Перейти к содержимому

Налог на имущество с продажи и покупки квартиры

Можно ли не платить налог при продаже квартиры если одновременно купить другую

Необходимо ли платить налог с продажи квартиры если сразу купить другую? Кто и каких случаях освобождается от уплаты?

К сожалению, полностью избежать налога нельзя, но можно воспользоваться имущественным вычетом. Ознакомьтесь с этой статьей, в ней вы найдете ответы на практически все свои вопросы, а если вопросы останутся, то вы можете задать их нашему юристу.

Как известно подоходный налог на доходы физических лиц в РФ составляет 13%. Это правило распространяется в том числе и на доходы с продажи недвижимости. Но в силу оно вступает не во всех случаях. Так в каких случаях налог платить следует и в каких не следует?

При продаже квартиры учитываются два фактора: срок в течении которого квартира находилась в собственности и ее продажная стоимость.

Согласно 217 статье НК РФ (п. 17.1) не облагаются налогом доходы с продажи квартир, находящиеся в собственности 3 года и более. Продавец в таком случае освобождается от уплаты налога, независимо от продажной стоимости квартиры. Причем в расчет берется фактическое владение квартирой на правах собственности в течении 36 месяцев беспрерывно следующих друг за другом.

Подоходный налог в размере 13% с продажи так же не уплачивается, если продажная стоимость квартиры меньше либо равна 1.000.000. руб. При этом так же не имеет значения срок, в течении которого квартира находилась в собственности. Это объясняется тем, что налоговый вычет для продавцов составляет максимальную сумму в размере 1000000. руб.

Т.е. продавец освобождается от уплаты налога с продажи квартиры если она в собственности 3 и более лет (независимо от продажной стоимости), либо если продажная стоимость квартиры составляет не более 1000000 (независимо от сроков действия права собственности).

Можно ли не платить налог с продажи, если продавец сразу купит другую квартиру?

Существенным подспорьем для налогоплательщика в таких случаях является получение имущественного налогового вычета при покупке жилья. Т.е. наш налог с продажи квартиры может быть уменьшен путем получения вычета с покупки другой. Максимальная сумма с которой предоставляется вычет составляет 2.000.000 руб.

Для ответа на данный вопрос приведем несколько примеров. При этом приведем несколько примеров, в каждом их которых укажем цифры с применением вычета с покупки, а так же без такового.

Пример 1 Гражданин К. продал квартиру, которая находилась в собственности менее 3 лет за 5000000 руб. и сразу приобрел другую квартиру за 3.000.000 рублей возникает вопрос, с какой суммы гражданин К. обязан платить налог?

Как уже было сказано, что доход с продажи недвижимости находящаяся в собственности менее 3 лет, и продажная стоимость которой составляет более 1 млн. рублей облагается налогом.
Так как налоговый вычет при продаже квартиры составляет 1 млн. рублей, то гражданин К. будет обязан уплатить налог исходя из следующей формулы: 5000000.рублей (доход с продажи квартиры) — 1 млн.рублей (вычет при продаже) = 4000000. рублей. Т.е. 13% подоходного налога нужно будет уплатить с суммы 4.000.000 рублей, а это составляет 520 тыс. рублей. Данное правило прямо предусмотрено 220 статьей Налогового кодекса РФ, а именно пп.1 п. 1, и пп.1 п. 2.

По данному примеру мы имеем следующий итог:

5000000 — 1000000 = 4000000 (от данной суммы мы и обязаны заплатить 13% государству)
При покупке новой квартиры, права на вычет у нас нет, поэтому мы платим 520 тыс. рублей полностью. Цена покупаемой нами квартиры не имеет никакого значения при расчете налога.

Теперь этот же самый вариант, но уже при наличии неиспользованного права на имущественный налоговый вычет при покупке (напомним, этим правом человек может воспользоваться один раз в жизни):

5000000 — 1000000 = 4000000
4000000 х 13% = 520000
Далее, используем положенный нам налоговый вычет с покупки в размере 2000000×13%=260000 руб.
Имеем: 520000 (налог с продажи) -260000 (вычет с покупки)= 260000 руб.(налог который мы обязаны уплатить государству)

Пример 2 Гражданин К. продал квартиру находящуюся в собственности 2 года за 10.000.000. рублей и тут же приобрел другое жилье стоимостью 9.000.000 рублей.

Расчет происходит по той же самой формуле, что и в первом примере:

10.000.000 рублей (доход с продажи) — 1.000.000 (вычет при продаже) = 9.000.000 рублей.
9.000.000 х 13% = 1.170.000 руб (налог с продажи который следует заплатить)

Опять же, мы платим в казну государства данную сумму полностью, т.к. права на имущественный налоговый вычет при покупке мы ранее использовали.

Теперь рассмотрим эту же ситуацию, но с применением права на имущественный налоговый вычет при покупке:

10.000.000.(продали) -1.000.000 (вычет с продажи) — 2.000.000 (налоговый вычет с покупки) = 7.000.000 руб.
7.000.000 х 13% = 910.000 тыс. руб. (наш конечный налог)

С использованием налогового вычета при покупке, налогоплательщик экономит до 260 тыс. руб.

При этом важно знать, что продавец вправе уменьшить доход с продажи квартиры на сумму расходов при ее покупке, подтвержденных документально. Это наиболее целесообразно в тех случаях, когда расходы на ее покупку превышают 1.000.000 рублей, то есть сумму вычета. В число документов могут входить кассовые чеки, квитанции по приходным ордерам, банковские выписки о движении средств от покупателя к продавцу и прочее.

Важно заметить, что во всех случаях (если ранее не использовал) гражданин К. имеет право на имущественный налоговый вычет предоставляемый при покупке жилья. Данное право предоставляется гражданам только единожды в жизни. Проще говоря, в тех случаях когда речь идет о продаже одной квартиры и покупки другой, граждане, сохранившие за собой право на налоговый вычет с покупки квартиры, используют два налоговых вычета: вычет с продажи (с суммы 1.000.000 руб.) и вычет при покупке (с суммы 2.000.000 руб.)

Рассмотрим еще один пример.

К примеру гражданин К. продает квартиру стоимостью 3.000.000 руб. и в этом же году покупает другую квартиру стоимостью 5.000.000 руб. При учете того, что ранее он не заявлял на получение имущественного налогового вычета при покупке первоначальной квартиры, тем самым сохранив за собой данное право.

В таком случае расчет будет производиться двумя способами:

а) ((3000000 — 1000000) х 13%) = 260000 руб.
3000000 — продажная стоимость квартиры;
1000000 — положенный вычет с продажи;
13% от 2000000 = 260000 руб. (конечный налог с продажи квартиры)

Как отмечалось выше, гражданин К. ранее не использовал своего права на налоговый вычет при покупке жилья.

Учитывая, что максимальный лимит вычета при покупке составляет 2.000.000, а цена приобретаемой квартиры составляет 5.000.000, то у нас получится следующий расчет:

5.000.000 — цена купленной квартиры;
2.000.000 — имущественный вычет используемый нами в полном объеме, т.к. цена квартиры превышает допустимый максимум вычета.

13% от 2000000=260000 руб. (средства получаемые покупателем в качестве вычета при покупке)

То есть и выходит так, что мы должны заплатить 260 тыс. рублей в качестве налога с продажи, и нам должны выплатить такую же сумму в качестве вычета с покупки. При таком раскладе налогоплательщик указывает обе операции в итоговой декларации, тем самым освобождая себя от процедуры уплаты налога, а затем возврата данной суммы. Все вполне логично.

Естественно, что суммы налога с продажи и вычета с покупки могут разниться. К примеру если налог составляет 150000 руб. а вычет 220000 руб. то мы можем рассчитывать на получение 70000 руб. и наоборот если налог с продажи составляет 200000 руб. а положенный нам вычет составляет 180000 руб. то после взаиморасчета двух вычетов, мы по итогам года должны будем заплатить налог с продажи квартиры в размере 20000 руб. Остальное мы гасим положенным нам вычетом.

Взаиморасчеты двух вычетов возможен если сделки покупка/продажа осуществлены в одном календарном году и указаны в одной декларации. Иначе если к примеру квартира продавалась в декабре 2013 г. а покупка новой квартиры состоялась в январе 2014 г. следовательно необходимо подавать две разные декларации по двух разных годах (в 2014 г. и в 2015 г.) и платить налог с продажи квартиры мы будем в 2014 г. а получать положенный нам вычет с покупки будем начиная с 2015 г. ( через работодателя) либо начиная в 2016 год в налоговом органе по итогу 2015 год.

Расчёт налога с продажи квартиры!

добрый день! продаём квартиру. куплена давно, но собственность оформляется сейчас. куплена за 6.5млн, продаём за 8млн., кадастровая 6млн. как рассчитать и с какой суммы, налог! спасибо.

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день.
Х = (У - Z) * 13%, где
Х – размер налога;
У – стоимость имущества, указанная в договоре купли-продажи;
Z – расходы, связанные с получением дохода (расходы на покупку);
13% – ставка налога на доходы физических лиц для налоговых резидентов РФ.

ВАЖНО. Если недвижимое имущество приобретено в собственность после 01.01.2016 и «У» меньше 70% от кадастровой стоимости, то «У» будет равна 70% от кадастровой стоимости. При этом стоимость имущества указанная в договоре значения не имеет.

спасибо конечно(( но почему никто мне не может написать по моему примеру 🙁

что значит в собственности давно, а оформляется в собственность сейчас? ответить на вопрос корректно не реально. условие задачи не точно и ответ такой же

Добрый день! Неважно когда куплена недвижимость, важно что собственность вы оформляете только сейчас. Соответственно это и будет считаться временем приобретения. Но Вы можете уменьшить свою налогооблагаемую базу на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов. Т.е. если в вашем ДДУ стоит цена 6,5 млн и есть чек подтверждающий эту оплату, то сумма в 6,5 млн облагаться налогом не будет. А все то, что выше этой суммы будет подлежать обложению налога. Если что-то неясно, пишите, постараюсь помочь разобраться) Катерина

Участник программы «‎Работаю честно»

Вы информацию подробнее донесите:куплена давно, оформляем сейчас. Ясности никакой.Слабо вериться, что 6.5млн. Вы отдали давно, а оформляете сейчас.Даже интересно узнать: как это?Основанием что является?

Участник программы «‎Работаю честно»

В Вашем случае доход минус расход: 8.0-6.5=1.5х13%=195 000 рублей налога.Все таки может более трех лет, хоть и сейчас оформляете что-то ?И налог платить не надо тогда.

Участник программы «‎Работаю честно»

ID: 15938234, приучите себя прикладывать хоть какие-то усилия. Вам дали удобную формулу, где буквы нужно заменить Вашими цифрами. Вам сложно произвести ВСЕГО ДВА математических действия? Отнять и умножить? Несерьезно.

Если в договоре купли-продажи укажете 6.5 млн руб, то налога не будет. Иначе налог 13% от 1.5млн руб (8млн-6.5 млн) , это 195000 руб

Уважаемый автор вопроса, Вы не потрудились изложить подробно свою ситуацию, а хотите получить развернутый ответ. Вам необходимо было указать какой документ был основанием возникновения права. Когда приобреталась недвижимость? Когда оформлялось право собственности?

Вы пишите: " куплена давно, но собственность оформляется сейчас", а этого недостаточно для ответа.

Переломным моментом является 01.01.2016 года. Очень важно для подсчподсчетов понимать что происходило до этой даты, что после.

Это в крации))
Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.

При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу:
НДФЛ = (С дох – ИВ) x 13%,
где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
ИВ – налоговый имущественный вычет.

Пример расчета - метод 1

Например, Петров А.А. продал в 2016 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2016 составляла 7 500 000 руб.

Налоговый вычет равен 1 000 000 рублей.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.
Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей
2. Применяем формулу расчета налога с учетом налогового вычета:
(5 250 000 – 1 000 000) x 13% = 4 250 000 рублей *13 % = 552 500 руб.

Таким образом, при расчете налога с учетом налогового вычета необходимо заплатить сумму налога в размер 552 500 рублей.

налог на продажу имущества менее 3 лет в собственноси

По наследству получила земельный участок и по договору дарения квартиру,которые на данный момент находятся в моей собственности менее трёх лет. Хочу продать и купить себе жильё , по стоимости равное проданному имуществу. Нужно ли мне будет платить налог на продажу?

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте! При проведении сделок в одном налоговом периоде вы сможете использовать взаимозачет в размере, не превышающем 260 тысяч, то есть использовать имущественный вычет при покупке для оптимизации НДФЛ при продаже. Чтобы рассчитать конечный размер налога необходимо знать, когда было зарегистрировано ваше право собственности на квартиру и дату смерти наследодателя, кадастровую стоимость объектов и (или) планируемую стоимость по договору купли-продажи. Необходимо учитывать и тот факт, что стандартный налоговый вычет при продаже в размере 1 млн. рублей будет учитываться в совокупности для всех проданных в течение года объектов, а не для каждого из них. Нюансов много, поэтому для конечного расчета необходимо больше информации.

Участник программы «‎Работаю честно»

Дополню Дмитрия, налоговый вычет в сумме 260 000 руб. можно получить с суммы 2 млн. руб. ) , если ранее не использовали ( даётся один раз в жизни).Для более полной консультации, возникнут ли у Вас налоги и в каком размере необходимо гораздо больше исходной информации.

Владелец участка - отец -умер 3.08.2015, стоимость участка по договору купли-продажи будет ровно 1 000 000 (по кадастру в два раза дороже,за эту цену её никто не купит).Квартира подарена по договору от 28.01.16,свидетельство получено 09.02.2016. стоимость будет максимум 1 800 000- 1 900 000.Налоговым вычетом ни разу не пользовалась.Участок возможно смогу продать в этом году,а квартиру только в следующем.Спасибо за ответ

Назовите цены продажи и покупки, и дату смерти наследодателя напишите. Но в принципе, говорить о том, что налога на доход от продажи не будет в связи с покупкой альтернативы - это неверно. Можно говорить только о погашении (зачете) возникшего от продажи налога из средств налогового вычета на покупку.

Владелец участка - отец -умер 3.08.2015, стоимость участка по договору купли-продажи будет ровно 1 000 000 (по кадастру в два раза дороже,за эту цену её никто не купит).Квартира подарена по договору от 28.01.16,свидетельство получено 09.02.2016. стоимость будет максимум 1 800 000- 1 900 000.Налоговым вычетом ни разу не пользовалась.Участок возможно смогу продать в этом году,а квартиру только в следующем.Спасибо за ответ

К участку кадастровая стоимость при расчете налога применена не будет, т.к. он приобретен до 2016 года, а право собственности по нему у наследника возникло со дня открытия наследства, т.е. со дня смерти наследодателя. Таким образом. при расчете налога и заполнении декларации Вы можете применить положенный Вам вычет на продажу в 1 млн. рублей и получится доход минус вычет= нулю, т.е. налога нет. Если уч-к продадите и ЗАРЕГИСТРИРУЕТЕ переход права в этом году, то на следующий год к продаже квартиры сможете снова применить вычет 1млн. Так что поторопитесь с оформлением участка. Теперь по квартире: Вы не указали ее кадастровую стоимость, а по квартире 2016 года она будет применяться при расчете налога. Если сумма продажи будет не меньше, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры, то, если продавать в следующем году, налог будет 13% от суммы продажи, уменьшенной на 1млн. Если сумма продажи будет меньше, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры, то налог будет 13% от уменьшенной на 1млн суммы, составляющей семьдесят %% кадастровой стоимости. За покупку жилья Вам полагается вычет 13% от стоимости покупки, но не более, чем от двух миллионов (260тыс). При правильном заполнении декларации Вы можете возникший от продажи квартиры налог погасить из суммы вычета на покупку жилья. Это можно сделать "зачетом", т.е. не живыми деньгами, а на бумаге в декларации.

Читайте так же:  Статья 128.1. Клевета комментарий

На момент дарения кадастровая стоимость была 2 138 000. Благодарю Вас за совет! надеюсь успеть до нового года

Как рассчитать налог если вы продали старую и купили новую квартиру. Учет расходов по покупке при расчете налога с продажи квартиры. Применение вычетов.

Простой вариант - вы владели проданной квартирой три года и больше (по квартирам, купленным с 1 января 2016 года - 5 лет). Тогда все просто - с дохода от продажи квартиры налог платить не надо. Об этом говорится в пункте 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. А покупая другую вы получаете право на имущественный вычет для покупателей. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Причем она ограничена законом. Вне зависимости от стоимости купленной квартиры этот вычет не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на оплату процентов по ипотечному кредиту). Как работают вычеты вы можете почитать по ссылке. О том, как оформить и получить имущественный вычет также смотрите по ссылке.

Как быть если вы владели проданной квартирой меньше трех (или пяти) лет? Здесь ситуация усложняется. Ниже мы рассмотрим ее подробней.

СОДЕРЖАНИЕ

Можно ли учесть расходы на покупку новой квартиры?

Можно. Но по специальным правилам и с некоторыми ограничениями. Доходы, облагаемые налогом (в том числе и от продажи квартиры), ни на какие расходы не уменьшаются в принципе. Но они могут быть уменьшены на налоговые вычеты. Вычет - это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает ваши доходы при расчете налога. В результате сумма дохода становится меньше. Уменьшается и сам налог. Продав и купив квартиру вы получаете право на два вычета: как продавец недвижимости и как покупатель недвижимости.

Используем два вычета: для продавцов и для покупателей

Если сделки по продаже и покупке квартиры были в одном и том же году (. ), вы получаете право на два налоговых вычета одновременно. Небольшие исключения из этого правила. Два вычета можно получить и при условии:

  • новая квартира куплена РАНЬШЕ чем продана старая (или обе сделки прошли в одном и том же году);
  • вы имеете право на вычет как покупатель жилой недвижимости (то есть раньше вы не пользовались этим вычетом или не полностью использовали его сумму и квартира была приобретена не у близкого родственника).

Например, вы купили квартиру в 2017 году (или еще раньше), а продали в 2018 году. По купленной квартире вычет заявлен не был и раньше вы им никогда не пользовались. Тогда в 2018 году вы можете заявить два вычета одновременно: как продавец и как покупатель квартиры. Другой вариант. Вы получили квартиру по наследству в 2017 году, продали ее и на вырученные деньги купили новую квартиру также в 2017 году. Вы также имеете право на 2 вычета: как продавец унаследованной квартиры и как покупатель новой квартиры.

Первый вычет предоставляется продавцам недвижимости. Он установлен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его максимальная сумма - 1 000 000 руб. Для справки: вместо использования этого вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке, которые подтверждены документально. Это более выгодно, если расходы на покупку превышают 1 000 000 руб. (то есть сумму вычета). Подробней об этом читайте в статье "Налог с продажи квартиры".

Внимание!

С 1 января 2016 года изменились правила определения доходов от продажи недвижимости, которая была приобретена после 1 января 2016 года. В ряде случаев такой доход считают исходя из 70% от кадастровой стоимости комнаты, квартиры, дома, земли. Подробности смотрите по ссылке.

Второй вычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Максимальный размер второго вычета также ограничен. Независимо от покупной стоимости квартиры его размер не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на уплату процентов по ипотечному кредиту, если таковые были). Подробнее о том, как получить вычет по квартире смотрите по ссылке.

Ваш доход, облагаемый налогом при продаже и покупке квартиры, будет рассчитан по формуле:

Оба вычета могут превысить доход от продажи квартиры. В результате доход будет равен нулю (или составит отрицательную сумму). Тогда налог платить не нужно. Оба вычета могут быть меньше дохода от продажи квартиры. Тогда налог (13%) нужно заплатить с суммы превышения.

Пример
Вы продаете старую квартиру и покупаете новую. Обе сделки проходят в одном и том же году. Проданной квартирой вы владели меньше трех лет.

Ситуация 1
Доход от продажи старой квартиры 6 000 000 руб. Покупная стоимость новой 3 800 000 руб. (максимальный вычет по ней - 2 000 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
6 000 000 руб. — 1 000 000 руб. = 5 000 000 руб., где:

- 6 000 000 - доход от продажи старой квартиры;
- 1 000 000 - первый вычет для продавцов недвижимости;
- 5 000 000 - доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
5 000 000 руб. — 2 000 000 руб. = 3 000 000 руб., где:

- 5 000 000 - доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
- 2 000 000 - второй вычет для покупателей недвижимости;
- 3 000 000 - доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:
3 000 000 руб. х 13% = 390 000 руб.

Как видно из примера расходы на покупку новой квартиры (3 800 000) можно учесть только в пределах максимальной суммы вычета для покупателей - 2 000 000 руб. Разница между этими суммами (1 800 000) "сгорает" и в расчетах никак не участвует. Поэтому учесть расходы на покупку в полной сумме никак не получится.

Ситуация 2
Доход от продажи старой квартиры 4 000 000 руб. Покупная стоимость новой 1 700 000 руб. (максимальный вычет по ней - 1 700 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
4 000 000 руб. — 1 000 000 руб. = 3 000 000 руб., где:

- 4 000 000 - доход от продажи старой квартиры;
- 1 000 000 - первый вычет для продавцов недвижимости;
- 3 000 000 - доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
3 000 000 руб. — 1 700 000 руб. = 1 300 000 руб., где:

- 3 000 000 - доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
- 1 700 000 - второй вычет для покупателей недвижимости;
- 1 300 000 - доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:
1 300 000 руб. х 13% = 169 000 руб.

Здесь расходы на покупку новой квартиры будут учетны полностью. Расходы на ее приобретение (1 700 000) не превышают максимальной суммы вычета для покупателей недвижимости (2 000 000).

Ситуация 3
Доход от продажи старой квартиры 1 450 000 руб. Покупная стоимость новой 1 900 000 руб. (максимальный вычет по ней - 1 900 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 450 000 руб. — 1 000 000 руб. = 450 000 руб., где:

- 1 450 000 - доход от продажи старой квартиры;
- 1 000 000 - первый вычет для продавцов недвижимости;
- 450 000 - доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
450 000 руб. — 1 900 000 руб. = 0 руб., где:

- 450 000 - доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
- 1 900 000 - второй вычет для покупателей недвижимости;
- 0 - доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Она составит:
1 900 000 руб. - 450 000 руб. = 1 450 000 руб., где:

- 1 900 000 - сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;
- 450 000 - сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
- 1 450 000 - сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 1 900 000 руб. вы использовали лишь 450 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 450 000 руб.

Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

Ситуация 4
Доход от продажи старой квартиры 1 900 000 руб. Покупная стоимость новой 2 300 000 руб. (максимальный вычет по ней - 2 000 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 900 000 руб. — 1 000 000 руб. = 900 000 руб., где:

- 1 900 000 - доход от продажи старой квартиры;
- 1 000 000 - первый вычет для продавцов недвижимости;
- 900 000 - доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
900 000 руб. — 2 000 000 руб. = 0 руб., где:

- 900 000 - доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
- 2 000 000 - второй вычет для покупателей недвижимости;
- 0 - доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Она составит:
2 000 000 руб. - 900 000 руб. = 1 100 000 руб., где:

- 2 000 000 - сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;
- 900 000 - сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
- 1 100 000 - сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 2 000 000 руб. вы использовали лишь 900 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 100 000 руб.

Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

Ситуация 5
Доход от продажи старой квартиры 650 000 руб. Покупная стоимость новой 1 300 000 руб. (максимальный вычет по ней - 1 300 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
650 000 руб. — 1 000 000 руб. = 0 руб., где:

- 650 000 - доход от продажи старой квартиры;
- 1 000 000 - первый вычет для продавцов недвижимости;
- 0 - доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

В этой ситуации второй вычет не был использован вообще (в нем нет необходимости). Поэтому он был недоиспользован в полной сумме (1 300 000). Он может уменьшать другие доходы облагаемые налогом (например, заработную плату) или переносится на следующий и все последующие годы до его полного использования.
--------------------------------

Вычет как покупатель квартиры вы вправе получить даже если новая квартира не покупалась. Тогда он заявляется по старой (то есть проданной) квартире. Факт ее продажи никакого значения не имеет. Главное - чтобы вы имели право на вычет как покупатель недвижимости. То есть должны выполняться следующие условия:

  • у вас были расходы на приобретение старой квартиры и она куплена не у ближайших родственников;
  • раньше вычетом вы никогда не пользовались или не использовали его сумму полностью (по квартирам приобретенным с 2014 года).

Подробнее о том, как получить вычет при покупке квартиры читайте по ссылке. Но если вы хоть раз в жизни этим вычетом уже пользовались, то второй раз вам его не предоставят. Ни по старой, ни по новой квартире.

Пример
Вы продаете старую квартиру. Она была приобретена год назад. Расходы на ее покупку составили 1 800 000 руб. Доход от продажи квартиры составляет 2 300 000 руб. Вычетом как покупатель недвижимости вы никогда не пользовались.

Доход от продажи квартиры вы вправе уменьшить:

- на имущественный вычет для продавцов квартир (1 000 000 руб.) или на расходы по покупке этой квартиры (1 800 000 руб.). Для вас выгоден второй вариант - расходы;
- на имущественный вычет для покупателей квартир. В вашем случае он будет равен расходам на покупку квартиры - 1 800 000 руб.

После уменьшения дохода от продажи на расходы по покупке (вместо первого вычета) сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
2 300 000 руб. - 1 800 000 руб. = 500 000 руб., где:

- 2 300 000 - доход от продажи старой квартиры;
- 1 800 000 - расходы на покупку проданной квартиры, на который емуньшается доход (вместо использования вычета для продавцов);
- 500 000 - доход, облагаемый налогом, после уменьшения дохода на расходы.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
500 000 руб. — 1 800 000 руб. = 0 руб., где:

- 500 000 - доход, облагаемый налогом, после использования уменьшения дохода на расходы;
- 1 800 000 - второй вычет для покупателей недвижимости;
- 0 - доход, облагаемый налогом.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного второго вычета. Она составит:
1 800 000 руб. - 500 000 руб. = 1 300 000 руб., где:

- 1 800 000 - сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;
- 500 000 - сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
- 1 300 000 - сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 1 800 000 руб. вы использовали лишь 500 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 300 000 руб. Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).
----------------------------

Как заявить два вычета при продаже и покупке квартиры

Оба вычета нужно указать в одной декларации по налогу (форма 3-НДФЛ), которую вы должны сдать по итогам того года, в котором продана квартира и получен доход. Право на вычет для продавцов недвижимости (1 000 000) никак подтверждать не нужно. Он предоставляется автоматически. Право на вычет для покупателей недвижимости нужно обосновать. Для этого к декларации прилагают копии документов, которые подтверждают факт покупки и оплаты квартиры (договор купли-продажи, выписка из госреестра прав на недвижимость, расписка продавца в получении от вас денег и т.д.).

Возможны ли споры с налоговиками или о чем тут спорить?

Зачастую некоторые налоговики (да и независимые «специалисты») считают, что вы вправе использовать только один вычет (для продавцов), а лишь потом заявлять другой (для покупателей). Проще говоря с вас просят заплатить налог со стоимости проданной квартиры, а в последствии предлагают заявить о его возврате. Аргументы приводятся самые нелепые. Например, что «зачет налогов по разным категориям плательщиков не допускается» (это не выдумка, это мы взяли с нашего же сайта). Это полный бред, который абсолютно не законен.

Доход человека, облагаемый налогом, определяется в виде разницы между суммой всех полученных доходов и суммой ВСЕХ положенных вычетов. Об этом черным по белому написано в пункте 3 статьи 210 Налогового кодекса. Продав и купив квартиру в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета.

Отметим, что аналогичного мнения придерживается и Минфин России. Согласно письму министерства от 19 февраля 2013 г. N 03-04-05/9-115 (цитата):

". если в одном налоговом периоде налогоплательщик продал квартиру, а затем приобрел новую, он может воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, не пользовался".

Аналогичная точка зрения отражена во множестве других писем министерства (см., например, письмо Минфина от 5 июля 2013 г. N 03-04-05/25962, от 22 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-397, от 19 апреля 2013 г. N 03-04-05/4-385, от 19 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-393 и т. д.).

К слову сказать мы уже спорили по этому вопросу (обсуждение смотри по ссылке). Вариант налоговиков «прокатывает» только в одном случае: если вы продали квартиру в одном году (например, 2017-ом), а купили в следующем (например, в 2018-ом). В такой ситуации в 2017 году вы действительно вправе заявить лишь один вычет - для продавцов. А второй вы будете заявлять по окончании 2018 года. Причем второй вычет будет уменьшать лишь те доходы, которые получены с 1 января 2018 года. Поэтому доход от продажи квартиры они не уменьшат.

Что нужно знать при продаже и покупке квартиры для расчета налога

1. Если квартира продана и куплена в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета одновременно: для продавцов и для покупателей. Это же правило действует при условии, что одна квартира была куплена раньше, чем другая продана и по купленной квартире вычет не заявлялся.

Читайте так же:  Договор химчистки мебели

2. Второй вычет (для покупателей) предоставляется только при условии, что раньше вы никогда им не пользовались (или вы его недоиспользовали по имуществу, купленному после 1 января 2014 года). Подробнее о том как использовать вычет при покупке квартиры читайте по ссылке.

3. Сперва вы уменьшаете доход на первый вычет (для продавцов). Если после этого доход остается - вы уменьшаете его на второй вычет. Причем уменьшается не только доход от продажи квартиры, но и другие ваши доходы, полученные в течение года и облагаемые налогом по ставке 13 процентов (например, зарплата). Если вы полностью перекрыли все доходы но сумма вычета осталась не закрытой (то есть вы использовали не всю сумму второго вычета) она переносится на следующий и последующие годы (до ее полного использования).

4. Сумма первого вычета (для продавцов) не может превышать доход от продажи квартиры. Например, если доход составил 750 000 руб., то и вычет составит эту же сумму. Если доход составил 1 350 000 руб., то вычет будет равен его максимальному размеру 1 000 000 руб. Подробнее смотрите Ситуацию 5 в примере.

5. Сумма второго вычета равна стоимости купленной квартиры, но не больше 2 000 000 руб. Если новая квартира стоит 1 500 000 руб., то и вычет будет в этой же сумме. Если она стоит 5 700 000 руб., то максимальная сумма вычета - 2 000 000 руб. Она может быть увеличена лишь на проценты по ипотечному кредиту (если вы брали новую квартиру в ипотеку).

Портал "Ваши налоги"
2018

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ "КОММЕНТИРОВАТЬ". ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА "ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ".

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

огромное спасибо создателям сайта, специалистам, консультантам. вы делаете важную и нужную работу. спасибо за профессионализм и аргументированность каждой позиции и за ссылки на официальные документы и разъяснения- только они помогают в "беседах" с налоговыми инспекциями на местах. успехов и процветания!

Благодарю! Всё расписано предельно понятно и чётко, очень помогли, спасибо!

Спасибо создателям сайта за подробные разъяснения и примеры. Хотелось бы еще разъяснений о праве на вычеты при продаже и покупке недвижимости для неработающих пенсионеров, которые получают только пенсию..

Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог?

Вопрос:

Я продал свою квартиру и купил другую в одном году. Нужно ли мне платить налог в этом случае, и какой? Возможен ли взаимозачет налога при продаже одной квартиры, и налогового вычета – при покупке другой?

Ответ:

Если кто-то продает одну квартиру и сразу покупает другую, дороже, за ту же цену или дешевле (то есть совершает альтернативную сделку), то возникает резонный вопрос – нужно ли платить налог? И если нужно, то как правильно рассчитать налог и налоговые вычеты в этом случае? Возможен ли здесь взаимозачет налога и вычета?

Такие же вопросы возникают и в случае, если это не одна Откроется в новой вкладке.">альтернативная сделка, а две отдельные сделки – продажи и покупки квартиры – но совершенные в одном году (т.е. в одном налоговом периоде). Какой тут будет налог? Не переживайте, сейчас все объясним.

Традиционная ошибка многих в том, что они по наивности считают примерно так: «Если я продал свою квартиру, допустим, за 100 рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 100 рублей, то значит, дохода в этом году у меня нет, и налог платить не надо. Ура!». Ан нет. Не все так просто.

Налоговый Кодекс (пп.2, п.2, Откроется в новой вкладке.">ст.220 НК РФ) говорит о покупке и продаже недвижимого имущества буквально следующее (цитата):

"…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества".

Ключевое слово здесь – «ЭТОГО». Если имущество другое (другая квартира), то это правило не применяется.

Иными словами, если ты сначала купил квартиру за 100 руб., а потом продал ЭТУ квартиру за те же 100 руб., то налог с продажи действительно платить не надо. Здесь действует Откроется в новой вкладке.">налоговый вычет при продаже квартиры на сумму произведенных затрат (подробнее о нем см. по ссылке).

Если же ты сначала продал ОДНУ квартиру, а потом (или сразу) купил ДРУГУЮ, в пределах одного налогового периода (календарного года), то налоги и налоговые вычеты применяются к каждому объекту недвижимости по отдельности. То есть нужно платить налог с продажи первой квартиры, и можно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.

А можно ли устроить здесь взаимозачет налога и вычета? Можно. Но не всегда, и не полностью. Как так? Рассмотрим этот случай подробнее.

Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)

Уплата налога при продаже квартиры в первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели. Если мы владели квартирой три года и более (а для квартир, купленных после 1 января 2016 года – 5 лет и более), то мы полностью освобождаемся от уплаты этого налога.

Если же срок владения квартирой был меньше 3-х лет (или меньше 5-ти лет для купленных после 01.01.2016), то налог с продажи платить надо. Правда, чтобы продавцы квартир не сильно нервничали, для них предусмотрены три вида налоговых вычетов (подробнее о них – см. ссылку ниже).

В итоге остается вопрос – как быть с налогами, если ты продал квартиру, бывшую в собственности менее 3-х лет (или менее 5-ти для купленных с 01.01.2016), и купил другую? Можно ли при уплате налога за продажу квартиры, учесть расходы на покупку другой квартиры?

Ответ: расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (см. выше выдержку из НК РФ). А вот уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку, очень даже можно (лучше прочитать это медленно еще раз, чтобы было понятно, о чем речь).

Мало того, в ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно применять сразу два налоговых вычета при уплате налога за продажу.

Первый – это «стандартный» вычет в 1 миллион руб., который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. Второй – это вычет в 2 миллиона руб., который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (к зарплате, например). А так как полученные за продажу нашей квартиры деньги – это тоже наш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.

Да, налоговый кодекс – та еще «книга джунглей». Мало кому удается с первой попытки понять, что там написано… Чтобы развеять образовавшийся туман в голове, приведем конкретный пример по нашему случаю.

Итого: Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит (т.е. сумма покупки из суммы продажи не вычитается). Но налог с продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13%.

Применить сразу два налоговых вычета в альтернативной сделке с квартирами можно при соблюдении следующих условий:

  1. продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году);
  2. налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался (или был ранее использован не полностью – тогда применяется его остаток);
  3. покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят).

Нюансы применения налоговых вычетов при продаже и покупке квартир

При этом нужно помнить, что налоговые вычеты в 1 млн. руб. и в 2 млн. руб. – это максимальные суммы вычетов, которые доступны налогоплательщику. Если же цены проданной и купленной квартир меньше этих сумм, то вычеты будут равняться ценам квартир.

Например, если цена первой (проданной) квартиры была 900 тыс. руб., то вычет за продажу будет равен этой цене, и налог от суммы продажи становится равным нулю и без второго вычета. А второй вычет за покупку квартиры ценой, например, 1,5 млн. руб., позволит Покупателю вернуть себе уплаченный с зарплаты НДФЛ в размере 1,5 млн. руб. х 13% = 195 000 руб.

Кроме того, если первая (проданная) квартира была ранее нами куплена, то налоговый вычет можно применять не «стандартный» 1 млн. руб., а – «в размере затрат» на эту квартиру, что как правило, гораздо выгоднее.

А если вторая (купленная) квартира была приобретена с использованием Откроется в новой вкладке.">ипотечного кредита, то для Покупателя доступен еще один налоговый вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов (но не более 3 млн. руб.).

Подробнее обо всех типах Откроется в новой вкладке.">налоговых вычетов при покупке и продаже квартир, рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ и получении вычетов.

Справедливости ради стоит заметить, что на практике местные фискальные органы могут и отказать в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиры на сумму вычета с покупки другой квартиры в том же налоговом периоде, мотивируя это «разными категориями налоговых платежей». В налоговой предложат в таком случае сначала уплатить налог с продажи, а потом уже – применить вычет с покупки, возвращая «излишне уплаченный НДФЛ».

Спорить с фискалами, размахивая налоговым кодексом, или пойти по этому неразумному пути – каждый решает уже сам.

А если продажа и покупка квартиры произошли в разные годы (в разные налоговые периоды)? Ответ очевиден – нужно рассчитываться с бюджетом за каждый год по отдельности.

Живые примеры расчетов по уплате и возврату налогов при продаже и покупке квартир – см. ниже в опубликованных комментариях.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.">ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне."> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Здравствуйте! Продала квартиру, которая была в собственности менее 3 лет. Возникло несколько вопросов.
Подскажите, пожалуйста, налоговый вычет за нее имею право получать по-прежнему и в последующие годы несмотря на продажу? Как подавать в этом случае декларацию за 2018г., сразу в одной и на продажу, и на налоговой вычет?

Здравствуйте! У нас в методичке есть отдельная статья — «Можно ли вернуть НДФЛ за покупку квартиры, если она уже продана?». Там подробный ответ на ваш вопрос. Можете найти эту статью через поиск по сайту или по тегу «Налоги и вычеты».

Здравствуйте!
Получила в наследство квартиру на двоих с родственником (в равных долях). В данный момент оформляются документы по продаже. Стоимость квартиры — 2160 тыс. руб. (по 1080 руб. каждому). Я планирую приобрести квартиру в ближайшее время, но возможно до конца 2018 года не успею. Получается в следующем году я подаю декларацию и уплачиваю налог в размере 75400 руб. (за себя). Верно? Смогу ли я вернуть эти деньги (уплаченный налог с продажи квартиры) в дальнейшем, когда куплю другую квартиру и оформлю возврат 13% НДФЛ? Как вообще происходит расчёт? Мне выгоднее успеть купить квартиру до конца года (остаётся 2 месяца) или же я ничего не потеряю если куплю ее в следующем году?

Вы ничего не потеряете, если купите другую квартиру в следующем году (т.е. в другом налоговом периоде) после продажи вашей квартиры. Ваше право на налоговый вычет со всех своих доходов (возврат НДФЛ) никуда не денется. Заплатите налог в 2019 г. с дохода от продажи квартиры, полученного в 2018 году. А в 2020 году сможете получить налоговый вычет (вернуть до 260 000 руб. из уплаченного ранее НДФЛ) с покупки новой квартиры в 2019 году.
Более того, сумму своего налога с продажи квартиры вы можете еще уменьшить. Читайте в Глоссарии — «Налоги и налоговые вычеты в недвижимости», см. там подзаголовок «Налоговый вычет при продаже квартиры, находившейся в совместной или долевой собственности».

Добрый день!
Имеется квартира, менее 3 лет в собственности, полученная на основании приватизации. Один собственник. Работающий, официальный доход по месту работы 10 000 руб.
Предположим в январе 2019 года собственник продает эту квартиру за 2 500 000 руб. С учетом налогового вычета (1 млн) собственник должен уплатить налог 195 000 руб. В феврале 2019-го (в том же налоговом периоде) происходит покупка квартиры в новостройке за 2 300 000 руб. Собственник по идее имеет право на возврат НДФЛ за покупку квартиры в размере 260 000 руб. Но получит он 195 000 руб + 15 600 руб (размер налога за прошедший налоговый период) то есть 210 000 руб.
Вопрос следующий: Когда нужно будет платить налог? В 2020 году? Уплата налога и получение вычета — это разные процессы? Взаимозачетов быть не может? То есть сначала нужно изыскать сумму 195 000 руб в начале 2020 года, а уже потом ждать поступления вычета?

Да, Илья, вы все правильно посчитали. Налог с продажи квартиры в 2019 году нужно будет заплатить в следующем, т.е. в 2020 году (за предыдущий налоговый период). Уплата налога с продажи одной квартиры и получение налогового вычета за покупку другой — формально это разные процессы. Именно поэтому местная налоговая может отказать во взаимозачете суммы вычета в составе суммы уплаты налога. И тогда действительно придется сначала уплатить налог с продажи жилья, а потом уже возвращать его обратно в виде вычета (возврата НДФЛ). Законодательного нарушения тут нет, это чисто технический момент взимания и учета налоговых платежей. Поэтому и решать его приходится «на техническом уровне» в местной налоговой. Могут и взаимозачет оформить.

Добрый вечер. Купил в 2017 году квартиру за 2250000. Если я сейчас продам квартиру и в договоре и расписке укажу такую же сумму, как я понял никаких налогов платить не надо. А как быть с налоговым вычетом? Часть его я уже получил, могу я его получать дальше до суммы 260000.

Да, можете. Право на этот тип вычета возникает в момент покупки жилья, и не зависит от его дальнейшей судьбы. То есть право на получение налогового вычета за покупку квартиры у вас остается, даже если вы эту квартиру продадите, подарите или поменяете, не дожидаясь окончания возврата НДФЛ (до полной выплаты суммы вычета).

Добрый день!
Моя мать у отца выкупила 1/4 квартиры в 2017 году за 2 млн., итого она обладатель (половины) 1/2 квартиры. Может ли она мне продать свою 1/2 квартиры за 4 млн. и при этом не платить налог (ведь по факту она продает 1/4 за те же 2 млн рублей)? Сразу же она планирует покупку квартиры за 6500000 (совместно с сыном).
Как избежать налогов? Или сократить их до минимума?

Здравствуйте! Ваша мать может переоформить на вас свою 1/2 долю квартиры договором дарения (см. в Глоссарии — «Сделка дарения квартиры»). Тогда налог ей не грозит.

Добрый день, спасибо за ответ.
Уточните, пожалуйста, а если она не мне будет продавать, а моему супругу? Т.е. меня интересует, если она купила долю в квартире за 2 млн и продает её за те же 2 млн., то она не платит налог? Ведь дохода нет?… Доля менее трех лет в собственности.

При продаже доли она сможет применить налоговый вычет в размере понесенных расходов, тогда налог сведется к нулю. Подробнее об этом типе вычета (с примерами), см. в Глоссарии — «Налоги и налоговые вычеты в недвижимости».

Добрый день! Получила квартиру по наследству, владею меньше 3-х лет, получается верно ли я поняла: если продать эту квартиру и купить в этом же году другую, можно вернуть налог уплаченный с продажи унаследованной квартиры. Продаю допустим за 2 млн, налог составит 260 тыс., уплачиваю их, до конца года покупаю жилье за 3 млн, пишу заявление в налоговой. В следующем году налоговая может мне обратно перечислить уплаченую сумму в 260 тыс. одномоментно. Вычет только с продажи квартиры, официально не работаю. Верно ли я понимаю, что в моем случае ндфл можно вернуть из денег, полученных за квартиру наследственную?

Читайте так же:  Купля жилья под материнский капитал

Здравствуйте! Можно и так, как вы описали. А можно по-другому. При продаже унаследованной квартиры, которая находилась в собственности менее 3-х лет, вы можете применить налоговый вычет 1 млн. руб. Тогда уплатить налог с продажи нужно будет 130 тыс. руб. (вместо 260 тыс.). А возврат НДФЛ за покупку другой квартиры, вы получите только в размере уплаченного подоходного налога с полученного дохода от продажи первой квартиры (т.к. вы не работаете и другого дохода не имеете). Из максимально возможных к возмещению 260 тыс. руб., вы сможете вернуть только те же 130 тыс. руб. НДФЛ, которые выплатили в бюджет ранее.
Если вы продали квартиру именно за 2 млн. руб., то результат будет одинаковый в обоих случаях. Но если вы продали квартиру, допустим, за 3 млн. руб., то второй вариант применить выгоднее.

Добрый день! Я и мой брат получили в этом году в наследство квартиру. Если мы продаем ее в этом году за 7 000 000 (3 500 000 каждому), и я в этом году покупаю в ипотеку апартаменты за 4 500 000 (первоначальный взнос 3 000 000). Покупка апартаментов по статусу приравнена к квартире? налоги в каком размере я должен буду уплатить?

Здравствуйте! Подробные инструкции по самостоятельному расчету налогов и налоговых вычетов (с примерами) для разных случаев покупки и продажи квартир, можно найти через поиск по сайту — по тегу «Налоги и налоговые вычеты». Там все разложено по полочкам, но мозг, конечно, напрячь придется.
Что касается вычета для апартаментов, в нашей методичке тоже есть ответ на этот вопрос — см. по тегу «Апартаменты».

Добрый день. Скажите пожалуйста, при продаже свежеприватизированной квартиры и последующей покупке с доплатой другой квартиры можно ли, продав квартиру тремя долями и купив другую тоже тремя долями рассчитывать на три налоговых вычета при продаже и три при покупке? спасибо

Если коротко — то да, можно. При продаже квартиры в долях налоговые вычеты распределяются между совладельцами пропорционально размеру их долей. А при покупке квартиры в долях, вернуть налог НДФЛ (получить вычет до 2-х млн.руб.) может каждый собственник по отдельности на себя.
Подробно это все описано у нас в большой статье Глоссария — «Налоги и налоговые вычеты в недвижимости» (см. в Карте Глоссария).

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, а то уже запуталась.
Квартира в собственности с 2017 г (на основании договора дарения).
В 2018 г продаю ее за 2,66 млн. (2,66 будет в ДКП, кадастровая стоимость 3,8 млн. т.к. 2,66=70% от кадастровой). И покупаю в этом же году квартиру или за 2,8 млн. или за 2,4 млн. руб.
Нужно ли мне платить налог? или я могу сделать взаимовычет? (как читала что продажа кв. это тоже доход). И если по первому варианту 2660000-1000000=1660000*13=215800 (налог для уплаты) его и «списать» как взаимовычет? или вообще он будет равен 0, если новое жилье будет стоить 2,8 млн.руб? (больше проданной?)
А взаимовычет делать если покупать жилье меньшей стоимостью (за 2,4 млн.)?
Подскажите пожалуйста

Здравствуйте, Кристина! Если продаешь одну квартиру, покупаешь другую, то прямого взаимозачета доходов и расходов здесь нет. То есть нельзя сумму покупки вычесть из суммы продажи, и уменьшить таким образом свою налогооблагаемую базу. «Списать» налог за продажу квартиры за счет покупки другой — тоже не получится. Но можно уменьшить налогооблагаемую базу, если в одном налоговом периоде применить сразу два доступных налоговых вычета. Об этом подробно рассказано в статье.
.
В вашем случае можно уменьшить размер налога с продажи квартиры до нуля, применив сразу два налоговых вычета — 1 млн. руб. («стандартный») и 2 млн. руб. (за покупку другой квартиры, любой из двух, т.к. обе стоят больше 2 млн.).
В итоге ваш расклад такой: 2 660 000 руб. — 1 000 000 руб. — 2 000 000 руб. = -340 000 руб.
Знак «минус» означает, что у вас еще остается неиспользованным налоговый вычет за покупку в размере 340 тыс.руб. То есть вы можете еще вернуть себе НДФЛ (например, с зарплаты) в размере: 340 000 х 13% = 44 200 руб.

Добрый день.Подскажите пожалуйста, купили квартиру в 2015 году по ипотеке за 4 млн.руб. в совместную собственность с мужем, хотим продать ее в этом году за 8 млн. и купить в этом же году другую квартиру. Мы работаем в организации «ООО». Я так понимаю 8 — 4 = 4 млн. руб. — с этой суммы мы должны уплатить налог 13%. Но так как мы будем покупать в этом году квартиру, то можем воспользоваться вычетом при покупке по 2 млн.руб. Ни я ни супруг, ранее вычетом не пользовались. Итого 4 — 4 = 0, налог с продажи равен нулю. Верно ли я сделала расчет?
И чтобы воспользоваться вычетом по 2 млн. за покупку, нужно ли новую квартиру оформить опять в совместную собственность — или это не важно?

Да, Марина, вы правильно понимаете. При продаже квартиры вы можете применить налоговый вычет в размере понесенных расходов на покупку этой квартиры (8 млн. — 4 млн.). Налог будет исчисляться с остатка.
А вот по поводу возврата налога за покупку квартиры, вам, возможно, выгоднее будет вернуть НДФЛ не за будущую квартиру, а за ту, которую вы покупали раньше в ипотеку. В этом случае вы сможете вернуть не только 13% с потраченных на покупку квартиры денег (максимум 2 млн.руб. на каждого), но и 13% с тех денег, что ушли на выплату процентов по кредиту (максимум 3 млн.руб.).
.
При совместной собственности вы можете перераспределять вычеты между супругами по своему усмотрению, при долевой — каждый получает налоговый вычет соразмерно своей доле.
Подробнее обо всем этом — см. в большой статье Глоссария «Налоги и налоговые вычеты в недвижимости» (откройте Карту Глоссария наверху и найдите там эту статью).

Добрый день! Подскажите, пожалуйста: купила квартиру в 2013 году и возмещаю каждый год НДФЛ. В этом году буду продавать квартиру по наследству (другую), как это отразиться на моем возмещении? И как подавать декларацию за 2018 год нужно будет? и могу ли воспользоваться вычетом в 1 млн рублей?

Здравствуйте! Если в 2018 году вы продадите квартиру, то весной 2019-го надо будет подать декларацию по форме 3-НДФЛ, и уплатить налог с продажи. Но вы можете применить налоговый вычет (уменьшить свою налогооблагаемую базу). Вычет может быть в 1 млн. руб. или в размере полной стоимости жилья (в зависимости от срока владения проданной недвижимостью). Подробнее обо всех типах налоговых вычетов в сделках купли-продажи квартир — см. в Глоссарии по ссылке, приведенной в конце статьи.
Дополнительно вы можете в 2019 году возместить НДФЛ (от покупки квартиры), применив очередное возмещение уже к доходу (точнее, к уплаченному с него налогу), полученному от продажи квартиры в 2018 году. Принцип такого действия описан в статье выше.

Здравствуйте. Если я продала квартиру и купила две квартиры это считается альтернативой? И какой налог придётся заплатить.

Да, конечно, это тоже альтернатива. Налог с продажи квартиры и возврат НДФЛ с покупки считаются точно так же, как описано в статье. Только нужно учитывать, что за покупку двух квартир суммарный налоговый вычет (возврат НДФЛ) все равно дается в пределах 2 млн. руб. (как и за покупку одной).

Добрый день! Подскажите пожалуйста. Продали квартиру за 5 миллионов, которая была куплена в 2015 году в строящемся доме с оформлением ипотеки, в 2017 году оформлена собственность и продана с покупкой более дорогой квартиры. Ни каких вычетов еще не оформляли. Скажите, что мы сейчас должны, какой налог с проданной квартиры необходимо заплатить и можно ли его как то уменьшить.

Добрый день! Уплата налога с продажи недвижимости — это обязанность, а получение вычетов за покупку — это ваше право. То есть вы обязаны уплатить налог со сделки продажи квартиры, но имеете право применить налоговые вычеты как к продаже, так и к покупке жилья. Вычет с продажи (например, в размере понесенных расходов), и вычет (возврат НДФЛ) за покупку и за выплаченные проценты по ипотеке.
Подробнее о том, как все это происходит (с расчетами и примерами) рассказано в отдельной статье Глоссария. Ссылка на нее дана в статье выше.

Добрый день, скажите пожалуйста, в 17 году я продала двухкомнатную квартиру за 5 млн рублей, одна из комнат была в собственности более трех лет, а вторая комната менее трех лет, и сразу же купила другую квартиру за 4 млн рублей, должна ли я оплатить налог за продажу квартиры или комнаты, которая была в собственности менее трех лет, и могу ли я расчитывать на возврат 13% с покупки другой квартиры? Спасибо.

Добрый день! Налог с продажи вы платите только за то недвижимое имущество, которое было у вас в собственности менее трех лет (или менее пяти лет, если оно было куплено). Т.е. в данном случае — с продажи комнаты. Но и здесь можно применить налоговый вычет в 1 млн. руб.
Права на возврат налога 13% за покупку квартиры вас никто не лишал (надеюсь). Идите в налоговую, пишите заявление на возврат НДФЛ и получайте вычет.

Добрый день. Подскажите пожалуйста. В этом году я продаю долю в собственности меньше 3 лет за 1300000 и сразу же покупаю квартиру за 3500000. Я получается тогда плачу налог два раза по 13%? И с покупки и с продажи?

С покупки квартиры никакой налог вы не платите, по определению (т.к. вы не получаете дохода, а наоборот, тратите деньги). С продажи доли квартиры за 1,3 млн.руб. вы должны заплатить налог НДФЛ-13%, но можете его свести к нулю за счет применения налогового вычета (2 млн.руб.) за последующую покупку квартиры в том же налоговом периоде. Именно этот случай (даже с примером) описан в статье выше. Читайте внимательнее.

Здравствуйте! У нас такая ситуация. Бабушка на пенсии, не работает. Ей принадлежит по договору купли-продажи квартира с 2016 года, купленная за 2 070 000 руб. Сейчас хочет продать квартиру за 1 900 000 и купить другую за 1 200 000 руб. С какой суммы придётся платить налог, если никакими вычетами при покупке и продаже квартир ранее не пользовались? Кадастровая стоимость квартиры 1 970 000.

Здравствуйте! Налога с продажи квартиры здесь можно вообще избежать, т.к. эта квартира была ранее куплена за большую сумму (2 070 000 руб.), и теперь продается за меньшую (1 900 000 руб.). Здесь можно применить налоговый вычет «в размере понесенных расходов» (т.е. = 1,9 млн.р. — 2,07 млн.р.). Итоговая отрицательная величина означает, что налогооблагаемой базы здесь не возникает, и НДФЛ с продажи квартиры платить не придется.
.
А последующая покупка другой квартиры (за 1 200 000 руб.) даст Покупателю право на еще одну налоговую льготу — вычет (возврат НДФЛ) на всю сумму этой покупки. Сможет ли этим вычетом воспользоваться неработающий пенсионер — см. выше в статье по ссылке на эту тему (про пенсионеров).
Как выгоднее использовать налоговые вычеты (в т.ч. на кого их лучше оформлять, и как их можно перераспределять) — см. тоже в статье по ссылке «Подробно о налогах и налоговых вычетах в сделках купли-продажи квартир».

Здравствуйте! Если я получаю квартиру от Министерства обороны РФ и планирую ее продать, чтобы купить затем другую квартиру в другом месте с доплатой, то какой налог здесь возникает? Если получение квартиры и ее продажа происходят в одном отчетном периоде, то буду ли я освобождён от уплаты налога?

Здравствуйте! Если вы покупаете квартиру, а потом ее же продаете за ту же сумму, то вы освобождаетесь от уплаты налога (т.е. применяете налоговый вычет в размере понесенных расходов). Независимо, в одном отчетном периоде или в разных. Если же вы жилье не покупаете, а получаете «бесплатно» по ордеру (или другому документу от Минобороны), то после приватизации и продажи такой квартиры вам нужно будет уплатить налог в общем порядке.
Подробнее об уплате налога при продаже см. Глосссарий — «Налоги и налоговые вычеты в недвижимости».

Добрый день! Подскажите, пожалуйста. В 2015 году была приобретена и оформлена в собственность квартира, стоимостью 991 480 руб. В 2017 году квартира продана за 1 490 000 руб. Поскольку квартира находилась в собственности менее 3-х лет, необходимо заплатить налог (1 490 000 — 1 000 000)*13% = 63 700 руб.
Налоговый вычет по приобретению этой квартиры не заявлялся, но планируется заявиться за 2015, 2016, 2017 года соответственно. Возможно ли зачесть суммы к возмещению (за 2015-2017 года) в счет уплаты налога с продажи этой квартиры? Или это на усмотрение местного налогового органа? Нужно ли писать заявление о зачете при подаче декларации?

Здравствуйте! По логике закона право на налоговый вычет за приобретенное жилье вы можете применять ко ВСЕМ своим доходам за указанные периоды. То есть если вы, например, в 2018 году напишете заявление на вычет за покупку квартиры (вычет из доходов за 2015-16-17 гг.), то в «доходы за 2017 год» можно отнести не только вашу зарплату, но и деньги, полученные за продажу квартиры, а значит вычет может применяться и к этой сумме. То есть теоретически зачет возможен. Такова логика.
Но у фискалов в местной налоговой логика может быть своя (в России это бывает…).

Добрый вечер! Квартира передана по наследству, в собственности менее трех лет, продается и покупается новая квартира, но дешевле в один налоговый период. Как расcчитать налог, возможен ли взаимозачет? Собственник официально не работает.

Здравствуйте! Странный вопрос… Вся статья выше посвящена ответу на него. Прямого взаимозачета здесь не происходит, но в одном налоговом периоде можно использовать сразу два налоговых вычета одновременно. Как рассчитывается налог и налоговый вычет при продаже и последующей покупке квартиры — рассказано в статье. Если собственник официально не работает (и не платит НДФЛ, соответственно), то и возвращать ему будет нечего. То есть налоговый вычет за покупку для него равен нулю.

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Проект "СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА"

Налог и вычеты при продаже и покупке квартиры

Гражданин Д. Гоцман, поддавшись настойчивым уговорам жены, решил-таки, наконец, улучшить свои жилищные условия, и продал свою захудалую квартирку за 4 000 000 руб. Добавив деньги тестя, он купил в том же году квартиру поприличнее – за 6 000 000 руб.

И перед ним встал меркантильный вопрос: как бы так поменьше отстегнуть государству, но чтобы его при этом не обидеть?

С продажи квартиры Гоцман получил доход (4 млн. руб.), а значит, с него надо заплатить налог. Но размер этого налога можно уменьшить, применив к нему «стандартный» налоговый вычет в 1 млн. руб. (уменьшив на эту сумму налогооблагаемую базу). Гоцман так и сделал.

Сумма, облагаемая налогом: 4 млн. руб. – 1 млн. руб. = 3 млн. руб.

Размер налога за продажу квартиры: 3 млн. руб. х 13% = 390 000 руб.

Посчитав, что такой подарок государству будет выглядеть неприлично большим, Гоцман решил еще уменьшить свою налогооблагаемую базу. Ведь за покупку другой квартиры ему тоже полагается налоговый вычет (2 млн. руб. максимум), который уменьшает все его доходы, облагаемые налогом НДФЛ-13%.

Такими доходами являются не только зарплата Гоцмана, но и полученные им за проданную квартиру деньги. А значит, эту сумму, подлежащую налогообложению, можно еще уменьшить и на второй вычет:

Сумма, облагаемая налогом: 4 млн. руб. – 1 млн. руб. – 2 млн. руб.= 1 млн. руб.

Размер налога за продажу квартиры: 1 млн. руб. х 13% = 130 000 руб.

Вот эту сумму уже можно, скрепя сердце, отдать государству в виде налога с дохода, полученного от продажи квартиры.

А если бы Гоцман продал свою старую квартиру не за 4 млн. руб., а за 2 млн., то применив те же два вычета, он получил бы отрицательную величину:

Сумма, облагаемая налогом: 2 млн. руб. – 1 млн. руб. – 2 млн. руб.= – 1 млн. руб.

Это означает, что в этом случае Гоцман не только ничего не должен государству (налог = 0), но и наоборот, государство дает ему возможность уменьшить свои будущие налогооблагаемые доходы (зарплату, например) еще на 1 млн. руб. То есть Гоцман смог бы здесь еще и вернуть себе уплаченный с зарплаты НДФЛ в размере: 1 млн. руб. х 13% = 130 000 руб.