Перейти к содержимому

Договор брокериджа

Договор брокериджа

Девелоперское агентство полного цикла

экспертная поддержка торговых, торгово-развлекательных и многофункциональных центров

Москва +7 (499) 995-33-39

Хабаровск +7 (421) 29-29-708

Новосибирск +7 (383) 235-90-59

Девелопмент коммерческой недвижимости

Любая коммерческая недвижимость может стать отличным источником дохода. Но чтобы данная инвестиция приносила ожидаемую прибыль, необходимо позаботиться о правильном ее размещении и продвижении на рынке. .

Сушков Константин Николаевич

ООО "Центральный продовольственный рынок"

Денис Марченков

ООО «Галактика – С»

Дмитрий Вольфсон
Андрей Михайлович Осадчук

ТРЦ «Oasis plaza»

  • Вы здесь:
  • Главная
  • Интересное
  • Задачи и этапы реализации брокериджа коммерческой торговой недвижимости

Задачи и этапы реализации брокериджа коммерческой торговой недвижимости

Профессиональные услуги брокериджа являются ключевым инструментом при реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости. Оптимально сформированный пул арендаторов в сочетании с грамотным управлением и контролем гарантирует долгосрочные прибыли владельцу объекта.

Брокеридж коммерческой недвижимости

Брокеридж коммерческой недвижимости – это деятельность, осуществляемая в сфере аренды и продажи коммерческой недвижимости. Услуги брокериджа, в первую очередь, востребованы девелоперами торговых объектов, так как сдача в аренду торговых площадей требует определенного опыта и наработанной базы арендаторов. Такие ресурсы имеют только компании, профессионально занимающиеся брокериджем торговых объектов.

На стадии обсуждения условий аренды, каждый из участников арендных отношений стремится получить наиболее выгодные позиции. С одной стороны существуют собственники, которые стремятся сдать площади по наибольшей арендной ставке, с другой – арендаторы, желающие снять торговые помещения дешевле. В данной ситуации компания-брокер выступает в роли арбитра, который вырабатывает компромиссное решение для всех сторон, согласовывает документацию сделки, улаживает необходимые формальности.

Задачи брокериджа торговых центров

  1. Формирование качественного пула арендаторов с учетом сегментации и синергии.
  2. Развитие конкурентного преимущества торгового центра.
  3. Выявление неэффективных арендаторов.
  4. Оптимизация уровня арендных ставок.
  5. Подписание долгосрочных договоров аренды на выгодных условиях, сопровождение сделки.
  6. Консалтинг на всех этапах работы.

Что включает в себя брокеридж торговой недвижимости?

Профессиональный брокеридж коммерческой недвижимости, а именно: брокеридж торговых и торгово-развлекательных центров – состоит из следующих этапов.

  1. Разработка торговой концепции.
  2. Ведение переговоров и привлечение арендаторов.
  3. Координационные работы.
  4. Обслуживание и консалтинг.

Разработка торговой концепции

Брокеридж торговой недвижимости всегда начинается с разработки концепции. На данном этапе определяется уровень ценовой политики будущих арендаторов исходя из платежеспособности целевой аудитории ТЦ. Кроме того обусловливается местоположение тематических зон торговых галерей с учетом расположения предполагаемых «якорей» и синергии, разрабатывается лизинг-план (план сдачи площадей в аренду) с определением корректных арендных ставок, выделяется пул предполагаемых арендаторов.

Ведение переговоров и привлечение арендаторов

Опытный брокер всегда знает, каким образом представить торговый объект арендатору, чтобы он вызвал интерес. Для арендатора важным преимуществом ТЦ является его местоположение относительно каналов трафика посетителей, предполагаемая посещаемость, наличие якорных арендаторов, концептуальность. На стадии переговоров брокер находит консенсус, который устраивает всех участников арендных отношений. Далее следует согласование и подписания арендного договора.

Координационные работы

Координационные работы включают в себя управление и контроль за деятельностью арендаторов, урегулирование спорных вопросов между участниками арендных отношений, помещениях и многое другое.

Обслуживание и консалтинг

В данный этап работы входит ротация арендаторов, отслеживание актуальности арендных ставок; маркетинговая поддержка, консультирование по различным вопросам.

Брокеридж торговых центров от компании «МОЛЛ. Экспертиза и консалтинг».

Договор брокериджа

Собственникам коммерческой недвижимости и желающим снять ее в аренду или купить предпринимателям, в решении их проблем на помощь приходят специалисты, оказывающие посреднические услуги в данной сфере.

Аренда и продажа коммерческой недвижимости происходит через риэлторов по коммерческой недвижимости, которых, принято называть брокерами, а их услуги брокериджем.

Брокеридж на рынке коммерческой недвижимости - это оказание посреднических услуг по поиску арендаторов и покупателей коммерческих площадей (торговой, офисной, складской и др.), проведению переговоров с арендаторами и покупателями, на условиях владельца коммерческой недвижимости, а так же содействию в заключении договора аренды или купли-продажи, между владельцем коммерческой недвижимости и арендатором (покупателем).

Коммерческая недвижимость строится или покупается в расчете на длительное функционирование. Поэтому ряд владельцев предпочитает иметь в штате собственного менеджера, отвечающего за поиск арендаторов и покупателей. Это удобно, потому что в любой момент времени можно проконтролировать его работу. К тому же работник обязан хранить коммерческую тайну, то есть имеется некоторая гарантия информационной безопасности (см. сайт) .

Но, в отличие от агентства коммерческой недвижимости, работники на зарплате не имеют прямой заинтересованности в привлечении наиболее платежеспособных арендаторов. Они исполнители, следовательно, не имеют полномочий принимать многие решения. А пока информация пройдет по командной цепочке время и выгодный арендатор могут быть упущены.

Еще одним минусом является то, что отдел, занимающийся арендными отношениями, имеет дело только с одним объектом — своим местом работы. Привлечь к себе арендаторов с других объектов они вряд ли смогут, так как не обладают соответствующей информации. А у брокера коммерческой недвижимости, работающего с несколькими объектами в разных частях города, такая возможность есть.

Читайте так же:  Ст 314 гк рф судебная практика

Чаще всего брокеридж поручается агентствам коммерческой недвижимости. Аутсорсинг в этой сфере имеет ряд неоспоримых преимуществ. Отношения между собственником недвижимости и брокером регулируется гражданским, а не трудовым законодательством, а это значит:

- в договоре с агентством оговаривается комиссия, размер которой зависит от стоимости аренды, а не заработная плата за нахождения работника на своем месте;

- при неудовлетворительной работе собственник может сменить брокера, расторгнув с ним агентский договор, без оглядки на трудовое законодательство;

- можно выбирать агента из лучших риэлторов по коммерческой недвижимости.

Отношения между владельцами предназначенных для аренды или продажи площадей и агентствами коммерческой недвижимости оформляются агентским договором . За свои услуги брокеры получают вознаграждение - комиссионные. Их размер обычно определяется в процентах от полученной арендной платы. То есть риэлтор напрямую заинтересован в поисках способных платить арендаторов.

Брокеры по коммерческой недвижимости работают со своими базами и инструментами. Они, не дают объявлений «ищу арендаторов», а направляют предложения собственникам бизнеса, предлагая арендовать площади реализуемого объекта. С согласившимися заключается предварительный договор, который затем заменяется основным, с прописанными в нем условиями аренды.

Покупателям и арендаторам, предлагаем наше агентство, оказывающее услуги брокериджа, с целью приобретения или аренды коммерческой недвижимости. Помимо подбора подходящей недвижимости, в задачи грамотного специалиста входит проведение переговоров с владельцами коммерческой недвижимости.

Если их результат окажется положительным, то договор аренды будет заключен, на условиях, выгодных покупателям и арендаторам коммерческой недвижимости для дальнейшего ведения бизнеса.

Компании, предоставляющие брокерские услуги, работают по агентскому договору и получают вознаграждение за свои услуги в виде комиссионного вознаграждения. Как правило, размер комиссионных определяется в процентном отношении от результата сделки:

  • 2-5 % от стоимости проданной недвижимости;
  • 7-11 % от арендного дохода за год за сдачу в аренду торговых площадей.

Альтернативой брокериджу выступают собственные подразделения или специалисты по аренде в компании владельца (девелопера) коммерческой недвижимости.

На основании чего действуют брокерские компании?

Брокерские компании представляют интересы владельца коммерческой недвижимости, согласно агентскому договору. В работе с потенциальными арендаторами и покупателями используется комплексное досье объекта, в котором дается описание реализуемого объекта, его зоны охвата, потенциальные покупатели (для торгового центра), торговый план объекта.

Базовые арендные ставки брокериджа приведены в арендном плане. Договорные отношения с арендаторами строятся на основе оферты, предварительного договора и договора аренды (купли-продажи). Концепцию объекта коммерческой недвижимости, торговый план, арендный план, досье, оферту, предварительный договор и договор аренды (купли-продажи) разрабатывают специализированные консалтинговые компании.

Специально для Информационного Агентства "Финансовый Юрист"

Все о брокеридже коммерческой недвижимости

На рынке коммерческой недвижимости термином брокеридж называют услугу посреднической помощи при:

  • Заключении договоров на куплю или продажу, а также аренду арендатора и владельца недвижимости.
  • Переговорах покупателя и арендатора, условия выставляет владелец недвижимости.
  • Поиске арендатора или покупателя коммерческой площадки под склад, офис.

Работа компаний, предоставляющих услуги брокериджа строится на составлении агентского договора, оплачивается комиссионным вознаграждением. Процент определяется от результативности сделки - trustco.ru. Средний расчет производится в таких пределах:

  • От 7 до 11 % от общего дохода аренды торговой площади.
  • От 2 до 5 % от проданной недвижимости.

Главные документы брокериджа

  1. Брокеридж коммерческой недвижимости – компания представляет интерес владельца в соответствии с агентским договором.
  2. Потенциальные покупатели и арендаторы обслуживаются по комплексному досье. В нем описывается реализуемый объект, зона охвата, торговый план и потенциальные покупатели.
  3. Арендный план составляется для проведения базовых арендных ставок брокериджа.
  4. Оферт, договор аренды, купли, продажи, предварительный договор составляются для сотрудничества с арендаторами.

Характерные особенности брокериджа коммерческой недвижимости

Более детально о брокеридже:

  • Обслуживание и управление недвижимостью, аренда и получаемое за работу вознаграждение – это и есть брокеридж недвижимости.
  • Услуга брокериджа оказывается «под ключ». С начала, с момента подачи заявления, до окончательного этапа – подписанный договор, сотрудник агентства берет все бюрократические и юридические тяготы на себя. Остальные участники сделки появляются только в момент подписания, а часто могут вообще не встретиться.

Клиенту крайне важно определить профессионализм брокера, так как это напрямую влияет на положительный исход. Настоящий брокер разбирается в психологических аспектах личностей, досконально знает рынок недвижимости, технология продаж для него, как дважды два, соблюдает и досконально знает Закон. Хороший специалист отыщет для клиентов оптимальный по выгоде вариант, рассмотрит все – и куплю-продажу, и аренду, состыкует все с пользой для клиента. Организует и в краткий срок проведет переговоры, окажет профессиональное содействие для завершения сделки. Плюс – всю документацию проверяет, отдает или проводит экспертизу по объекту, сопроводит подписание договоров.

Брокерские услуги

Брокеридж коммерческой недвижимости – поиск арендатора или покупателя на объект недвижимости.

«Агентство Регионального Развития» предлагает брокерские услуги по офисным, торговым, складским, промышленным объектам недвижимости, земле коммерческого назначения и готовому бизнесу.

Наши консультанты проводят сделки с учетом потребностей клиентов:

- представляя интересы собственников, инвесторов, девелоперов коммерческой недвижимости;

- представляя интересы арендатора/покупателя.

Услуги собственникам, инвесторам, девелоперам

По программе «Все включено» консультанты АРР продают или сдают в аренду объекты коммерческой недвижимости по максимально выгодной цене, сокращая временной простой объекта по рынку в среднем в 2 раза.

Читайте так же:  Вебинар налоговая отчетность

В услугу входит:

Сбор и обработка информации об объекте недвижимости, анализ конкурентной среды.

Оценка объекта, рыночной стоимости/арендной ставки.

Консультации по качественной предпродажной подготовке объекта, нюансам сделки.

Разработка и реализация индивидуального маркетингового плана продвижения объекта на рынке, позволяющему сократить простой объекта.

Поиск потенциальных арендаторов и покупателей с использованием собственной базы и баз партнерской сети.

Проведение презентаций, показов недвижимости.

Проведение, встреч, переговоров в качестве официального представителя собственника с потенциальным арендаторами, покупателями.

Юридическое сопровождение сделки (разработка/корректировка договоров; помощь в сборе и подготовке документов; регистрация сделок в Росреестр для регистрации сделки; юридические консультации).

Отчет о проделанной работе каждые две недели.

Услуги арендаторам, покупателям


Формирование заявки на коммерческую недвижимость с учетом всех требований и пожеланий клиента.

Поиск и подбор недвижимости из базы АРР и баз партнерской сети, составление шорт-листа объектов.

Показы, презентации объектов.

Консультации по вопросам сделки.

Проведение переговоров с собственником с представлением интересов покупателя/арендатора.

Юридическое сопровождение сделки (оформление, корректировка, проверка договоров; заказ выписок из реестров; помощь в сборе и подготовке документов; регистрация сделки в Росреестре; юридические консультации).

Отчет о проделанной работе каждые две недели.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? ЗВОНИТЕ нашему консультанту: +7-921-730-92-01 , и мы обязательно ответим на них.

Задайте мне вопрос

Компания “АРР” постоянно следит за качеством предоставляемых услуг, поэтому нам очень важно Ваше мнение!

Компания “АРР” постоянно следит за качеством предоставляемых услуг, поэтому нам очень важно Ваше мнение!

Нравится работа компании?

Оставляйте свои предложения по повышению качества работы

Нравится работа компании?
Напишите комментарий

Брокеридж площадей

Брокеридж коммерческой недвижимости – сложная работа, требующая привлечения профессионалов. Наши методы подбора арендаторов в совокупности с обширной базой и личными контактами с ведущими сетевыми ритейлерами помогут эффективно заполнить ваш объект и в кратчайшие сроки согласовать все коммерческие условия.

Эксклюзивная услуга, включающая в себя создание основного пула арендаторов, от которого в значительное степени зависит судьба любого проекта. Якорные арендаторы формируют трафик и позволяют привлекать сопутствующих операторов на более выгодных условиях.

Привлечение арендаторов согласно принятой концепции развития проекта. Чаще всего услуга применяется после завершения переговоров с якорными операторами. Нашей задачей в этом случае - формирование пула сопутствующих арендаторов торговой галереи.

Оценка спроса среди федеральных и региональных сетевых операторов основных товарных групп с целью подтверждения правильности выбранного пути развития проекта.

Решаемые задачи

1. ПРИВЛЕЧЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНЫХ АРЕНДАТОРОВ
2. УВЕЛИЧЕНИЕ АРЕНДНОГО ДОХОДА
3. УМЕНЬШЕНИЕ СРОКА ЗАПОЛНЕНИЯ ОБЪЕКТА
4. ПОДПИСАНИЕ ДОЛГОСРОЧНЫХ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НА МАКСИМАЛЬНО ВЫГОДНЫХ УСЛОВИЯХ

СТРУКТУРА РАБОТ для брокериджа объекта недвижимости

1. Закрепление за проектом персонального брокера
В нашей команде принято относится к каждому проекту как к своему. Готовность выкладываться по максимуму для достижения результата – основа нашего менталитета.

2. Определение целевых групп арендаторов
Ключевой задачей в начале нашей работы будет разработка концептуального решения по формированию товарных зон, которая приведет проект к долгосрочному успеху.

3. Формирование сетки коммерческих условий
Основной причиной неудачных переговоров с арендаторами часто ставятся отличия между ожиданиями собственников торговой недвижимости и желаниями потенциальных партнеров. Чтобы их избежать, важно проанализировать рыночные ставки и дополнительные факторы (удаленность проекта, наличие конкурентов, экономическая ситуация и т.д.), влияющие на формирование коммерческих условий. Залог успеха – компромисс, нацеленный на долгосрочное сотрудничество.

4. Подготовка презентационных материалов для ведения эффективных переговоров
С презентации проекта начинаются переговоры с любым потенциальным арендатором. Категорически важно наполнить ее необходимой информацией и проработать оптимальный дизайн. Презентация – обертка торгового центра.

5. Согласование итоговой формы арендного договора
Нередко в договорах аренды встречаются условия, незначительные на момент подписания, но способные значительно ухудшить взаимоотношения между собственником торговой недвижимости и арендаторами в дальнейшем. Мы избавим вас от таких «подводных камней»

6. Запуск активных переговоров с арендаторами
Большой опыт работы, знание возможных сценариев при общении с арендаторами помогает нам приходить к желаемым договоренностям без серьезных потерь для собственника объекта.

7. Составление ежемесячных отчетов о ходе работ
Нам важно, чтобы вы были в курсе всех наших действий и переговоров.

Договор брокериджа

Услуги брокериджа

Компания R etail R ow предлагает комплекс услуг по брокериджу коммерческой недвижимости:

  • Оценка местоположения объекта и конкурентных преимуществ объекта.
  • Эксперсс-оценка текущей стоимости объекта, оценка фактического и потенциального чистого операционного дохода объекта.
  • Определение и согласование с заказчиком существенных условий договора аренды/субаренды, купли-продажи
  • Разработка формы договоров купли-продажи, аренды, субаренды для реализации объекта.
  • 8 печатных изданий.
  • 104 Интернет сайтов.
  • Собственной клиентской базы, состоящей из 472 клиентов.
  • Баннеров, перетяжек, билбордов.

Проведение показа объекта потенциальным клиентам.

Подготовка и проведение переговоров с потенциальными клиентами договоров аренды, субаренды и купли-продажи объекта.

Сопровождение процесса подписания договоров аренды, субаренды, купли-продажи объекта.

Для собственников помещений - антикризисные мероприятия, направленные на удержание текущих арендаторов объектов и обеспечение необходимого уровня доходности объекта:

  • Аудит текущего состояния пула арендаторов и доходности объекта.
  • Разработка плана по удержанию арендаторов и обеспечению необходимой доходности объекта.
  • Проведение переговоров по удержанию текущих арендаторов объекта.
  • Изменение текущих договоров аренды.
Читайте так же:  Можно ли с рвп получить материнский капитал

Для пользователей (арендаторов, покупателей):

  • Формирование и согласование задания на подбор объекта
  • Сбор информации о необходимом объекте и целях его использования.
  • Поиск объекта.
  • Сбор первичных данных по найденному объекту.
  • Представление объектов заказчику.
  • Организация просмотра объекта заказчиком.
  • Представление заказчика на переговорах с владельцем объекта.
  • Организация и проведение переговоров заказчика с текущим владельцем объекта.
  • Проверка объекта на отсутствие обременений и ограничений использования
  • Согласование текста договора аренды, субаренды и купли-продажи между заказчиком и текущим владельцем, полное юридическое сопровождение процесса согласования.
  • Организация подписания договора.
  • Организация процесса государственной регистрации договора.

Для арендаторов имеющих проблемы по текущим договорам аренды:

  • Рыночная оценка текущих договоров аренды.
  • Рекомендации по оптимизации договоров аренды.
  • Подбор площадей, более соотвествующих текущим потребностям арендатора.
  • Проведение переговоров с собственником на предмет оптимизации текущих договоров аренды для арендатора.
  • Юридическое сопровождение внесения изменений в действующий или заключения нового договора аренды.

Для инвесторов:

  • Поиск инвестиционных проектов, удовлетворяющих финансовым ожиданиям заказчика.
  • Проведение предварительного аудита проекта на предмет соответствия ожиданиям заказчика.
  • Презентация проекта заказчику.
  • Проведение переговоров по приобретению актива.
  • Достижение соглашения между инвестором и текущим владельцем.
  • Разработка инвестиционного меморандума.
  • Организация полного сопровождения юридического и финансового аудита проекта.
  • Разработка и согласование между сторонами договора передачи проекта.
  • Обеспечение процесса подписания договора и его государственной регистрации.

Офисные помещения

Торговые помещения

Брокеридж коммерческой недвижимости

Распоряжение коммерческой недвижимостью, не имея практического опыта и эффективных инструментов, достаточно сложное и специфическое занятие. Особенно в вопросах отчуждения или аренды. Конечно, собственник кафе или офисного может разместить объявление на специализированных сайтах и форумах о сдаче помещения в наем, но не всегда оно будет эффективным, и привлечет внимание потенциальных арендаторов.

Чтобы успешно осуществлять сделки с недвижимостью, выгодно сдавать ее в аренду на различные сроки, существует брокеридж коммерческой недвижимости, то есть посредничество между арендодателями и арендаторами. В этом бизнесе случайные люди не участвуют, так как успешные договора заключаются только при наличии полноценной базы данных, как собственников, так и лиц, желающих взять в наем свободное помещение. Поэтому только специалисты в этом виде деятельности, обладающие опытом и знаниями, могут предложить заинтересованным лицам выгодные предложения.

Что дает брокеридж коммерческой недвижимости арендодателю?

Выгод от сотрудничества с нашей компанией достаточно много, но основные из них можно выделить отдельным списком.

  1. Арендодатель не тратит время на поиск арендаторов, все вопросы возлагаются на персонального брокера.
  2. Брокер определяет целевую аудиторию арендаторов или потенциальных покупателей, подготавливает коммерческие предложения и презентационные материалы.
  3. На менеджера возлагается обязанность формирования сетки коммерческих условий. Они включают в себя действующие рыночные ставки и цены, дополнительные сведения, наличие благоустроенных мест, конкурентоспособные факторы и многое другое. Немаловажную роль играет месторасположение объекта, с которым осуществляется брокеридж коммерческой недвижимости. Москва крупный мегаполис, поэтому удаленность от центра также играет существенную роль.
  4. Брокер проводит переговоры с желающими приобрести магазин, салон красоты, ночной клуб в собственность или взять помещение в аренду. Для эффективной медиации потребуются ранее подготовленные презентационные материалы и коммерческие предложения. Они помогут наглядно продемонстрировать все преимущества этой недвижимости перед другими проектами, на которые рассчитывают арендаторы.
  5. В процессе переговоров согласовываются основные условия договора аренды, затрагивающие права и интересы сторон. Брокер в своих действиях руководствуется поручениями и рекомендациями арендодателя, в случае необходимости согласовывая все отдельные моменты.

Если арендаторов устраивают все основные условия и дополнительные факторы, то брокеридж коммерческой недвижимости в Москве считается проведенным успешно, о чем представляется полный отчет собственнику здания.

Чем выгодны услуги брокериджа коммерческой недвижимости арендаторам

Арендатор не обзванивает по телефонам предложения аренды, опубликованные в рекламных объявлениях или на специализированных сайтах. Не секрет, что большинство из них, просто фейковая информация, не отражающая объективную картину. Коммерческие объекты могут быть без ремонта, расположены в труднодоступном месте, без транспортных развязок и остановок общественно транспорта. Выезжая на осмотр объекта, арендатор попросту потеряет свое свободное время, и не получит желаемого результата.

Сотрудничая с нашей компанией, заказчик будет иметь доступ только к объективным и проверенным данным, отражающим реальное состояние коммерческой недвижимости. Это значительно облегчит поиск, и позволит арендатору выбрать самый оптимальный вариант.

Сотрудничая с нашей компанией, заказчик будет иметь доступ только к объективным и проверенным данным, отражающим реальное состояние коммерческой недвижимости.

Алгоритм действий по взаимосотрудничеству

  1. Услуги брокериджа коммерческой недвижимости начинаются с оставления заявки (арендатором, арендодателем) о желании снять/сдать помещение, с соответствующими параметрами.
  2. Наши специалисты связываются с заинтересованной стороной и уточняют необходимые данные.
  3. Мы прорабатываем информацию и составляем коммерческое предложение.
  4. После согласования отдельных моментов, происходит подписание договора, после чего мы приступаем к активной фазе поиска и подбора.

Если вас заинтересовало наше предложение, то свяжитесь с нашей компанией любым удобным для вас способом – по телефону или посредством сайта. Мы обязательно отреагируем на ваш запрос и подберем тот вариант, который соответствует вашим критериям!