Перейти к содержимому

Доплата на большую с доплатой

Обмен квартиры на меньшую, с получением доплаты

В этой статье, я в общих чертах расскажу, об обмене квартиры на меньшую, с условием получения доплаты, за уменьшение жилплощади.

Допустим, человек имеет в собственности единственную квартиру, в ней же живет, в ней же прописан. К примеру, у него появилась необходимость обменять свою квартиру на квартиру меньшей площади, и получить доплату.

Какова схема сделки по обмену большей квартиры на меньшую, с получением доплаты?

1. Имеющаяся квартира выставляется в продажу,

2. Находится покупатель, принимается аванс за квартиру на определенный срок,

3. Находится квартира, необходимая для покупки,

4. Вносится аванс за выбранную квартиру (срок аванса в договоре должен быть указан день в день, со сроком за продаваемую квартиру),

5. Совершается сделка по продаже старой квартиры, и покупке новой квартиры, в один день (закладка денег в банковскую ячейку, подписание ДКП (как правило в простой письменной форме), передача документов на государственную регистрацию перехода права собственности на имя новых владельцев,

6. Получение зарегистрированн ых документов,

7. Получение доплаты (денег из банковской ячейки), обмен расписками или иными документами, подтверждающими факт расчетов между продавцами и покупателями,

8. Прием КУПЛЕННОЙ (новой) квартиры и подписание по ней передаточного акта (то есть, в данном случае, вы покупатель, а из своей старой (проданной) квартиры, пока не выезжали),

9. Фактический переезд со старой квартиры на новую, передача документов на прописку на новой квартире (выписка со старой квартиры произойдет по специальной почте).

Таким образом, вы переезжаете на новую квартиру, у вас нет проблемы с пропиской, с переездом, с вопросом проживания между сделками, и т.д. Все сроки, необходимые для прописки по новому месту жительства , и фактического освобождения вашей квартиры, указываются в договоре купли-продажи, и являются существенным условием договора,

10. Подписание передаточного акта и фактическая передача проданной квартиры новому владельцу (вашему покупателю).

Какие особенности у обмена через альтернативную продажу?

1. Вопрос возможно решить, только с участием специалиста, или агентства недвижимости. Покупатель, узнав что собственник самостоятельно продает альтернативную квартиру, испугается внести за нее аванс. Потому что есть огромный риск для него, остаться и без квартиры, и без аванса, потеряв время и деньги.

Выше, я привела самую простую, символическую схему обмена, которая может быть осложнена различными нюансами. «Цепочка» квартир, условно, принята самая простая, -две квартиры, но так бывает далеко не всегда. В альтернативной сделке, могут собраться 10 и более квартир. Тогда, закладка денег в банковскую ячейку происходит строго по схеме, разработанной специалистами. Несколько ДКП подписываются в один день , происходят корректировки и согласования в процессе сделки, существенных условий договора. Происходит передача документов на государственную регистрацию перехода права собственности на новых владельцев, передается сразу несколько пакетов документов! Возможны технические ошибки, которые подлежат немедленному исправлению, во избежание приостановки государственной регистрации. Все эти действия должны быть правильно организованы, и проведены грамотными специалистами.

2. Часто бывает, что ожидания по фактически полученной вами доплате, не оправданы. С одной стороны, вы обмениваете большую площадь на меньшую, справедливо рассчитывая на существенную доплату. Но что получается по факту? Почему доплата не столь велика, как вам бы хотелось?

Причин к тому несколько:

- услуги специалиста по альтернативной сделке достаточно велики,

- приходится снижать цену за свою квартиру, потому что она продается с отсрочкой физического и юридического освобождения (время, предусмотренное в ДКП на переезд и прописку-выписку ),

- приходится покупать новую квартиру за несколько завышенную цену, так как у продавца из-за нашей квартиры осложняется механизм получения денег (продавец нам продает свободную квартиру, а это всегда дороже. ),

- уходят деньги на переезд,

- уходят деньги на ремонт.

В итоге, полученная по сделке доплата, существенно уменьшается, и это надо обязательно принимать во внимание.

3. Риск распада цепочки квартир, невыхода на сделку, напрасно затраченного времени, необходимость возвращения всех авансов, возможность неувязок. Это юридический аспект, и человеческий фактор. Чем больше в «цепочке» квартир, тем больше вероятность обнаружения юридических пороков в одной из квартир, которая в дальнейшем может повлечь за собой распад всей сделки. Плюс человеческий фактор (болезнь, изменение обстоятельств, изменение решения о продаже) любого собственника квартиры из «цепочки». Как всегда, следствие-распад всей сделки.

4. Неудобство расчетов. Представьте себе ситуацию собственника продаваемой квартиры (продавца), который завершает вашу «цепочку», и забирает деньги из ячейки. То есть, этот человек никакую квартиру взамен не покупает,- просто продает свою. Вот он продал свою собственную квартиру, выполнил все обязательства, а причитающиеся ему деньги из ячейки, все равно забрать не может. Потому что в «цепочке» несколько квартир, и его квартира-последн яя. И другие продавцы, тоже должны продать свои квартиры, выполнить все условия, должны быть зарегистрированы все переходы права собственности на имя новых владельцев. И только после всего выше перечисленного, и после предоставления нашему продавцу, всех подтверждающих документов от других продавцов других квартир, наш конечный продавец получит свои деньги. То есть, получение им денег из ячейки, за честно проданную квартиру, зависит от совершенно посторонних людей, на действия которых он повлиять НЕ СМОЖЕТ. Вопрос решается посредством договоренностей. Вот за все эти неудобства и риски, продавцу конечной квартиры, придется переплачивать -вам лично, человеку решившемуся на обмен своей квартиры через альтернативную куплю-продажу.

Что же в итоге? Создается впечатление, что обмен большей квартиры на меньшую с целью получения доплаты, имеет одни отрицательные стороны. Нет, это не так. Чтобы обмен совершился удачно, нужен правильный расчет. И обязательное участие специалиста в работе по вашей сделке.

Как сделать, чтобы доплаты хватило на всё задуманное?

Для этого необходимо:

- правильно оценить продаваемую квартиру,

- правильно оценить покупаемую квартиру,

- правильно оценить состояние покупаемой квартиры, и затраты на ремонт,

-учесть оплату юридической помощи специалиста, который будет сопровождать вас в процессе работы по сделке,

- правильно оценить стоимость вещей, мероприятий, на которые вы планируете потратить полученные в качестве доплаты деньги,

- еще раз все взвесить и подумать, так ли вам необходимо получение доплаты, и не будете ли вы в последствие сожалеть о совершенной сделке.

Должна обратить ваше внимание, что сумму доплаты можно увеличить за счет района, категории дома, региона нахождения квартиры. В конце концов, в ряде случаев, в качестве альтернативной квартиры, можно рассмотреть квартиру в строящемся доме.

Уважаемые посетители сайта, если вам понадобится моя помощь в совершении сделки,-звоните, приходите на консультацию. Вместе примем правильное решение, и осуществим задуманные планы. Всем желаю выгодных и легких сделок)

Как без доплаты поменять квартиру?

Расскажем о вариантах обмена квартиры без доплаты, так как многие люди, проживающие в тесных квартирах, рано или поздно задумываются о расширении жилплощади. Причин для такого решения существует довольно много.

Чаще всего толчком к переезду из небольшого жилого помещения в просторное жилье становится рождение ребенка. Самым дешевым вариантом улучшения жилищных условий является обмен квартиры на объект недвижимости большей площади.

Выгодные варианты обмена квартиры

При наличии достаточных средств можно спокойно купить большую и удобную квартиру. Кроме того, существует возможность воспользоваться ипотечным кредитом для приобретения нового жилья. Однако многим ли россиянам хватает собственных сбережений на покупку просторной квартиры? Ипотечные кредиты также доступны далеко не всем желающим из-за высоких требований банков к финансовому положению семьи заемщика. Советуем прочитать - как оформить ипотеку.

В проблемной ситуации оказывается большое количество семей с детьми. Настоящим спасением для них является обмен жилья с минимальными денежными затратами. Осуществить подобный план вполне реально. Конечно, придется похлопотать в поисках достойного варианта. Однако результат стоит потраченных усилий.

Для начала необходимо определить возможные способы обмена квартиры на большую жилплощадь без доплаты. Каждый город разделен на микрорайоны. Аналогичные по параметрам квартиры в различных частях города стоят по-разному. Хозяева маленьких жилых помещений в центре имеют неплохие шансы поменять свою недвижимость на просторное жилье, расположенное в менее престижном районе. Разница в цене таких объектов недвижимости оказывается минимальной либо вовсе отсутствует.

Стоит учитывать качество и стоимость материалов, из которых построен дом. Практически равны цены крошечных квартир в кирпичных или монолитных домах и просторного жилья в обычном панельном доме. Большое значение для оценки объекта недвижимости имеет и возраст дома. Однокомнатные квартиры в новостройках стоят не меньше «трешек» в двадцатилетних домах, расположенных в том же районе города.

Как осуществить квартирный обмен?

Сделки по обмену жилплощади не слишком популярны на рынке жилья и не поощряются агентствами недвижимости. Причиной тому являются определенные сложности с поиском людей, желающих совершить обмен на взаимовыгодных условиях.

Читайте так же:  Приказ об утверждении перечня должностей в школе

При продаже объекта недвижимости достаточно, чтобы он понравился покупателю, готовому заплатить необходимую сумму. В случае обмена оба объекта должны одновременно понравиться всем сторонам намечающейся сделки. Вероятность совпадения интересов при этом значительно снижается.

Конечно, стоит предпринять все возможные усилия в поисках подходящего варианта обмена:

  • обратиться в агентства недвижимости;
  • самостоятельно разместить объявления на специализированных сайтах в интернете и в печатных изданиях;
  • расклеить листовки в разных районах города (где это разрешено);
  • сообщить всем знакомым и коллегам о решении произвести обмен.

Чем больше людей узнает о заманчивом предложении, тем быстрее найдется долгожданный клиент. Полезно также регулярно изучать чужие объявления. Вполне возможно, что кто-то ищет маленькую квартиру в обмен на свою большую жилплощадь.

Продажа квартиры с последующей покупкой

Однако вряд ли стоит успокаиваться после размещения объявлений об обмене. Лучше одновременно начать движение в ином направлении, используя возможность простой продажи своей квартиры с последующей покупкой на вырученные средства более подходящей жилплощади. Последовательная цепочка сделок продажи и покупки недвижимости приведет к желаемому результату.

Для достижения намеченных целей необходимо предпринять следующие действия:

  • проанализировать рынок недвижимости в целях адекватной оценки перспектив улучшения жилищных условий;
  • объявить о продаже квартиры и дождаться покупателя на свое жилье;
  • получить от клиента задаток за свою квартиру;
  • найти подходящий вариант покупки нового объекта недвижимости;
  • уплатить задаток продавцу;
  • завершить оформление 2 сделок по продаже и покупке квартир;
  • переехать на новое место жительства.

Следует помнить о том, что жилые помещения имеют свойство постоянно дорожать, поэтому необходимо вести постоянный мониторинг ситуации на рынке недвижимости. Такие меры позволят в случае резкого подорожания жилья своевременно поднять цену на свой объект. Иначе вырученных от продажи средств может оказаться недостаточно для покупки подходящей квартиры. Обмен квартиры без доплаты на более просторное жилое помещение при грамотном подходе и активных поисках подходящего варианта – отличное решение жилищной проблемы.

Обмен без доплаты

Вы получите самые интересные варианты обмена своей квартиры.

В распоряжении специалистов компании «МИЦ-недвижимость» — не только обширная база обмена квартир в Москве и Московской области, но и самые свежие предложения о продажи от собственников жилья.

Благодаря этим данным и анализу имеющихся объявлений о покупке или продаже, обмен квартиры будет осуществлен быстро и в соответствии с вашими пожеланиями.

В зависимости от ваших целей вы можете обменять свою квартиру на большую без доплаты или на меньшую и получить доплату.

Для Вас будет

  • уникальная услуга – Агент всегда присутствует на показе Вашей квартиры и просмотре выбранной Вами квартиры;
  • составлен четкий перечень работ, проведение которых необходимо и оправданно в рамках одновременной продажи Вашей квартиры и покупки необходимой Вам квартиры;
  • определен перечень действий, позволяющий минимизировать уровень рисков с первичного звонка, и разработана схема покупки необходимой Вам квартиры;
  • определена продажная стоимость Вашей квартиры, адекватная рыночной ситуации, и разработана схема продажи, отвечающая Вашим интересам;
  • выявлены все конкурентные преимущества продаваемой квартиры и обеспечено наиболее эффективное информирование об этих преимуществах потенциальных покупателей;
  • проведена экспертная оценка приобретаемой Вами квартиры перед её просмотром;
  • только мы предоставим Вам мониторинг инфраструктуры района приобретаемой квартиры;
  • проведена полная юридическая проверка квартиры с момента возникновения первого права собственности.

Обмен квартир в МИЦ-недвижимость: мы гарантируем безопасность

Как обменять квартиру на равноценную квартиру или с доплатой

Когда возникает необходимость обменять одну квартиру на другую, закономерно встает вопрос о равнозначности двух объектов. Со стороны покупателя он выглядит следующим образом: нужно ли доплачивать за приобретение большего (по цене) объекта? Со стороны продавца: на какую доплату я могу претендовать?

Поскольку речь идет о крупных суммах, никак не обойтись без ее фиксирования на документальном уровне. Ведь мало ли, а вдруг в дальнейшем что-то пойдет не так? Вдруг придется оспаривать сделку и т.д.? Очень важно правильно оформить обмен квартиры на квартиру юридически, чтобы застраховать себя от всех возможных рисков.

Откуда берется доплата и каковы ее размеры

Чаще всего квартиры имеют разную стоимость:

  • две квартиры одинаковы по технико-эксплуатационным характеристикам, но одна находится в престижном районе, а другая совсем наоборот;
  • один человек хочет сменять свою квартиру на меньшую с целью заработать «чистыми» некоторую сумму наличных денег, а другой улучшает свои жилищные условия и готов доплачивать за «расширение».

Поэтому без доплаты не обойтись. Если говорить о размере доплаты, то к ней приходят разными путями:

  • обоюдное согласие (обе стороны подумали, договорились, оформили сделку);
  • мучительные поиски консенсуса (продавец хочет получить максимум, а покупатель хочет потратиться минимально).

Горячая линия

+7 (499) 350-80-61

+7 (812) 309-17-81

Внимание! При обменах стало популярным указывать стоимость квартир ниже рыночной. С одной стороны, в ряде случаев это позволяет продавцу уходить от уплаты налогов, а покупатель иногда не желает «светить» деньги, потраченные на покупку квартиры.

Однако в случае непредвиденных обстоятельств любая сделка может быть повернута вспять, и любые претензии на обратное взыскание уплаченных денег будут ограничены рамками тех цен, которые прописаны в договоре купли-продажи;

  • сроки (чем быстрее одному нужно совершить сделку, тем больше другой может на этом выгадать в свою пользу);
  • конкуренция (чем больше претендентов на один и тот же объект, тем выше размер доплаты продавцу).

В случае, когда доплата не подразумевается, дело лишь за малым: оформить несложный договор. При неравнозначном обмене разница в цене двух квартир отражается в договоре.

Сложность и простота квартирного обмена

Естественно, что двух одинаковых обменов жилья в природе не существует. У каждого из них свои нюансы, сопутствующие обстоятельства и трудности, которые можно условно разделить на две группы: физическая доступность и юридическая сторона оформления.

Физическая доступность квартиры

Чаще всего квартира продается не сама по себе, а зависит от других объектов – привязана к сложной обменной цепочке. Какие особенности следует иметь в виду:

  • при определении сроков проведения сделки придется учитывать интересы всех других участников обменной цепи;
  • велики шансы на то, что сроки затянутся (где-то владелец не вернулся из командировки, где-то не закончен предпродажный ремонт и т.д);
  • часто предварительные договоры расторгаются (в том числе и с возвратом задатка), после чего обменную цепочку необходимо выстраивать заново. А это – новые сроки, продление, ожидание.

Внимание! Прежде чем решиться на обмен, тщательно выясните о квартире максимум подробностей — как физическое состояние объекта, так и юридическую сторону. Обязательно привлекайте компетентных юристов, чтобы специалисты помогли рассеять ваши подозрения в неблагонадежности объекта (криминальная история, сомнения в подлинности правоустанавливающих документов и др.).

Юридическое оформление

Во-первых, каждый объект в обменной цепочке неминуемо «тащит» за собой целый ворох проблем:

  • где-то нужно получить разрешение из органов Опеки и попечительства, где-то еще не закончена приватизация, где-то возникли затруднения с выпиской третьих лиц, с ипотекой, с долгами по коммунальным платежам и т.д.;
  • даже при полной готовности квартиры к сделке нельзя забывать о том, что некоторые из документов имеют ограниченный срок действия (например, справка из ЖЭУ старше 10-ти дней обычно не устраивает покупателя, а выписка из ЕГРП – регистраторов в Отделе УФРС, где будет фиксироваться переход права собственности).

Во-вторых, нужно определиться с характером договора на переход права собственности:

  • самый простой – это договор мены (в нем четко говорится: квартира А меняется на квартиру Б, стороны материальных обязательство друг перед другом не несут). Идеально подходит для равнозначного обмена, когда ценовой разницы между объектами не выявлено;
  • более распространен договор купли-продажи. Составляется два разных договора, по одному на каждую из квартир – продаваемую и покупаемую, разница лишь в стоимости объектов и реквизитах (адрес, площадь, этажность, количество комнат и т.п.);
  • очень важный момент – находится ли квартира (одна из двух или обе) в частной собственности, то есть приватизированы ли они. Если нет, автоматически дело затягивается. Приватизация займет немало времени, но если квартира желанна и других альтернатив искать не хочется, тогда нужно действовать.

Варианты обмена – государственное и приватизированное жилье

Допустим, вы определились с квартирой, выяснили ее пригодность для проживания, санитарно-техническое состояние. Теперь дело подошло к юридическому оформлению. Соответственно, отталкиваться придется от того, находятся ли обе квартиры объектами частной собственности или среди них есть неприватизированный объект.

Ситуация: жилье не приватизировано

Коль скоро решено задействовать в обмене неприватизированную квартиру, предстоит оформить приватизацию. Для этого потребуется собрать следующие документы:

  • договор займа либо ордер;
  • справку о количестве проживающих в квартире;
  • постановление о расторжении договора социального найма (он подтверждает тот факт, что Администрация города или населенного пункта не возражает против вывода квартиры из муниципального фонда в частную собственность);
  • заявления на приватизацию всех жильцов, участвующих в приватизации (с указанием размеров их долей). Заявления подают только совершеннолетние граждане, а детям предоставляется доля, которой вплоть до совершеннолетия распоряжается один из родителей либо опекун;
  • справка из ЖЭУ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Пакет документов подается в регистрирующий орган – УФРС РФ. Успешная приватизация длится от 1-2 месяца, в случае каких-либо приостановок срок может продлиться до полугода. Приостановления хотя и редко, но бывают. Например, выяснилось наличие других претендентов на участие в приватизации.

Читайте так же:  Как правильно оформить комнату для подростка

Также следует помнить о том, что не всякую жилплощадь, принадлежащую государству (или частным структурам), удастся вывести в частный жилой фонд. Вот лишь несколько причин, по которым приватизация невозможна:

  • квартира является собственностью какого-либо предприятия, т.е. по сути – служебным жильем;
  • владелец квартиры – некий фонд (архитектурно-исторический, резервно-распределительный);
  • квартира расположена в доме, подлежащем реконструкции, переоборудованию, сносу;
  • договор социального найма еще не закончился, и наймодатель не намерен разрывать его раньше срока.

Внимание! Ни одну квартиру, находящуюся в стадии приватизации, не рекомендуется задействовать в предварительном договоре мены или купли-продажи. Тем более, если это обменные цепочки из нескольких объектов. Сначала нужно дождаться окончания приватизации, и лишь получив Свидетельство о госрегистрации права собственности, идти дальше в сторону обмена.

Немного легче дело обстоит с обменом двух неприватизированных квартир, хотя такая схема на сегодняшний день почти полностью изжила себя. Тем не менее, нюанс:

  • заявление на расторжение договора социального найма подаются на обе квартиры;
  • новые договора социального найма заключаются с новыми жильцами;
  • все вопросы решаются при Администрации муниципалитета;
  • разница в достоинстве квартир – обычно дело «закулисных» договоренностей (люди попросту пишут между собой расписку на передачу-получение денег, расписку желательно оформить нотариально, чтобы она имела юридическую силу на случай непредвиденных проблем и поворота сделки вспять).

Ситуация: приватизированные квартиры

Независимо от того, будет ли заключен договор мены или купли-продажи, участникам сделки предстоит собрать следующие документы:

  • заявление на регистрацию права собственности;
  • договор (купли-продажи или мены);
  • правоустанавливающие документы (о приватизации, о дарении, о наследстве, о предыдущей покупке);
  • Свидетельство о госрегистрации права собственности, действующего к моменту новой сделке.

Внимание! При отсутствии Свидетельства (допустим, квартира получена в наследство или куплена через нотариуса, но в УФРС право собственности не подтверждалось) во время новой сделки одновременно подается заявление на госрегистрацию уже существующего права собственности.

Регистратор принимает пакет документов, далее регистрируется сначала право собственности, а затем его переход новому владельцу;

  • справка из ЖЭУ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • разрешение из органов Опеки и попечительства (если в отчуждаемой квартире есть несовершеннолетние лица – государство должно убедиться, что ущемления прав ребенка нет);
  • выписка из домовой книги (отражает состав лиц, прописанных в квартире);
  • кадастровый паспорт и технические документы из БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Внимание! Информация из БТИ имеет ограниченный срок действия. Формально закон допускает 5 лет, но фактически юристы рекомендуют запрашивать обновленный документ, если он старше 1 года;

  • справку об оценочной стоимости (только в случае, если принято решение показать в договоре рыночную цену, а не прописывать инвентаризационную стоимость по БТИ);
  • согласие супругов (нынешних или бывших – если объект приобретался как совместное имущество в браке, независимо от развода к моменту новой сделки);
  • паспорта всех участников сделки (проследите, чтобы не было их просрочки или повреждения, т.к. добросовестный регистратор откажет в приеме документов из-за недействительности паспортов);
  • квитанция об оплате госпошлины.

Что же выбрать куплю-продажу или мену

Как уже упоминалось в начале статьи, договор мены используется все реже. Но все-таки используется (т.к. идеально подходит для равнозначных обменов без денежной доплаты). Договор купли-продажи сегодня лидирует. Его шаблоны отшлифованы до максимальной просторы, и он по каждой из квартир, задействованных в обмене.

Главное, что в нем содержится:

  • персональные данные каждого участника сделки (фамилия, имя, возраст, регистрация, номер паспорта и дата выдачи);
  • детальное описание квартир (информация берется из документов БТИ);
  • стоимость квартир, установленную по обоюдному согласию сторон;
  • документы, подтверждающие права собственности участников сделки на принадлежащую им недвижимость;
  • подтверждение меняющихся того факта, что их устраивает состояние приобретаемой квартиры после ее личного обследования;
  • условия передачи доплаты в случае, если доплата предусмотрена (например, блокированный банковский счет, откуда деньги может снять только получатель и только по предоставлении регистрационного договора из УФРС). При отсутствии доплаты об этом также говорится в договоре;
  • порядок фактической передачи объектов (срок освобождения помещений, что остается в квартире – плита, сантехника и т.п.).

Договор можно оформить как у нотариуса, так и в простой письменной форме с подачей в УФРС (нотариальный договор подтверждает факт сделки, а УФРС осуществляет государственную регистрацию новых прав собственности, о чем выдается Свидетельство).

Внимание! Если одна квартира более «упакована» (евроремонт, дорогая встроенная техника, новые коммуникации и т.п.), оценка достоинств включается в общую оценочную стоимость данного объекта. То есть отдельной строкой не выделяется. Размер денежного эквивалента оговариваются в процессе осмотра и договоренностей между сторонами.

Доплаты и надбавки - дополнительная оплата труда работников

На основании ст. 135 ТК РФ заработная плата устанавливается работнику трудовым договором в соответствии с действующей у данного работодателя системой оплаты труда. Она исчисляется исходя из размера тарифных ставок, окладов (должностных окладов), доплат и надбавок. При этом возникают различные вопросы, на которые найти однозначные ответы в нормативно-правовой базе достаточно трудно. Неправильное исчисление доплат и надбавок приводит к разногласиям с проверяющими органами. Поэтому рассмотрим, какие существуют доплаты и надбавки и как они исчисляются.

В коллективных договорах, соглашениях, локальных нормативных актах организации предусматривают перечень доплат и надбавок, порядок и условия их выдачи, а также их размеры.

Доплаты

Согласно ст. 149 ТК РФ при выполнении работ в условиях, отличающихся от нормальных, работнику могут быть установлены доплаты компенсирующего характера, предусмотренные коллективным, трудовым договорами:

–за тяжелые, вредные или опасные работы;

–за работу в местностях с особыми климатическими условиями;

–за работу в ночное время;

–за работу в выходные и нерабочие праздничные дни;

–за выполнение работ различной квалификации;

–за совмещение профессий.

При этом нужно учитывать следующее:

–установленные размеры доплат не могут быть ниже предусмотренных законодательством;

–доплаты не могут быть отменены решением учреждения;

–доплаты устанавливаются всем без исключения работникам, занятым на соответствующих работах.

Заслуживает особого внимания порядок начисления оплаты работ различной квалификации, связанный с определенными трудностями, поскольку ее путают с оплатой труда при совмещении профессий (должностей). Рассмотрим особенности исчисления оплаты работ различной квалификации, совмещения профессий (должностей) и исполнения обязанностей временно отсутствующего работника.

Оплата труда при выполнении работ различной квалификации регламентируется ст. 150 ТК РФ. Следует учитывать, что выполнение таких работ осуществляется в рамках одной профессии или должности (одной трудовой функции) и в течение нормальной продолжительности рабочего времени. В соответствии с Трудовым кодексом труд работника, выполняющего работы различной квалификации, должен оплачиваться исходя из расценок по более высокой квалификации. Соответственно, доплаты, например, за особые условия работы, климатические условия исчисляются исходя из процентной ставки доплаты к окладу, установленному по более высокой квалификации.

Пример 1.

Согласно штатному расписанию оклад водителя легкового автомобиля составляет 6 000 руб., грузового – 7 000 руб. На основании трудового договора водитель трудится как на легковых, так и на грузовых автомобилях. Ему установлена доплата в размере 20% от оклада за особые условия работы.

Заработная плата водителя за месяц составит 8 400 руб. (7 000 руб. + (7 000 руб. х 20%)).

Трудовой кодекс не ставит оплату труда работников-повременщиков при осуществлении ими работ различной квалификации в зависимость от количества труда, затраченного ими для выполнения работы более высокой квалификации. Если фактически затраченное время на такие работы поддается учету, а работник, которому установлена повременная оплата труда, большую часть рабочего времени выполнял работу более низкой квалификации, независимо от этого оплата его труда должна производиться исходя из оклада, предусмотренного по работе более высокой квалификации. При выполнении работником со сдельной оплатой труда работ различной квалификации его труд оплачивается по расценкам выполняемой им работы. В случаях когда с учетом характера производства работникам со сдельной оплатой труда поручается выполнение работ, тарифицируемых ниже присвоенных им разрядов, работодатель обязан выплатить им межразрядную разницу.

Если работник в течение рабочего времени выполняет несколько трудовых функций, это является совмещением профессий (должностей). Таким образом, под совмещением профессий (должностей) следует понимать одновременное выполнение сотрудником своей основной работы по трудовому договору и дополнительной работы по другой профессии (должности). Частным случаем совмещения профессий (должностей) является выполнение обязанностей временно отсутствующего работника. В этом случае к совмещению профессий (должностей) нормы ст. 150 ТК РФ применить нельзя. Оплата труда при совмещении профессий (должностей), расширении зон обслуживания, увеличении объема работы или исполнении обязанностей временно отсутствующего работника без освобождения от работы, определенной трудовым договором, регламентируется ст. 151 ТК РФ. Согласно данной статье работнику, выполняющему у одного и того же работодателя наряду со своей основной работой, обусловленной трудовым договором, дополнительную работу по другой профессии (должности) или исполняющему обязанности временно отсутствующего работника без освобождения от его основной работы, производится доплата за совмещение профессий (должностей) или исполнение обязанностей временно отсутствующего работника, размер которой устанавливается по соглашению сторон трудового договора. Таким образом, расчет доплат зависит от методики их исчисления, утвержденной в локальных актах учреждения, но с учетом положений Трудового кодекса РФ.

Читайте так же:  Нотариус в ик 2

Однако данной статьей установлен основной критерий, который должен приниматься во внимание сторонами при определении размера доплаты. Таким критерием является содержание и (или) объем дополнительной работы. В локальных актах организации можно предусмотреть доплату в твердой денежной сумме.

Пример 2.

Трудовым договором с работником предусмотрено совмещение профессий водителя (основная профессия) и экспедитора (дополнительная профессия) с доплатой в размере 2 000 руб. к заработной плате по основной профессии.

В июле работнику по основной профессии начислены следующие денежные суммы:

–тарифная ставка (за месяц) – 7 000 руб.;

–премия за июль – 800 руб.

Заработная плата работника с учетом доплаты за совмещение должностей составит 9 800 руб. (7 000 + 800 + 2 000).

Кроме того, доплаты могут устанавливаться в процентах к тарифной ставке (окладу).

Пример 3.

На секретаря организации с окладом 10 000 руб. возложены обязанности временно отсутствующего по болезни инспектора отдела кадров, оклад которого –12 000 руб. Приказом руководителя организации за увеличение объема работы секретарю установлена доплата в размере 40%. (Согласно условиям коллективного договора данная процентная ставка устанавливается к окладу работника по основной работе.)

Помимо окладов секретарю выплачивается доплата в размере 10% от оклада, инспектору отдела кадров – 15%.

Оплата труда секретаря составит 15 000 руб. (10 000 руб. + (10 000 руб. х 10%) + (10 000 руб. х 40%)).

Обратите внимание: надбавка к окладу инспектора отдела кадров не учитывается при исчислении заработной платы секретаря.

Совмещение профессий (должностей) следует отличать от работы по совместительству. Если при работе по совместительству оплата осуществляется в полном объеме в соответствии с заключенным трудовым договором, то за совмещение профессий работнику производятся доплаты, размер которых устанавливается по соглашению работника и работодателя. На сегодняшний день законодательством не определены минимальные размеры доплат за совмещение профессий или должностей, поэтому в локальных актах организации также может быть предусмотрена доплата в процентах к заработной плате работника.

Пример 4.

Изменим условия примера 3. За месяц секретарю были выплачены ежемесячная премия в сумме 800 руб. и материальная помощь – 1 000 руб. За увеличение объема работ приказом руководителя ей установлена доплата в размере 40% от заработной платы.

За увеличение объема работ секретарю начислят 4 720 руб. ((10 000 руб. + (10 000 руб. х 10%) + 800 руб.) х 40%).

Заработная плата секретаря с учетом доплаты за совмещение должностей составит 17 520 руб. (10 000 руб. + (10 000 руб. х 10%) + 800 руб. + 4 720 руб. + 1 000 руб.).

Однако действие ст. 151 ТК РФ не распространяется на случаи, когда совмещаемая работа предусмотрена в нормах трудовых затрат, обусловлена трудовым договором (входит в круг обязанностей работника) или поручается работнику в установленном законодательством порядке в связи с недостаточной загруженностью исходя из действующих норм трудовых затрат по основной работе.

Выше было рассмотрено исчисление доплат за работы различной квалификации, совмещение профессий, выполняемых в течение рабочего дня. Иногда приходится замещать работника, отсутствующего по болезни или по другим причинам, не только в свое рабочее время. Оплата часов, отработанных за время отсутствия заболевшего работника по указанным причинам, – почасовая. В данном случае доплата исчисляется исходя из размера оплаты одного часа указанной работы в месяц, определяемой путем деления месячной ставки заработной платы работника в соответствии с разрядом ЕТС на установленную норму часов в текущем периоде, умноженной на количество часов замещения.

Если норма рабочего времени для отдельных категорий работников отличается от установленной ТК РФ, то порядок определения размера оплаты одного часа отличается от рассмотренного выше. В гл. 5 совместного Письма Минобрнауки и профсоюза народного образования и науки № АФ-947/96 (далее – Письмо № АФ-947/96) для педагогических работников образовательных учреждений почасовая оплата труда применяется:

–за часы, отработанные в порядке замещения отсутствующих по болезни или другим причинам учителей, преподавателей и других педагогических работников, продолжавшегося не более двух месяцев;

–за часы педагогической работы, отработанные учителями при работе с заочниками и детьми, находящимися на длительном лечении в больнице, сверх объема, установленного им при тарификации;

–при оплате педагогической работы специалистов предприятий, учреждений и организаций (в том числе из числа работников органов управления образованием, методических и учебно-методических кабинетов), привлекаемых для педагогической работы в образовательные учреждения;

–при оплате часов преподавательской работы в объеме 300 часов в год в другом образовательном учреждении (в одном или нескольких) сверх учебной нагрузки, выполняемой по совместительству на основе тарификации в соответствии с п. 4.1 Единых рекомендаций;

–при оплате преподавательской работы сверх уменьшенного годового объема учебной нагрузки преподавателям учреждений начального и среднего профессионального образования.

Согласно п. 5.1 Письма № АФ-947/96 размер оплаты одного часа указанной работы в месяц определяется путем деления месячной ставки работника в соответствии с разрядом ЕТС за установленную норму часов педагогической работы в неделю на среднемесячное количество рабочих часов. Среднемесячное количество рабочих часов рассчитывается путем умножения нормы часов педагогической работы в неделю на количество рабочих дней в году по пятидневной рабочей неделе и деления полученного результата на 5 (количество рабочих дней в неделю), а затем на 12 (количество месяцев в году).

Пример 5.

Продолжительность рабочего времени воспитателя дошкольного учреждения составляет 36 час. в неделю. Помимо своего рабочего дня он отработал за заболевшего коллегу 10 часов. Воспитателю установлен оклад – 2 958,48 руб., доплаты за особые условия труда – 15% к окладу, за выслугу лет – 20% к окладу, губернаторская доплата – 10% к заработной плате. У его заболевшего коллеги оклад – 3 200 руб., надбавка за выслугу лет – 25% к окладу, губернаторская доплата – 10% к заработной плате.

Рассчитаем заработную плату воспитателя.

Для исчисления оплаты труда воспитателя при замещении им отсутствующего на время болезни другого воспитателя следует воспользоваться правилами расчета заработной платы при почасовой оплате.

Определим среднемесячное количество рабочих часов по 5-дневной неделе.

В 2007 году при пятидневной рабочей неделе с двумя выходными днями 249 рабочих дней, в том числе 6 предпраздничных дней (22 февраля, 7 марта, 22 апреля, 8 мая, 9 июня, 29 декабря), и 116 выходных дней с учетом 2 дополнительных дней отдыха 8 января, 5 ноября в связи с совпадением праздничных нерабочих дней 7 января, 4 ноября с выходными днями.

((36 час. х 249 дн. / 5 дн.) – 6 час.) / 12 мес. = 148,9 час., где 6 час. – предпраздничные часы.

Начислим зарплату из расчета часовой ставки и количества рабочих часов:

2 958,48 руб. / 148,9 час. х 10 час. = 198,69 руб.

По основному месту работы воспитателя его заработная плата составит 4 393,35 руб.:

–оклад – 2958,48 руб.;

–надбавка за особые условия труда – 443,77 руб. (2 958,48 руб. х 15%);

–надбавка за выслугу лет – 591,70 руб. (2 958,48 руб. х 20%);

–губернаторская надбавка – 399,40 руб. ((2 958,48 + 443,77 + 591,7) руб. х 10%).

Заработная плата воспитателя за месяц – 4 592,04 руб. (198,69 + 4 393,35).

Виды надбавок

Надбавки носят стимулирующий характер. К ним относятся надбавки за классность, непрерывную работу, выслугу лет, высокое качество, напряженность и интенсивность труда и различные достижения в работе. Они устанавливаются локальными актами организации в соответствии с законами и иными законодательными актами, изданными на соответствующем уровне, и представляют собой утвержденный процент к месячной ставке (окладу) работника по основной должности или абсолютную величину.

Так, в соответствии с п. 6.1 Положения об оплате труда старшим врачам станций скорой медицинской помощи, врачам, среднему и младшему персоналу выездных бригад скорой медицинской помощи надбавки выплачиваются в размере 30% тарифного оклада за первые три года и по 25% за каждые последующие два года непрерывной работы. Вместе с тем общий размер надбавки не должен быть более 80% оклада.

Пример 6.

П. Н. Круглов работает в должности старшего врача выездной бригады скорой медицинской помощи и имеет первую квалификационную категорию. Ему установлен 14-й тарифный разряд оплаты труда с окладом 3 434,67 руб. Стаж работы на станции скорой медицинской помощи – два года. Вместе с тем П. Н. Круглов устроился на работу, имея стаж, дающий право на 30%-ную надбавку.

Работнику положена надбавка в размере 55% (30 + 25).

Произведем расчет оплаты труда П. Н. Круглова:

а) надбавка за непрерывную работу составит 1 889,07 руб. (3 434,67 руб. х 55%);

б) общий заработок – 5 323,74 руб. (3 434,67 + 1 889,07).

В случае если работнику предусмотрено повышение ставок (окладов) по двум и более основаниям (в процентах или в рублях), абсолютный размер каждого повышения, установленного в процентах, исчисляется из оклада без учета повышения по другим основаниям. При этом ставки сначала увеличивают на размеры повышений в процентах, а затем на размеры повышений в абсолютных величинах.

Письмо Министерства образования и науки РФ № АФ-947, Профсоюза работников народного образования и науки РФ от 26.10.2004 № 96 «О размерах и условиях оплаты труда работников образовательных учреждений в 2005 году».

Приказ Министерства здравоохранения РФ от 15.10.1999 № 377 «Об утверждении положения об оплате труда работников здравоохранения».