все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 402 ГК).

Для некоторых видов договоров аренды законодатель устанавливает специальные существенные условия, которые должны быть согласованы в договоре:

  • размер арендной платы – для договоров аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей;
  • сроки уплаты арендной платы – для договоров аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест), находящегося в государственной собственности.

Существенные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, в законодательстве не указаны. Для признания условия договора существенным стороны должны достигнуть предварительной договоренности о наличии такого условия в договоре. Такая договоренность может быть достигнута путем заключения предварительного договора, соглашения о намерениях или иного аналогичного документа.

Какие объекты могут быть предметом договора аренды?

Предмет договора аренды – имущество, подлежащее передаче арендатору за плату во временное владение и (или) пользование в качестве объекта аренды.

Данные, позволяющие определенно установить объект аренды, подлежащий передаче арендатору, должны быть указаны в договоре, без них договор признается незаключенным (п. 3 ст. 578 ГК).

Примерный перечень объектов аренды приведен в ГК:

  • земельные участки и другие обособленные природные объекты;
  • предприятия и иные имущественные комплексы;
  • капитальные строения (здания, сооружения) (образец);
  • изолированные помещения;
  • машино-места, их части, определенные сторонами в договоре;
  • оборудование (образец договор субаренды на примере станка фрезерного металлорежущего);
  • транспортные средства (образец).

Объектами аренды могут быть и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (п. 1 ст. 578 ГК).

Заключаем договор аренды

Договор аренды, как правило, является консенсуальным (права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора), поэтому в нем рекомендуется определить срок передачи объектов аренды арендатору.

Срок может быть определен и как конкретная дата, и как период времени, в течение которого арендодатель обязуется передать объект аренды. В случае, если арендодатель не исполнит данной обязанности, арендатор имеет право требовать возмещения убытков.

Определяем предмет договора

Независимо от вида договора аренды объект аренды, то есть предмет договора, должен быть четко определен. Для этого могут быть использованы заводское наименование и технические характеристики оборудования, VIN номер автомобиля, выкопировка из технического паспорта здания при аренде помещения, визуально обозначающая арендуемое помещение, а также любая иная информация, позволяющая явно обособить объект аренды от других аналогичных объектов.

Если объект аренды не будет четко определен, договор аренды может быть признан незаключенным.

Устанавливаем арендную плату

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (за исключением аренды недвижимости, где арендная плата является существенным условием).

Арендная плата может быть установлена за объект в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  1. Определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  2. Установленной доли полученных в результате использования объекта аренды продукции, плодов или доходов;
  3. Предоставления арендатором определенных услуг;
  4. Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  5. Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение объекта аренды.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.

Пример формулировки с расчетом арендной платы как установленной доли доходов:
«Размер ежемесячной Арендной платы за предоставленные Объекты аренды исчисляется как доля доходов Арендатора, полученных в результате сдачи Объектов аренды в субаренду (прокат). Ежемесячная Арендная плата, подлежащая уплате Арендодателю, составляет X% от суммы, полученной Арендатором в результате сдачи Объектов аренды в субаренду (прокат) за предшествующий календарный месяц».

При указании размера арендной платы в качестве доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования объекта аренды, необходимо понимать, что в случае, если он не приносит арендатору продукции, плодов или доходов, арендодатель может потребовать уплаты арендной платы, обычной для переданного в аренду объекта аренды (ч. 2 п. 1 ст. 585 ГК).

Изменение арендной платы

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором).

Законодательством могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов объектов аренды.

Помимо соглашения сторон, размер арендной платы может быть изменен:

  • по заявлению одной из сторон договора;
  • решением суда, которое принято по требованию одной из сторон;
  • на основании изменения законодательства.

При изменении размера арендной платы по соглашению сторон следует указывать срок вступления изменений арендной платы в силу. Это можно предусмотреть как в самом договоре, так и при заключении дополнительного соглашения об изменении арендной платы.

Пример формулировки:
«Размер арендной платы, устанавливаемый настоящим дополнительным соглашением к Договору, применяется с момента заключения дополнительного соглашения».

Стороны могут согласовать условие о том, что арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке по заявлению одной из сторон договора. Как правило, такой стороной является арендодатель.

Для защиты интересов арендатора при согласовании данного условия рекомендуется определить следующее:

  • периодичность изменения арендной платы;
  • предельный размер такого изменения;
  • дополнительные основания для изменения арендной платы: неисполнение арендатором своих обязательств по уплате арендной платы в срок, изменение арендной ставки для всего здания, в котором арендуется помещение, иные условия.

Как и для изменения арендной платы по соглашению сторон, рекомендуется согласовать, с какого момента арендная плата считается измененной.

Формулировка об одностороннем изменении размера арендной платы:
«Арендодатель вправе изменять арендную плату не более чем на 10 (десять) процентов от размера действующей арендной платы и не чаще 1 (одного) раза в течение 1 (одного) календарного года. Арендная плата считается измененной со дня получения Арендатором соответствующего уведомления».

Изменение арендной платы в связи с изменением законодательства, как правило, применяется в случаях аренды имущества, находящегося в государственной собственности (изменение базовой арендной величины и/или коэффициентов, применяемых при расчете ставки арендной платы к базовой ставке).

Также арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние объекта аренды существенно ухудшились (если иное не предусмотрено законодательством).

При улучшении объекта аренды силами арендатора арендодатель не вправе использовать такое улучшение как основание для увеличения арендной платы.

Определяем сроки внесения арендной платы

В договоре рекомендуется закрепить период, за который должна начисляться и уплачиваться арендная плата (календарный месяц или месяц, исчисляемый с даты передачи объекта аренды, неделя, день и др.), а также сроки ее внесения.

Срок внесения арендной платы стоит установить как определенное число каждого месяца. Это позволит избежать возможных споров о своевременности внесения арендной платы.

Пример формулировки:
«Арендная плата за календарный месяц уплачивается не позднее 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем».

Кроме того, следует определить размер оплаты за календарный месяц, в котором объект аренды передается арендатору (если это не первое число месяца), а также размер арендной платы при расторжении договора и неполном периоде для исчисления арендной платы (менее месяца).

На практике возможно применение «арендных каникул» – освобождения от внесения арендной платы за определенный срок аренды, обусловленного различными особенностями деятельности арендатора (например, сезонность бизнеса) или состоянием объекта аренды (необходимость выполнения ремонтных работ).

В связи с тем, что договор аренды является возмездным, закрепление прямого освобождения от арендной платы не рекомендуется. Для закрепления в договоре «арендных каникул» стоит указать в договоре на различный размер арендной платы в различные периоды аренды.

Пример формулировки:
«Арендная плата за первые три месяца аренды составляет X белорусских рублей и уплачивается не позднее 15-го числа четвертого месяца аренды. Арендная плата за четвертый и последующие месяцы аренды составляет X рублей за календарный месяц».
В данном случае арендная плата уплачивается за третий и последующие месяцы аренды.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы за последующие периоды в срок, установленный арендодателем (если иное не предусмотрено договором). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Возмещение расходов на коммунальные услуги

Отдельным вопросом при аренде недвижимого имущества является вопрос о порядке возмещения расходов на коммунальные услуги. В договоре можно установить один из следующих вариантов такого возмещения:

  • увеличение арендной платы на определенную фиксированную сумму, составляющую примерную стоимость коммунальных услуг;
  • возмещение арендатором расходов арендодателю на основании показаний счетчиков;
  • расчет суммы расходов на основании площади арендуемого помещения.
  • Арендатор вправе оплачивать коммунальные услуги самостоятельно в случае выделения лицевых счетов для арендуемого помещения. Также размер расходов может быть включен в арендную плату.

Выбор конкретной формы возмещения расходов зависит от ситуации и видов деятельности арендатора, которые планируется осуществлять в арендованном помещении.

В случае выбора способа возмещения арендатором расходов арендодателю на основании показаний счетчиков в договоре рекомендуется разрешить следующие вопросы:

  • каким образом арендодатель будет получать информацию о показаниях счетчиков, если арендованное помещение является изолированным с собственными счетчиками;

Пример формулировки:
«Арендатор обязан не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным, сообщать Арендодателю показатели приборов учета потребления коммунальных услуг».

  • как арендодатель будет проверять переданную ему информацию;

Пример формулировки:
«Арендатор обязан по обращению Арендодателя предоставить в согласованное Сторонами время доступ Арендодателю к приборам учета для определения соответствия контрольным показателям».

  • на основании каких тарифов будут возмещаться расходы;

Пример формулировки:
«Тарифы на коммунальные услуги исчисляются в соответствии с законодательством Республики Беларусь».

  • в какие сроки расходы будут возмещаться арендодателю.

Пример формулировки:
«Возмещение расходов на коммунальные услуги осуществляется Арендатором на основании показателей счетчиков не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным».

Приемка и передача объектов аренды

образец акт приема-передачи по договору аренды автомобиля

Как правило, приемка и передача объекта аренды осуществляются на основании актов приема-передачи.

В актах необходимо как можно более подробно описать как исходное состояние объекта аренды (если это необходимо), так и все имеющиеся недостатки. Также при необходимости к акту могут прикладываться фотографии объекта аренды, отображающие как его исходное состояние, так и выявленные недостатки.

Описание объекта аренды позволит арендодателю при необходимости оценить соответствие возвращаемого объекта аренды его исходному состоянию и потребовать возмещения убытков, если объект аренды такому состоянию не соответствует. Указание на недостатки защищает арендатора от требования о возмещении расходов, связанных с такими недостатками, которое может быть заявлено после возврата объекта аренды.

В связи с тем, что зачастую понудить арендодателя передать объект аренды путем обращения в суд с соответствующим требованием затруднительно, в случае отказа арендодателя передать объект аренды по договору арендатору рекомендуется обращаться в суд с иском о взыскании убытков, причиненных нарушением условий договора арендодателем.

Как нужно использовать объект аренды?

По общему правилу арендатор обязан пользоваться объектом аренды в соответствии с условиями договора аренды, а если таковые в договоре не определены – в соответствии с назначением объекта аренды.

В договоре аренды могут быть указаны цели использования объекта аренды (размещение магазина в арендованном помещении, личное пользование, использование в рекламных целях и пр.). Цели использования также могут быть определены исходя из назначения объекта аренды, которое указывается в сопроводительных документах на имущество.

Справочно
Как изменить целевое назначение земельного участка, читайте в статье юриста-лицензиата М. Лашкевича.

Если арендатор пользуется объектом аренды не в соответствии с условиями договора или его назначением, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Справочно
Об ответственности за нецелевое использование земельных участков читайте в статье юриста-лицензиата М. Лашкевича.

В случае возникновения спора между сторонами факт нецелевого использования объекта аренды (например, использование офисных помещений в качестве объекта розничной торговли) необходимо доказывать арендодателю. Установить факт нецелевого использования арендодатель может на основании докладных (служебных) записок своих работников, которые могут произвести осмотр объекта аренды. Данный способ рекомендуется также закрепить в договоре.

- образец договора субаренды (на примере станка фрезерного металлорежущего);
- образец договора субаренды части капитального строения (офиса, комнаты, помещения).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать объект аренды в субаренду (поднаем). При субаренде ответственным по договору, заключенному между арендатором и арендодателем, остается первый (п. 2 ст. 586 ГК).

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не предусмотрено ГК или иными актами законодательства.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды может быть выражено:

  • путем его отражения в договоре;

Пример формулировки:
«Арендатор вправе сдавать Объект аренды в субаренду в порядке и на условиях, определенных настоящим Договором и законодательством Республики Беларусь».

  • путем проставления отметки «Согласовано» на договоре субаренды.

Также договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Аналогичные правила относительно целевого использования (расторжение договора и возмещение убытков в случае нецелевого использования) могут быть применены и к договору субаренды. Если иное не предусмотрено договором аренды, его досрочное прекращение влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

В случае признания договора аренды ничтожным таковым признается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

При досрочном расторжении основного договора аренды субарендатор имеет право на заключение с арендодателем договора аренды на объект аренды, находившийся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Препятствия в пользовании объектом аренды

По общему правилу, независимо от исполнения арендатором своих обязанностей, арендодатель не вправе создавать препятствия арендатору в пользовании объектом аренды.

Так, например, в случае запрета доступа к объекту аренды при просрочке внесения арендной платы до фактического расторжения или момента одностороннего отказа от исполнения договора арендатор вправе обратиться к арендодателю с требованием о взыскании убытков.

Отделимые и неотделимые улучшения

На практике нередко встречается ситуация, когда арендатор в ходе пользования объектом аренды производит его улучшения.

Законодатель делит улучшения на отделимые и неотделимые. Поскольку объект аренды не является собственностью арендатора, производя улучшение имущества, последний, соответственно, увеличивает его стоимость и имеет право на компенсацию произведенных улучшений. Вопросы компенсации, а также права собственности на отделимые улучшения могут быть разрешены в договоре.

По общему правилу арендатор имеет право собственности на отделимые улучшения и может их изъять при возврате объекта аренды арендодателю.

Стоимость неотделимых улучшений (которые не могут быть отделены без вреда для имущества) может компенсироваться арендодателю только в случае, если такие улучшения были произведены с его согласия.

Улучшения объекта аренды, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от объекта аренды, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 594 ГК).

Текущий и капитальный ремонт

- образец договор аренды части капитального строения (например, офиса или комнаты);
- образец договор субаренды части капитального строения;

В зависимости от вида договора аренды обязанности по проведению текущего и капитального ремонта распределяются между сторонами. Как правило, в законодательстве или в договоре устанавливается обязанность арендатора производить текущий ремонт, а арендодателя – капитальный.

Справочно
Нужно ли платить арендную плату за период капитального ремонта?
Читайте в статье судьи экономического суда Минской области О. Дыль.

Для отдельных видов договоров аренды существуют определенные особенности, связанные с распределением обязанностей по текущему и капитальному ремонту. Так, текущий и капитальный ремонт объекта аренды, арендованного по договору проката или по договору аренды транспортного средства с экипажем (образец), являются обязанностью арендодателя, а по договору аренды транспортного средства без экипажа – арендатора (образец).

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если такой срок им не определен или вызван неотложной необходимостью – в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

  • произвести его самостоятельно и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы;
  • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать объект аренды в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

В договоре можно изменить распределение обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта, если это не противоречит законодательству.

Ущерб объекту аренды и его возмещение

В случае причинения ущерба объекту аренды арендатор обязан возместить такой ущерб арендодателю. Как правило, выявление ущерба производится арендодателем при приемке объекта обратно по завершению аренды. В данном случае в акте приема-передачи необходимо отразить все выявленные недостатки для последующего доказывания наличия убытков в суде.

В зависимости от степени повреждения объекта аренды реальный ущерб, причиненный арендодателю, может быть выражен как стоимость ремонтных работ или стоимость объекта аренды, если он не подлежит восстановлению. При наличии возможности восстановить объект аренды рекомендуется представить в суд доказательства понесенных расходов (оплаты ремонтных работ) для минимизации возможных споров о завышении размера расходов, которые требует возместить арендодатель.

В договорах аренды движимого имущества, транспортных средств целесообразно указать стоимость объекта аренды, которую арендатор будет обязан возместить арендодателю в случае утраты (повреждения) объекта аренды.

Справочно
У арендодателя была похищена часть движимого имущества. Арендодатель обратился в суд за взысканием арендной платы за пользование похищенным имуществом за тот период, когда фактически имущество у арендатора отсутствовало. Правомерны ли требования арендодателя?
Читайте в статье стажера адвокатского бюро «Альфа Права» А. Токаревой.

Справочно
Арендуемое помещение затопило. Кто должен его восстанавливать? Читайте в статье юриста А. Рыбалкина.

Возврат объекта аренды

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю объект аренды в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 643 ГК).

Если арендатор не возвратил объект аренды либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат объекта аренды договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Если арендатор откажется вернуть объект аренды добровольно, арендодатель вправе обратиться в суд с требованием об истребовании объекта аренды. Также арендодатель вправе требовать уплаты арендной платы за время просрочки возврата объекта аренды и возмещения убытков, связанных с несвоевременным возвратом.

Справочно
Арендатор съехал с арендованного посещения, новостей от него нет. Что делать? Читайте в статье юриста А. Рыбалкина.

Окончательный расчет между сторонами производится после возврата объекта аренды арендодателю. Если условия о сроках окончательного расчета не согласованы в договоре, требования об уплате арендной платы за неоплаченный период или требования о возврате части арендной платы могут быть заявлены заинтересованными сторонами в момент приемки объекта аренды. Срок для осуществления окончательного расчета рекомендуется закрепить в договоре.

Пример формулировки:
«Окончательный расчет между Сторонами должен быть осуществлен в течение 5 (пяти) рабочих дней после подписания акта приема-передачи Объекта аренды, подтверждающего возврат Объекта аренды Арендодателю».

Особенности заключения и исполнения договоров аренды

Выкуп объекта аренды

Договор аренды может предусматривать условия о выкупе его объекта. В соответствии со ст. 595 ГК он может быть выкуплен арендатором при условии внесения всей выкупной цены либо до истечения срока аренды или после.

Условия о зачете выплаченной ранее арендной платы могут быть включены как в основной договор аренды, так и в дополнительное соглашение о выкупе.

Пример формулировки:
«Арендатор вправе выкупить Объект аренды в течение срока действия настоящего Договора за X белорусских рублей, включая НДС по ставке 20 %. Арендная плата, уплаченная Арендатором в течение срока аренды, может быть зачтена в качестве оплаты стоимости Объекта аренды при его выкупе».

Также необходимо обратить внимание на то, что стоимость выкупаемого объекта должна быть четко согласована сторонами в договоре. Если выкупная цена будет выражена в договоре как сумма внесенной арендной платы за срок аренды, такое условие может быть признано несогласованным.

Преимущественное право на заключение договора на новый срок

В соответствии с п. 1 ст. 592 ГК, если иное не предусмотрено законодательством или договором, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Для этого арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан – в разумный срок до окончания его действия (как правило, за один месяц).

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Вместе с тем арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора на новый срок.

При этом, однако, если арендодатель заключит договор аренды с новым арендатором в течение одного года со дня истечения срока действия договора с прежним арендатором, последний может обратиться в суд с требованиями о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещении убытков, причиненных отказом арендодателя заключить с ним договор аренды (либо только потребовать возмещения таких убытков).

Важно помнить, что в соответствии с п. 2 ст. 592 ГК, если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 581 ГК).

Следовательно, если арендодатель желает прекратить арендные отношения¸ рекомендуется письменно известить об этом арендатора.

Взыскание арендной платы

Помимо искового производства, арендная плата может быть взыскана с арендатора путем обращения:

  • в суд с заявлением о возбуждении приказного производства;
  • к нотариусу за совершением исполнительной надписи.

Совершение исполнительной надписи возможно для следующих договоров аренды (абз. 7 и 15 ч. 1 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 11.08.2011 № 366 «О некоторых вопросах нотариальной деятельности», далее – Указ № 366):

проката или аренды движимого имущества (при условии определения арендной платы в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно). По ним возможно также взыскание неустойки (штрафа, пени) в связи с задолженностью, если ее уплата предусмотрена законодательством или договором;

нежилых помещений в зданиях, находящихся в государственной собственности и собственности юридических лиц (индивидуальных предпринимателей).

Справочно
Можно ли заявить требование о взыскании арендной платы в суд в порядке искового производства?
Читайте в статье судьи экономического суда г. Минска О. Дыль.

Перечень документов, представляемых нотариусу для совершения исполнительной надписи, утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.12.2006 № 1737 «Об утверждении перечня документов, по которым взыскание производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей».

Помимо обычно представляемых оригиналов договоров аренды (субаренды) и документов, подтверждающих передачу объекта аренды, арендодатель должен представить документ о расчете суммы задолженности по неуплаченной (не полностью уплаченной) арендной плате и сроках уплаты.

Расчет должен быть подписан руководителем или иным уполномоченным должностным лицом арендодателя с представлением документов, подтверждающих его полномочия на подписание расчета (доверенность или копия приказа о вступлении в должность (для директора), копия договора на управление (для управляющего)), и скреплен печатью (при ее наличии, за исключением подписания документа о расчете суммы задолженности представителем арендодателя).

Для договоров субаренды дополнительно представляются оригинал и заверенная копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на сдачу объекта аренды в субаренду (если такое согласие не выражено в основном договоре), а также копия основного договора аренды. Копии данных документов могут быть заверены взыскателем.

Также следует обращать внимание на то, что в соответствии с абз. 14 подп. 3.7 п. 3 постановления от 27.12.2013 № 1145 «Об утверждении нотариальных тарифов за совершение нотариальных действий и оказание услуг правового и технического характера нотариусами и тарифов на услуги технического характера, оказываемые работниками нотариальных архивов» за взыскание задолженности по арендной плате за нежилые помещения в зданиях, находящихся в государственной собственности, нотариальный тариф не уплачивается.

Необходимо отметить, что требования о взыскании денежных сумм (задолженности), по которым возможно совершение исполнительной надписи нотариуса, не подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции в порядке приказного производства (п. 2 Указа № 366).

В связи с этим взыскание арендной платы в порядке приказного производства возможно только в случае, если исполнительная надпись не может быть совершена нотариусом. Так, нотариус откажет взыскателю в совершении исполнительной надписи в связи с отсутствием необходимых документов (например, подписанного сторонами акта приема-передачи объекта аренды).

Читайте так же:  Сумма страховой выплаты по осаго 2019