Перейти к содержимому

Договор инвестирования при покупке квартиры

Договор инвестирования - инвестор обанкротился. Что делать?

Участник программы «‎Работаю честно»

Основания для регистрации права не написали, придется его делать, скорее всего задним числом. Если конечно застройщик это основание примет.

Участник программы «‎Работаю честно»

Ирина Владимировна, глядя на вопрос, создается впечатление, что Оксана и есть представитель этого юрлица-банкрота.

Я и не скрываю, ко мне обратились клиенты с просьбой помочь и разобраться. Основание для регистрации я указала - Договор инвестирования. Или это не основание по-вашему?

По логике, сначала нужно договор купли -продажи заключить. а уж потом его регистрировать. а на кого его заключать . это вы сами должны решить.

так а квартира по документам чья? кому ее передали?

Никому, право не оформлено

Бежать надо туда, где стоит очередь кредиторов этого банкрота и сообщать об этом имуществе, потому что они, наверняка, не знают о существовании этой квартиры, т.к. банкрот каким-то образом вывел ее из имущественной массы, предназначенной к продаже для расчета с кредиторами.

Ох ты господи. я подумала, что Вы представитель застройщика.
Оксана, доверенность от "умершего" юрлица умерла вместе с ним и по ней действовать нельзя. Оформлять квартиру инвестору реально не на кого, договор инвестирования должен был войти в то имущество, которое предназначалось для погашения долгов. Законным образом эту квартиру не получить никак, застройщик спокойно может зарегистрировать на нее свое право собственности. Незаконные способы возможны, но здесь не место для такого рода рассуждений, да и без изучения договора инвестирования говорить не о чем.

Есть доверенное лицо этого юрлица, который и заключал договор инвестирования. Условия по оплате исполнены полностью. Застройщик сам поставил квартиру на кадастровый учет. По идее должен передать ее инвестору по акту. И вот здесь. кому? Даже если в суд о признании права собственности, то на кто будет истцом.

Схема покупки новостройки

Откроется во всплывающем окне."> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

С Застройщиком мы разобрались и составили о нем свое мнение, нюансы его строительного проекта выяснили, теперь наша задача – разобраться с договором на покупку новостройки. Какой тип договора лучше заключать с Застройщиком? Ведь вариантов может быть несколько!

Речь идет о юридической схеме покупки (точнее — софинансирования строительства) новостройки. Именно юридическая схема будет определять наш Подробнее см. "О рисках сделок с квартирами"

Справедливости ради стоит сказать, что дольщик не имеет возможности влиять на выбор того или иного типа договора с Застройщиком. Ему остается только соглашаться на предложенные условия покупки квартиры или не соглашаться. Здесь мы разберем, какие у нас могут быть варианты, и какие из них предпочтительные.

Государство стремится к тому, чтобы все возможные способы покупки квартир в новостройках привести к одному регламенту, который подробно описан в Откроется в новой вкладке.">законе 214-ФЗ еще в далеком 2004 году. Здесь государство максимально (насколько это возможно) попыталось защитить права и интересы дольщиков – рядовых граждан, и в то же время поставить жесткие рамки Застройщикам, обязывая их соблюдать ряд условий, без которых они не имеют права привлекать деньги граждан. Этот закон периодически дорабатывается, совершенствуется и, возможно, когда-нибудь станет единственным легальным способом взаимодействия Покупателя и Девелопера.

Но пока наше государство тужится, пытаясь угодить дольщикам, и при этом не обидеть Девелоперов, сами Девелоперы все еще используют различные схемы привлечения денег в проекты строительства многоквартирных домов.

Что же нам нужно знать для покупки квартиры в строящемся доме? Как минимум, мы должны разбираться в том, какие способы оформления покупки новостройки существуют на рынке, и какие типы договоров при этом применяются.

Договоры покупки квартиры в новостройке

В практике рынка недвижимости применяются несколько схем покупки квартир в новостройках, каждой их которых соответствует свой тип договора:

Подробнее обо всех этих схемах покупки новостройки (какие из них «белые», какие – «серые», а какие уже не работают) и о соответствующих типах договоров можно почитать по приведенным ссылкам – в Глоссарии.

Здесь же мы будем исходить из того, что лишние проблемы нам ни к чему, поэтому мы будем ориентироваться на самый надежный и безопасный тип договора для приобретения квартиры в новостройке. Он же – и самый распространенный на сегодня тип договора на первичном рынке недвижимости.

Самый безопасный (относительно других схем) для Покупателя вариант – это покупать новостройку путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Схема с ДДУ прозрачна, понятна, и четко регламентирована законом. Именно этот тип договора соответствует понятию «долевое участие в строительстве», описанному в 214-ФЗ. И именно он накладывает на Застройщика ряд определенных обязательств, при нарушении которых его ждут серьезные штрафы и санкции со стороны надзорных органов.

Те же обязанности накладываются на Застройщика и в случае продажи квартиры по Договору уступки прав требования, если эти права переуступаются по ДДУ. Тогда Застройщик обязан выполнять все условия первоначального ДДУ уже перед новым дольщиком, который эти права приобрел.

Условия и основные положения договоров долевого участия и уступки прав требования (включая образцы этих договоров) можно увидеть по приведенным выше ссылкам.

На практике же, Застройщик вполне может, состроив себе невинность на лице, предложить Покупателю вексель и/или Предварительный договор (ПДКП или ПДДУ), и попросить внести деньги за квартиру именно под эти документы. Здесь заложена масса юридических тонкостей, но суть у них одна: все эти «обходные схемы» (в обход ФЗ-214) дают возможность Застройщику избежать жестких требований к ведению своего бизнеса, и перекладывать свои риски на плечи Покупателя.

Правда, использование «обходных схем» продаж вовсе не означает, что Застройщик сознательно идет на аферу, и пытается обмануть Покупателя. На это у него могут быть и вполне объективные причины. Например, сложности земельного законодательства в РФ иногда физически не позволяют Застройщику оформить долгосрочный договор аренды земельного участка, а значит, не дают ему возможность работать в рамках ФЗ-214.

Поэтому даже крупные и авторитетные Застройщики периодически вынуждены использовать «обходные схемы» в своей практике.

Соглашаться на покупку новостройки в обход ФЗ-214, возможно, имеет смысл только в тех случаях, когда:

  • риск недостроя мал (т.е. когда дом уже почти построен, и темпы строительства высоки),
  • когда имидж Застройщика внушает доверие (т.е. он давно на рынке, и имеет ряд успешных завершенных проектов), и/или
  • когда предлагаемая схема покупки является доминирующей на локальном рынке (т.е. по-другому вообще не купишь).

Какой договор заключать с Застройщиком?

Вообще-то, использование других типов договоров покупки квартиры в новостройке, кроме ДДУ, допустимо (т.е. явно не противоречит законодательству РФ). В практике довольно много примеров, где люди получали квартиры, заключив ПДКП, или отдав деньги Застройщику под вексель, или подписав Договор инвестирования. Но нужно понимать, на какие риски приходится идти Покупателю, если Застройщик действует в обход 214-ФЗ.

Для этого, настоятельно рекомендуется получить у Застройщика проект договора, и вместе с ним обратиться за Откроется в новой вкладке.">дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

На самом деле, какую бы схему покупки новостройки мы ни выбрали, полностью защитить нас от рисков не может ни один тип договора. Даже заключая ДДУ, мы не можем быть абсолютно уверены в сроках получения Откроется в новой вкладке.">права собственности на нашу квартиру, и в том, что у Застройщика хватит ресурсов для завершения начатого проекта. Договор ДДУ защищает дольщика только в условиях, когда Застройщик «еще жив» (т.е. есть с кого спрашивать). Если же Откроется в новой вкладке.">Застройщик объявлен банкротом, то уже неважно, какой тип договора был с ним заключен – он как юридическое лицо перестает отвечать по своим обязательствам.

Читайте так же:  Приказ об установки тахографов

Поэтому, выбирая новостройку, все же стоит отталкиваться от имиджа и опыта Девелопера (это было рассмотрено на шаге Откроется в новой вкладке.">«Знакомимся с Застройщиком»). Именно его возможности определяют вероятность завершения проекта в срок и с хорошим качеством.

А Договор долевого участия (ДДУ) при покупке новостройки обеспечит нам защиту даже в случае банкротства Застройщика. Для такого форс-мажора законом 214-ФЗ предусмотрен Откроется в новой вкладке.">компенсационный фонд долевого строительства.

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы - Откроется в новой вкладке.">ЗДЕСЬ.

Итак, под какой тип договора мы будем отдавать деньги Девелоперу, мы решили. Чем нам это может грозить – выяснили. Таблетки от головной боли приготовили, и приступаем к изучению самого договора.

Чтобы юристы не остались без работы, в каждом договоре, обычно, прописывается множество условий. На какие из них нам нужно обратить особое внимание?

Договор инвестирования строительства жилого дома

Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.

Откроется в новой вкладке.">Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Откроется в новой вкладке.">Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от Откроется в новой вкладке.">«вексельной схемы», Откроется в новой вкладке.">ПДКП и других «серых схем» покупки Откроется в новой вкладке.">новостройки).

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Застройщик должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с Откроется в новой вкладке.">ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство Откроется в новой вкладке.">«апартаментов», он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.

Договор инвестирования не требует Откроется в новой вкладке.">государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

Отличия ДДУ от Договора инвестирования строительства

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

  1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
  2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
  3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  4. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
  5. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
  6. Откроется в новой вкладке.">Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
  7. Откроется в новой вкладке.">Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.

Особенности уступки прав по Договору инвестирования

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (Откроется в новой вкладке.">п.3, ст.1, ФЗ-214). Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно). И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.

Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении (Откроется в новой вкладке.">здесь) тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.

Вот такой у нас хитромудрый закон!

Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст.382, ГК РФ и Откроется в новой вкладке.">п.1, ст.388, ГК РФ).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.">ЗДЕСЬ .

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне."> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Если квартира была куплена на «первичке»

Откроется во всплывающем окне."> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Купленная на первичном рынке квартира говорит о том, что наш Продавец является ее первым собственником, и до него этой квартирой никто не владел. Это, конечно же, нас как Покупателя радует, так как исключает возможность каких-бы то ни было нарушений, связанных с правами предыдущих собственников (ввиду отсутствия таковых).

Читайте так же:  Форма заявления на аккредитацию испытательной лаборатории приказ 288

Другими словами, квартира, приобретенная нашим Продавцом на Откроется в новой вкладке.">«первичке», не тянет за собой хвост из предыдущих сделок и собственников, и имеет, как правило, понятную и чистую историю. А потому покупка такой квартиры в практике риэлторов считается хорошим низкорисковым вариантом.

Если выбранная нами квартира была куплена ранее на первичном рынке, то документом-основанием права собственности Продавца (его правоустанавливающим документом) может быть один из этих:

Подробнее о каждом из этих договоров рассказано в Глоссарии по ссылкам.

Договор долевого участия (ДДУ) – это самый современный и распространенный вариант получения прав собственности на новостройку. Так как эти договоры строго регламентированы Откроется в новой вкладке.">законом ФЗ-214, и проходят отдельную регистрацию в Откроется в новой вкладке.">Росреестре еще до получения прав собственности, то здесь исключена возможность, например, Откроется в новой вкладке.">двойных продаж новостроек. Да и вероятность других проблем с таким договором значительно меньше.

Договор инвестирования или Инвестиционный договор применялся Откроется в новой вкладке.">Застройщиками ранее (до введения в действие ФЗ-214 в декабре 2004 г.). Правда, и после этой даты такие договоры продолжали действовать в течение многих лет – Застройщики предлагали дольщикам такие договоры, опираясь на лазейку в законе о том, что Договоры инвестирования могут заключаться, если Разрешение на строительство было получено до 01.04.2005 г.

Суть – если Откроется в новой вкладке.">право собственности на квартиру на основании такого договора зарегистрировано в Росреестре (а наличие Откроется в новой вкладке.">Титула именно об этом и говорит), то это означает, что государство признало достаточными основания для регистрации этого права.

Договор уступки права требования может являться основанием права собственности нашего Продавца в случае, когда квартира покупалась им в процессе строительства, но не у Застройщика, а у его соинвестора, подрядчика или дольщика, который имел права требования на будущую квартиру, но не дожидаясь окончания строительства, передал (продал, уступил) эти права другому лицу (нашему Продавцу).

Здесь надо смотреть на сам договор. Если права были переданы (уступлены) на основании Договора долевого участия (ДДУ), то сам Договор уступки тоже должен быть зарегистрирован в Росреестре (иметь штамп и гербовую печать). Это подтверждает законность получения этих прав.

Если же права требования переуступались по какому-либо другому договору (не ДДУ), то регистрация таких прав не проводится, и сами эти права могут быть оспорены первоначальным их владельцем (тем, кто их уступал). На практике этот риск сильно снижается, если с момента оформления собственности нашего Продавца на квартиру прошло уже приличное время (например, больше трех лет).

Есть и еще один нюанс для всех этих договоров. Если для оплаты любого из них были использованы средства материнского капитала, выделяемого государством для многодетных семей, то в числе собственников квартиры эти дети должны присутствовать обязательно (вместе с родителями). Если ребенку НЕ была выделена доля в такой квартире, то это повод для признания предыдущей сделки недействительной. А значит, и наша покупка тоже вылетит в трубу. За этим нюансом мы должны проследить сами.

Как выяснить, Откроется в новой вкладке.">был ли использован материнский капитал для покупки квартиры в новостройке (в том числе для погашения ипотечного кредита), рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Общий смысл по договорам «первички» сводится к следующему: так как любой из этих договоров и следующее из него право собственности нашего Продавца уже зарегистрированы в Росреестре (подтверждение – в Откроется в новой вкладке.">Выписке ЕГРН), то основание получения права собственности на квартиру признано законным и достаточным (с учетом особенностей применения материнского капитала).

Вероятность того, что Застройщик или его соинвестор будут оспаривать условия первоначального договора, и право собственности на квартиру может быть пересмотрено судом – крайне мала, и в нашей практике не встречалась. А если дом, где мы выбрали квартиру, построен, сдан и заселен уже давно (скажем, года три уже), то такая вероятность практически равна нулю.

Другое дело, когда квартира была куплена ранее на Откроется в новой вкладке.">«вторичке».

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы - Откроется в новой вкладке.">ЗДЕСЬ.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Договор об инвестировании: что надо знать при его заключении

В последнее время в редакцию нередко поступают вопросы, связанные с заключением договоров инвестирования. Поэтому сегодня мы решили подробнее рассказать про инвестирование средств в недвижимость (главным образом – в жилую), юридических тонкостях при оформлении такого рода отношений.
Наш эксперт Елена Николаевна Соловьева, директор по продажам АН «Адрес»:

Инвестирование или долевое участие?

Договор об инвестировании представляет собой форму договора о совместной деятельности. Его определение дано в Гражданском кодексе. Основная мысль данного договора заключается в том, что стороны, на основе достигнутых соглашений, вместе делят и прибыль, и убытки, связанные с некой коммерческой деятельностью. Существует стандартная форма договора инвестирования, но она, конечно, всегда готовится с учетом конкретных условий.
Главное, что следует понимать при заключении договора инвестирования – какие риски имеются, а, значит, насколько оправданно то или иное вложение денег.
Инвестирование в сфере недвижимости регулируется двумя законами – законом от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Согласно этим законодательным актам, сами по себе инвестиции, как вид коммерческой деятельности, приветствуются. Их могут осуществлять как физические, так и юридические лица. Но в том случае, если речь идет о заключении данного вида договора с целью приобретении жилья для личного проживания, последняя редакция закона 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» накладывает на застройщика очень серьезные обременения – в таком случае в категоричной форме разрешается заключение только договоров долевого участия. Такие ограничения были приняты законодателями, поскольку в кризис особо остро встала проблема обманутых дольщиков, недостроев и долгостроев. Подчеркну - если речь идет о жилой недвижимости - квартире. Если приобретается сразу несколько квартир, и вы собираетесь их продавать после оформления собственности, то возможно подписание и иных форм договоров.
Договор инвестирования ориентирован на коммерческую деятельность. То есть, кроме такой приятной процедуры, как разделение прибыли и плодов некоего совместного труда, он предполагает разделение убытков и возмещение понесенных расходов, в тех долях, в которых инвестор участвует в строительстве. Фактически заключение договора инвестирования при строительстве жилого дома означает, что, если стройка остановилась из-за нехватки денег, то все инвесторы вынуждены будут дополнительно сброситься на то, чтобы проект был завершен. В этом и будет выражаться разделение рисков.
А в случае долевого участия вложения дольщиков защищены – всю материальную и коммерческую ответственность несет застройщик. Именно он должен просчитать все риски, определенным образом их застраховать. То есть, если по договору долевого участия сумма внесена полностью, то дольщик вправе требовать то, что ему причитается, а именно готовую квартиру, несмотря ни на какие сложные экономические ситуации.
Поэтому те граждане, которые приобретают жилье для собственного проживания, для себя, и защищены дополнительно договорами долевого участия. И продажи такого строящегося жилья по другим договорам просто запрещены. Если же застройщик заключает с дольщиками при строительстве жилья иные формы договоров, на него налагаются серьезные штрафы - до одного миллиона рублей за каждый случай. При этом если полностью соблюдается 214 ФЗ, есть серьезные налоговые послабления – застройщик полностью освобождается от уплаты НДС.
Надо сказать, что у нас в городе уже несколько лет в основном заключаются договоры долевого участия. Проблемы часто начинаются тогда, когда речь идет о застройщиках из других городов и Москвы, пришедших в наш регион. Это объясняется спецификой московского рынка недвижимости. Там существуют серьезные проблемы со сдачей домов, получением свидетельств о праве собственности. Люди годами живут в домах, не имея свидетельств на руках. Поэтому застройщики и работают по различным договорам – предварительным, инвестиционным, векселям и т.п., привнося эти схемы и на другие рынки.
Таким образом, если вы приобретаете жилье не у нижегородского застройщика, следует обратить внимание - какую форму договора вам предлагают заключить. И подписывать только договор долевого участия, если не собираетесь рисковать. Однако если есть желание выступить в качестве инвестора, разделить все риски, - пожалуйста, предприятие может оказаться и весьма выгодным. Тем более, при приобретении нескольких квартир по договору инвестирования, застройщик предложит, скорее всего, некие особо интересные условия.
Важно также понимать, что по договору инвестирования уступить св
ои права нельзя. Придется дожидаться окончания строительства, получения свидетельства о праве собственности, и только после этого возможна реализация недвижимости по стандартному договору купли-продажи.
А вот договор долевого участия это делать позволяет. Согласно ему, свои права можно уступить (продать) в процессе строительства по договору уступки права требования. И уже новый дольщик будет приобретать строящуюся квартиру для себя, оформлять права собственности на нее.

Читайте так же:  Донорство льготы и выплаты

На какой стадии строительства подписывается договор об инвестировании?

Договора долевого участия застройщики имеют право заключать только после того, как выполнили целый ряд действий (затратных и по времени, и по деньгам), а именно: все документы на земельный участок оформили, получили разрешение на строительство, проект согласовали со всеми инстанциями, начат нулевой цикл строительства, прошло две недели после публикации проектной декларации.
Договор же инвестирования заключается на любом этапе. Даже на стадии идеи, воздушного замка (никто запретить сделать это не может) можно по нему вложить свои деньги в проект. И проиграть или выиграть.

Расторжение договора инвестирования

Данная процедура чаще всего в договоре прописывается. Если вы внесли все средства как инвестор, то вправе свои права переуступить другому лицу, которое на таких же условиях войдет в проект, т.е. как инвестор со всеми вытекающими последствиями.
А вот если необходимые суммы внесены лишь частично, то обычно есть серьезные ограничения по выходу. То есть договор предусматривает, что инвестор должен выполнять взятые на себя обязательства.

Момент окончания договора инвестирования

Он всегда прописывается в самом договоре. Но если говорить об инвестициях в форме капитальных вложений, в строительство, то это этап получения свидетельства о собственности. После этого инвестор становится собственником со всеми правами – правом владеть, распоряжаться, пользоваться.
До этого ограничения в правах существуют, особенно если речь идет о жилой недвижимости – продать ее, уступить права на нее по договору инвестирования нельзя.
Раньше была распространена схема оплаты работ подрядчиков через заключение договоров инвестирования. Сейчас это невозможно. Подрядчик не имеет права такой договор передать физическому лицу, которое приобретает жилье для себя, данная уступка недействительна.

Как не ошибиться

Если жилье приобретается для проживания, и предлагается иная форма отношений, не договор долевого участия, следует обратиться за разъяснениями к юристу, который оценит все риски данного соглашения.
Но следует понимать, что никто не вправе признать договор инвестирования незаконным, если только сам гражданин не заявит о нарушении своих прав. То есть, если дом возводится согласно установленным срокам, проблем нет, инвестор всем доволен, то он в итоге спокойно сможет зарегистрировать свои права. Никакой проверяющий лишить его этой возможности не сможет.

Что касается Нижнего Новгорода, то здесь практика заключения договоров инвестирования не имеет широко распространения. Нижегородцы, если речь идет о строящемся жилье, в большинстве своем уже понимают, что заключать следует лишь договоры долевого участия. Видимо, разъяснительная работа СМИ и профессионалов сделала свое дело.

Покупка квартиры по договору инвестирования

Добрый день! Хочу узнать в чем риски покупки квартиры по договору инвестирования?

Участник программы «‎Работаю честно»

Основной риск в том, что таких договоров инвестирования может быть сколько угодно много (двойные продажи). Не менее значимый риск заключается в понятии инвестирования: если будет банкротство, то шансов получить квартиру нет. Инвестиции - это рисковый тип бизнеса и такой позиции придерживаются суды при принятии решений об узаконивании требований инвестора. Вообщем это очень неблагонадежный вариант приобретения сопряженный с рядом неподдающихся прогнозированию рисков.

Покупка жилья по договору инвестирования. Риски

В Хостинском районе предлагают у застройщика купить жилье по договору инвестирования.

Начитавшись о рисках данного договора, не хочу по окончанию строительства иметь проблемы с судом, или получить обратно ден.средства. Нужны метры, причем чем быстрее, тем лучше, так как нужно приобрести метры для выделения доли несовершеннолетнему. И продать жилье в другом регионе.

Риелтор утверждает, что сейчас в Сочи почти все жилье строится именно так - по Договору инвестирования.

Помогите с советом. Пожалуйста!

Участник программы «‎Работаю честно»

Уважаемая Наталья, Вам органы опеки не разрешат приобрести на несовершеннолетнего квартиру по такому договору. А вообще, проверьте внимательно документацию застройщика, так как в Сочи раньше фиксировалось много нарушений в данной сфере.

Михаил, оформление собственности планирую после сдачи. При чем тут органы опеки? Мне важно, чтобы без рисков его достроили и получить на него все права))) Я может неправильно сформулировала. ВЫ правы, органы опеки мне дали разрешение только на построенное жилье и разнозначную жилую площадь.

Участник программы «‎Работаю честно»

Ну. так у Вас разрешение органов опеки на вторичку или новострой по дду 214ФЗ с 70%-й готовностью. А что Вы пытаетесь купить под эти категории не подходит. Вам ни один нотариус не заверит такую сделку, а в случае с детскими долями заверение договоров происходит только в присутствии нотариуса.Ищите другой вариант, удачи Вам.

Михаил, спасибо за совет. Если дом будет построен в марте, как обещают, то выделение доли на несовершеннолетнего не составит труда. Я спросила не о моей ситуации с несовершеннолетним, а с Договором инвестирования. Каковы риски?

Участник программы «‎Работаю честно»

Наталья, если Вы будете приобретать уже вторичку в марте, то рисков по сути никаких. А сейчас, главный риск инвестирования- двойные продажи, а вдруг потом окажется на этапе регистрации, что квартира продана троим-четверым таким же как и Вы. Второй риск: застройщик достроит, но поставить на кадастр дом не сможет и будете через суд получать собственность и доказывать силу своего договора инвестирования, который на момент заключения нигде регистрироваться в государственных органах не будет.Третий пункт: могут появиться дополнительные сборы за подключение коммуникаций, которые очень существенно бьют по карману. Я указал только самые важные, а рисков в этом договоре на три страницы.

Тема Tiny Framework Войти