Перейти к содержимому

Недвижимая собственность в средние века

Недвижимая собственность в средние века

1.1 Краткий исторический очерк правового регулирования недвижимости и оборота недвижимости в России и за рубежом / Рынок недвижимости: правовое регулирование
Глава 1. Правовые основы формирования и функционирования рынка недвижимости

Римское право создало весьма разветвленные правовые конструкции недвижимости. Так же, как и в современный период, классификация вещей в римском праве строилась на противопоставлении движимых (res mobiles) и недвижимых (res immobiles) вещей. Такая классификация обусловлена естественными свойствами классифицируемых объектов. В ее основе лежит признак, сохранивший свое значение для цивилистических классификаций современных правовых систем: возможность (невозможность) перемещения вещи без повреждения ее сущности.

Перемещение недвижимых вещей (прежде всего земли и того, что с нею неразрывно связано) невозможно в принципе, в то время как движимые вещи могут быть перемещены в пространстве без повреждения. Такой простой подход к делению вещей на движимые и недвижимые оказался значимым для выделения конкретных объектов недвижимости. В римском праве в качестве объекта недвижимости выделялся земельный участок. Что касается дома, здания или строения, то таковые рассматривались в качестве составной части земельного участка. Соответственно, правовой режим дома, здания, сооружения оценивался не с позиций собственности, а с позиций владения. Владение домом, зданием или сооружением на чужом земельном участке именовалось суперфиций - наследственное и отчуждаемое право пользования строением, которое возведено на чужой земле [1] .

В римском праве значимой была также классификация недвижимости по элементам, входящим в состав недвижимости. Римские юристы в составе недвижимости (res soli) различали:

· Inaedificatio - строения, созданные на земельном участке;

· Insemenatio - растения, посеянные на земельном участке;

· Implantatio - растения, посаженные на земельном участке.

Особенно разветвленные конструкции были созданы в римском праве относительно чужих прав на недвижимое имущество - так называемые сервитуты (ius in re aliena). Особенности жизнедеятельности в условиях того времени требовали того, чтобы недвижимые объекты, даже если они принадлежат частным лицам, были доступны всем проживающим на данной территории. Это, в свою очередь, налагало определенные ограничения на собственника при осуществлении им своих полномочий по владению, пользованию и распоряжению данным объектом. В значительной степени все вышесказанное касалось водных объектов и сопряженных с ними земельных участков. В римском праве учение о сервитутах было чрезвычайно детальным и знало множество разновидностей прав на чужие вещи.

Классическому римскому праву были известны исключительно земельные сервитуты. Разделение сервитутов на земельные и личные появляется только в юстиниановском праве [2] . Таким образом, сервитуты, или права на чужие вещи, являются юридическими элементами исключительно в конструкции недвижимости.

Развитие сервитутов связано со сферой сельскохозяйственного производства. Потребности земледельцев вызвали к жизни целый ряд прав на пользование чужой недвижимостью: установление права прогона скота к водопою через земельный участок, принадлежащий иному лицу; права пересечения соседского участка пешком, верхом и на телеге; права доступа к воде через соседский участок и т.д.

Любой земельный участок всегда выделяется специально и наделяется определенными границами. Однако, как правило, наиболее эффективная эксплуатация земельного участка возможна только с использованием качеств прилегающих к нему участков.

Одним из наиболее действенных инструментов контроля и регулирования оборота недвижимости являются земельные кадастры, то есть систематизированные своды сведений о местоположении, целевом назначении, экономических характеристиках и правовом положении земельных участков. Первоначально земельные кадастры составлялись исключительно с фискальными целями в Древнем Египте и Месопотамии около пяти тысяч лет назад. Римскому праву земельные кадастры были неизвестны. Очевидно, что потребности в них римский оборот не испытывал из-за относительно небольшой территории государства.

В европейских государствах кадастры известны с ХI века. В частности, так называемая Кадастровая книга (Domesday book) появилась в Англии в 1086 году. В этой книге отражались сведения о владельце, информация, которая позволяла идентифицировать земельный участок, его площадь, а также объем производимой на участке сельскохозяйственной продукции.

Таким образом, появилась возможность контроля за рынком недвижимости, сделками, совершаемыми с земельными участками, что стабилизировало и стимулировало оборот недвижимых вещей, и прежде всего земельных участков.

К тому моменту, когда по Европе прокатилась волна буржуазных революций, сложились предпосылки для формирования концепции недвижимости, на которой построен современный оборот недвижимого имущества.

Термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» в отечественном правоведении появились после того, как в России сложился довольно развитый поземельный оборот. В Указе Петра I от 23 марта 1714 г. «О наследии имений» дается понятие недвижимых вещей путем перечисления отдельных их видов: «родовых, выслуженых и купленных вотчин и поместий, также и дворов и лавок» [3] .

Вместе с тем другие термины, обозначающие те или иные разновидности недвижимого имущества, не были окончательно вытеснены и продолжали использоваться в законодательстве.

Так, термин «вотчина» на протяжении нескольких веков употреблялся для обозначения недвижимого имущества, принадлежащего на праве частной собственности. Для обозначения частной недвижимости использовались и традиционные термины русского права: «владение», «обладание», а также проникший из литовско-польского права термин «дедина».

В русском государстве с усилением центростремительных тенденций возникли определенные правовые режимы земель. Так, к XI - XII вв. сложились следующие формы землевладения: общинное, княжеское, вотчинное, поместное и монастырское. Особенности разных видов землевладения проявлялись в различных ограничениях либо дозволениях их использования в гражданском обороте. Например, общинные (или черные) земли, будучи по своему статусу государственными, могли быть использованы членами общины, которые проживали на них, только в целях удовлетворения собственных общинных нужд, но не могли быть отчуждены каким-либо образом (проданы, подарены, заложены и т.п.).

Княжеские земли, будучи собственностью князей, могли быть проданы, завещаны и иным образом отчуждены. В то же время, если князь переходил из одного удела в другой, то он терял право на земли, и оно переходило к новому князю, приходившему в этот удел [4] .

Поместными землями их владельцы не владели на праве собственности. Право пользования поместными землями являлось платой князя своим дружинникам за службу, и в случае их перехода на службу к другому князю, дружинники утрачивали право на эти земли.

К ХII в., с утверждением влияния православной церкви, на Руси сложились обширные монастырские или церковные землевладения, которые имели специфический правовой режим. Субъектами церковного землевладения выступали монастыри, церкви, епископские саны, то есть некие коллективные образования, но не отдельные монахи, церковные деятели как физические лица. Допускалось свободное отчуждение монастырских земель, что делало церкви и монастыри активными участниками поземельного оборота. В то же время монахи, епископы не могли завещать, дарить, закладывать земли от собственного имени. Это обстоятельство подчеркивает корпоративный характер церковной собственности на землю и иное недвижимое имущество.

Период централизации государственной власти в России своим естественным следствием имел усиление государственного регулирования земельных отношений. Большое значение отныне имела регистрация сделки в соответствующем государственном учреждении (приказ, воевода). Переход вещных прав на землю фиксировался в Поместном приказе, на городской дом и двор - в Земском для Москвы, а по городам - у воевод» [5] .

Таким образом, существовавший в средние века в России гражданский оборот земель повлек возникновение различных правовых конструкций недвижимости. Специфические особенности объектов недвижимости определялись правовым режимом данных объектов недвижимости (земельных участков), статусом их собственников, который, в свою очередь, возникал из деления общества на сословия.

Во времена Петра I экономическая жизнь государства интенсифицировалась. Это активизировало гражданский оборот и, как следствие, появились новые правовые режимы недвижимых вещей и их внутренней юридически значимой классификации.

Так, актуальной оставалась классификация земельных участков в зависимости от их собственников. По этому критерию выделяли: земли государственные, земли церковные, земли частные, земли чернотягловые.

Следует отметить, что государство стремилось установить контроль за рынком недвижимости. В частности, по инициативе Петра I проводились опыты по созданию регистрационной системы сделок с недвижимыми вещами. Начиная с 1699 г. был принят ряд законодательных актов, целью которых было упорядочение системы оформления крепостных актов (крепостей) на недвижимость. Так, пересматривался порядок написания крепостей площадными подъячими, берущий свое начало со времен Соборного Уложения. Устанавливался контроль за их деятельностью. Отныне крепостные акты должны были составляться в Поместном приказе. В дальнейшем функции по контролю за оборотом недвижимостей были переданы Ратуше, Оружейной палате, а с 1719 г. - Юстиц-коллегии.

10 января 1701 г. был принят именной указ императора «Об обряде совершения всякого рода крепостных актов». Этим указом устанавливался порядок совершения купчих, то есть порядок заключения договоров купли-продажи недвижимости. Договор вступал в законную силу с момента его регистрации в приказе. Таким образом, создавалась централизованная система государственного контроля за оборотом недвижимого имущества.

Во времена Екатерины II произошла децентрализация процедуры укрепления прав на недвижимость. Функции по совершению крепостных актов были возложены на специальные учреждения крепостных дел, которые были образованы при уездных судах. Была предусмотрена специальная процедура так называемого ввода во владение недвижимостью, о чем составлялись акты, предъявляемые для укрепления вещных прав.

К XIX в. в России стали активно развиваться идеи реформирования правового регулирования гражданского оборота. Под руководством М.М. Сперанского готовился проект Гражданского уложения 1810 г., одной из базовых идей которого было положение о том, что в качестве первоосновы права на землю выступает право собственности на землю, в то время как права на строение являются вторичными. При этом предполагалось заложить в законодательство презумпцию, согласно которой все постройки, насаждения, произведенные на поверхности земли и в ее недрах, принадлежат владельцу земельного участка, если суд не установит обратное [6] .

Читайте так же:  Работа юристом в москве в государственных учреждениях

К концу XIX в. в России сложилась довольно громоздкая система регулирования оборота недвижимого имущества. В то же время эту систему можно было охарактеризовать как весьма своеобразную.

Особенно ощутимыми были различия в регулировании способов приобретения права собственности на движимое и недвижимое имущество. Процедура приобретения права собственности на недвижимость по русскому праву требовала их укрепления. Под укреплением прав подразумевалось «публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом». Основные формы укрепления прав на недвижимость представляли собой так называемые крепостные акты.

С принятием Положения о нотариальной части от 14 апреля 1866 года основные функции по укреплению прав на недвижимость возлагались на нотариусов.

Процедура приобретения права собственности на недвижимые имущества включала несколько юридически значимых элементов. Первоначально стороны в присутствии младшего нотариуса (точнее, с его помощью) составляли крепостной акт, который заносился в актовую книгу. Затем выписка из актовой книги представлялась старшему нотариусу, который состоял при том судебном округе, на территории которого находилось отчуждаемое недвижимое имущество. Старший нотариус, проверив законность представленного акта и удостоверившись в уплате крепостных пошлин, делал на выписке надпись, которая удостоверяла утверждение акта и, приобщив выписку к крепостной книге, делал необходимую отметку в реестре крепостных дел. Этот момент и считался моментом перехода права собственности. В то же время в литературе той поры обсуждалось юридическое значение акта ввода во владение. В конечном итоге законодательно «ввод во владение как обязательный обряд оглашения отменен и сохранен лишь как действительная передача имения приобретателю, которая совершается, подобно исполнению судебного решения, по желанию приобретателя» [7] .

Следует отметить, что в XIX в. практика как гражданского оборота, так и судебная не рассматривала сделки с недвижимостью в качестве коммерческих (торговых).

Первый шаг к ликвидации разделения вещей на движимые и недвижимые в отечественной политике и праве был сделан с принятием декрета ВЦИК от 27 октября 1917 года «О земле». Этим декретом был установлен запрет на совершение гражданско-правовых сделок с землей. Изъятие из гражданского оборота земельных участков как основного элемента института недвижимости делало бессмысленным и разделение имущества по этому классификационному признаку.

Как следствие централизации и обобществления средств производства в правовом регулировании гражданского оборота доминировала тенденция сужения объектов, которые могут быть объектами гражданско-правовых сделок. Естественно, что в основном из оборота изымались крупные, значимые для экономики объекты, среди которых ведущее место занимали объекты недвижимости.

С принятием в 1922 г. Гражданского кодекса РСФСР в советском законодательстве было окончательно упразднено традиционное для любого правопорядка деление имущества на движимое и недвижимое. В примечании к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г. зафиксировано: «С отменой частной собственности деление имущества на движимое и недвижимое имущество упразднено». Однако, как справедливо иронизируют сегодняшние исследователи, с таким же успехом можно было отменить деление суток на день и ночь [8] .

Восстановление в отечественном праве разделения имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было осуществлено в 1991 г. в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик (далее - Основы). В п. 2 ст. 4 Основ было дано определение недвижимости, под которой понимались земельные участки и все то, что с ними прочно связано, т.е. здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Далее, не ограничиваясь определением недвижимости через перечисление отдельных ее видов, законодатель посчитал необходимым развить понятия движимых и недвижимых вещей через их противопоставление. В качестве сущностного признака движимых вещей в этой норме указана возможность перемещения этого имущества без несоразмерного ущерба его назначению, если законодательными актами не установлено иное.

[1] Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М., 1996. С. 214 - 215.

[2] Бартошек М. Римское право: Понятия, термины, определения. М.: Юрид. лит., 1989. С. 294.

[3] Законодательство Петра I. М.: Юрид. лит., 1997. С. 699 - 700.

[4] Беляев И.Д. История русского законодательства. СПб.: Лань, 1999. С. 172 - 173.

[5] Новицкая Т.Е. Правовое регулирование имущественных отношений в России во второй половине XVIII века. М.: Зерцало, 2005. С. 276.

[6] Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России: Начало ХХ века и современность // Вестник Моск. ун-та. Сер. 11. Право. 1996. N 6. С. 8.

[7] Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 220.

[8] Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 11

недвижимая собственность

Большой англо-русский и русско-английский словарь . 2001 .

Смотреть что такое "недвижимая собственность" в других словарях:

НЕДВИЖИМАЯ СОБСТВЕННОСТЬ — (real property; real e tate) имущество, состоящее из земли, зданий, сооружений и т.д., и являющееся большей частью основных фондов компании (предприятия) … Внешнеэкономический толковый словарь

Недвижимая собственность — это: юридическое понятие, которое означает совокупность (пакет) прав собственности на недвижимое имущество, включая право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения, и дохода от распоряжения недвижимым имуществом; единство … Жилищная энциклопедия

выставочная недвижимая собственность — Выставочная недвижимость, принадлежащая ее владельцу на праве собственности. Примечание Выставочная недвижимая собственность может быть федеральной, муниципальной, частной. [ГОСТ Р 53103 2008] Тематики выставки, ярмарки … Справочник технического переводчика

недвижимость, недвижимая собственность — Участок земли и вся материальная собственность, связанная с ним, включая дома, изгороди, насаждения, а также все права на имущество, находящееся на участке, и землю под участком. Активы, напрямую не связанные с земельным участком, называются… … Финансово-инвестиционный толковый словарь

Собственность промышленная — (INDUSTRY PROPERTY) недвижимая, собственность, используемая в промышленных целях; также зональная классификация, ограничивающая использование земли определенными вариантами … Словарь инвестиционных и оценочных терминов

Собственность Недвижимая — совокупность прав собственности на недвижимое имущество, дающее право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества. Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов

собственность недвижимая — Юридическое понятие, которое означает совокупность прав собственности на недвижимое имущество. Это право включает право владения, пользования, распоряжения, присвоение дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества.… … Справочник технического переводчика

собственность — и; ж. 1. Имущество, принадлежащее кому , чему л. Государственная с. Личная с. Частная с. Недвижимая с. С. церкви, кооператива, завода. С. жены, мужа. Приобретение, наследование собственности. 2. Принадлежность кому , чему л. с правом полного… … Энциклопедический словарь

собственность — и; ж. 1) Имущество, принадлежащее кому , чему л. Государственная со/бственность. Личная со/бственность. Частная со/бственность. Недвижимая со/бственность. Со/бственность церкви, кооператива, завода … Словарь многих выражений

СОБСТВЕННОСТЬ, НЕДВИЖИМАЯ — юридическое понятие, которое означает совокупность прав собственности на недвижимое имущество. Это право включает право владения, пользования, распоряжения, присвоение дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества … Большой бухгалтерский словарь

СОБСТВЕННОСТЬ, НЕДВИЖИМАЯ — юридическое понятие, которое означает совокупность прав собственности на недвижимое имущество. Это право включает право владения, пользования, распоряжения, присвоение дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества … Большой экономический словарь

СО́БСТВЕННОСТЬ, принадлежность определенного имущества какому-либо субъекту с правом полного распоряжения.

Введение . Термин «собственность» употребляется также для обозначения принадлежащего какому-либо лицу имущества. В праве еврейском отсутствует общий термин, соответствующий понятию собственности в римском праве и опирающихся на него правовых системах. В Библии для обозначения имущества, принадлежащего кому-либо на правах собственности, применяется ряд терминов в зависимости от характера объекта собственности. Недвижимое имущество, земельные участки обозначаются терминами ахузза, нахала, а также хевел (`полоса`, об участке) и иеруша (`наследство`), движимое имущество — терминами микне (`скот`), рехуш (`нажитое имущество`) и киньян (`приобретенное, купленное имущество`). Последний термин приобрел значение всякого движимого имущества (Быт. 34:23; 36:6; Пр. 4:7), а в Талмуде стал применяться и по отношению к недвижимости. Принадлежность предмета некоему лицу обозначалась в иврите с помощью притяжательных местоимений и суффиксов.

В Библии содержится восходящее к глубокой древности отрицание права частной собственности на землю, представление о земле как о Божьем достоянии (Лев. 25:23), данном во владение народу Израиля. В Библии, однако, отсутствует упоминание о распространенной на Ближнем Востоке общинной собственности на землю с регулярными переделами земель, находящихся в пользовании отдельных семей. Вся земля в Эрец-Исраэль первоначально делилась на двенадцать частей, каждая из которых отдавалась в удел одному из колен Израилевых и в свою очередь делилась по числу семей или родов, входящих в колено. Отсутствие переделов связано с захватным характером землевладения после завоевания израильскими племенами Ханаана. Первый владелец земельного надела приобретал на него право как член племени (колена) и семьи, участвовавших в завоевании страны. Древнее право наследования, не признававшее отца наследником сына, в принципе было лишь законом о разделе земли между потомками завоевателей и не принимало в расчет возможности вступления во владение землей путем, отличным от наследования. Библейский рассказ о дочерях Цлофхада (см. Право наследования) отражает подчиненность частного владения землей законам племенной организации. Об ослаблении этой организации свидетельствуют законы о выкупе проданной земли (геуллат карка, или геуллат саде) и юбилейном годе, препятствовавшие концентрации земельной собственности в одних руках, а еще более — исключения из закона о юбилейном годе, предоставляющие в определенных случаях почти неограниченное право продажи жилых помещений в городах, обнесенных стенами (Лев. 25:29–30). С течением времени экономическое развитие привело к превращению земельных владений в почти неограниченную частную собственность с правом свободной продажи земли. Об особенностях права владения левитов см. Леви.

Читайте так же:  Как составить претензию по осаго

Чувство родоплеменной солидарности, а также разложение родоплеменной организации, приведшее к образованию большой группы неимущих, породили многочисленные законы, защищавшие социально слабых. Проповедь пророков (см. Пророки и пророчество) проникнута стремлением к социальной справедливости. Илия заклеймил царя Ахава и его жену Изевель за незаконное присвоение виноградника Навота из Изре‘эля, ложно обвиненного и казненного лишь потому, что он не хотел продать царю свой наследственный земельный участок (I Ц. 21). Выкуп проданной земли символизировал в глазах пророков восстановление нарушенной справедливости. Иеремия, выкупив у своего двоюродного брата Ханам’эля поле в Анатоте, усмотрел в этом залог того, что народ Израиля снова будет владеть землей в своей стране (Иер. 32:7–15). Подробное описание этой документально зафиксированной сделки свидетельствует о развитом характере имущественного права в этот период: «И записал в книгу и запечатал ее, и пригласил к тому свидетелей, и отвесил серебро на весах. И взял я купчую запись, как запечатанную по закону и уставу, так и открытую» (Иер. 32:10–11).

В еврейском праве собственность подразделяется на различные категории, к которым применяются разные юридические нормы. Прежде всего, собственность делится на недвижимую и движимую. Так, в случае земельной собственности трехлетнее владение земельным участком (см. Хазака) может служить основанием, на котором отвергаются претензии другого лица на этот участок, тогда как движимое имущество, находящееся во владении какого-либо лица, считается принадлежащим ему независимо от срока владения. Первоначально лишь земля, но не движимое имущество должника могла быть удержана заимодавцем до уплаты долга. Позднее, под влиянием изменения экономических условий, когда большинство евреев перестало владеть землей, это правило было упразднено гаонами Вавилонии. С точки зрения погашения долга земля делится на лучшую, среднюю и худшую (иддит, бейнонит и зиббурит). Владельцу первой может быть предъявлен иск о возмещении ущерба, второй — требование об уплате долга, а третьей — ктубба его жены (Гит. 5). В библейские времена земли различались и по своему местонахождению: жилой дом в городе, огражденном стеной (Лев. 25:29), имел статус, отличный от домов в селениях, вокруг которых нет стены (Лев. 25:31), и полей вокруг городов левитов (Лев. 25:34) и т. д.

Движимое имущество подразделяется на ряд категорий по различным признакам: 1) перот (`плоды` или `продукты`) и келим (`орудия` или `инструменты`); первые предназначаются для потребления, вторые — для использования; 2) животные и движимое имущество; первые должны находиться во владении лица три года, чтобы стать его собственностью, собственность на последние устанавливается немедленно; 3) монеты, служащие законным платежным средством, могут ссужаться лишь для потребления, но не для какого-либо другого использования; 4) документы, составляющие особую категорию движимости, сами не являются собственностью, но лишь служат свидетельством своего содержания и отличаются от другой движимости по характеру своего приобретения (см. ниже). Различие между кому-либо принадлежащим имуществом и имуществом, не имеющим хозяина (см. Х ефкер), связано не с физическими свойствами имущества, но со способами приобретения собственности.

Собственность делится также на общественную (см. Мег. 26; ББ. 23а) и частную (в том числе совместную в случае партнерства), а также посвященную (см. Х екдеш), отличную от собственности простых людей (нихсей х едиот), которым воспрещается извлекать выгоды из посвященной собственности, пока она сохраняет святость, которая в свою очередь имеет различные степени. Посвященная собственность отличается от собственности простых людей и по способу приобретения и применимости к ней законов об обмане, возмещении причиненного ущерба и т. д.

Земельная собственность подразделяется на свободную, незаложенную (нехасим бней хорин) и заложенную (нехасим мешу‘бадим) собственности. Последняя — это земля, проданная должником другим лицам, однако кредиторы могут удержать ее для покрытия тех долгов, которые не могут быть взысканы со свободной собственности должника.

Особую категорию составляет собственность, которую нельзя использовать, например, хамец в Песах, бодливый бык, который должен быть побит камнями, плоды, запрещенные к употреблению (орла), и т. д.

Собственность подразделяется также на основной фонд (керен), плоды, или прибыль (перот) и прирост (шевах). Основной фонд — это собственность в определенный момент, плоды — это прибыль, извлеченная из нее, а прирост — это всякое повышение рыночной цены собственности независимо от ее происхождения.

О собственности жены, которую она передает, согласно брачному контракту (ктуббе) под попечительство мужа, и обязательствах мужа в этой связи см. Приданое.

Право собственности . Согласно еврейскому праву, лицо является собственником вещи, если оно владеет ею неограниченное время (или не владеет ею лишь ограниченный период времени, после чего она должна быть возвращена ему на неограниченный срок). Если некое имущество принадлежит разным лицам, собственность считается совместной, причем каждый из собственников владеет определенной частью имущества. Собственник не обладает неограниченной свободой обращения со своей собственностью (см. выше). Собственник земли должен пользоваться ею так, чтобы не мешать соседям нормально использовать принадлежащую им землю; в определенных обстоятельствах собственник обязан позволять другим пользоваться его землей (БК. 81а).

Лицо, не являющееся собственником, может обладать определенными правами на собственность других лиц: правом пользоваться и распоряжаться чужой собственностью (например, сдача внаем, ссуда или залог); правом пользоваться чужой собственностью без распоряжения ею; правом попечения о чужой собственности (например, при закладывании) и правами владельца соседнего участка земли. Эти права подобны ограниченной или частичной собственности, приобретаемой с определенной целью.

Наиболее распространена первая из этих категорий — сдача внаем или предоставление ссуды. Сдающий внаем, как и ссудодатель, не могут отказаться от выполнения своих обязательств по договору; права получателя ссуды или арендатора и т. д. защищаются от посягательств. Договор об аренде (сдаче внаем и т. д.) существует в различных формах; в случае аренды земли он может предусматривать денежное вознаграждение собственнику земли или обязательство арендатора отдать собственнику определенную часть продуктов, произведенных на его земле. Последнее обязательство действительно либо в течение определенного времени, либо передается по наследству; аренда может даже принимать форму продажи земли с возвратом ее прежнему владельцу спустя несколько лет.

Права собственности, связанные с этими отношениями, сопряжены с некоторыми личными правами или обязанностями. Так, в случае движимого имущества берущий внаем чужую собственность обязан хранить ее и нести ответственность за ущерб, причиненный его небрежностью, потерей или кражей собственности, а в случае ссуды — даже несчастным случаем, которого нельзя было избежать. Эти обязательства отличны от прав собственности и могут даже вступать в силу в разное время (см. Тосеф., БМ. 99а).

Существует категория прав, позволяющих лицу пользоваться чужой собственностью, не владея ею. Так, человек, покупающий дерево, имеет право оставить его на земле продавца (ББ. 81б). Собственник виноградной лозы имеет право использовать в качестве опоры для нее дерево, принадлежащее соседу (БМ. 116б). Эти права также могут передаваться другим лицам (покупателям или наследникам).

Приобретение и передача прав собственности . Приобретение (киньян) — акт, при посредстве которого лицо добровольно обретает законные права, в том числе право собственности. Приобретение прав посредством акта киньян можно подразделить на три группы:

  1. обретение права собственности на никому не принадлежащее имущество (см. выше);
  2. обретение права собственности на имущество, находившееся в чьей-либо собственности, путем торговой сделки или в результате дарения;
  3. обретение договорных или личных прав (долги, наем работников и т. п.).

Талмуд различает первичное приобретение, то есть приобретение никому не принадлежащего имущества (эйн да‘ат ахерет макна — буквально `когда другой ум не дает звания`), и вторичное приобретение, то есть приобретение у предыдущего собственника (да‘ат ахерет макна — буквально `другой ум дает звание`). В последнюю группу включаются права пользования, не тождественные праву собственности (например, аренда или сервитут).

Есть общие формы киньян, относящиеся как к первичному, так и ко вторичному приобретению, и др., относящиеся лишь к приобретению путем покупки или дара. К первому классу относятся:

  1. Киньян хацер (`приобретение посредством двора`). Собственник недвижимости приобретает и право собственности на движимое имущество, связанное с этой недвижимостью или составляющее ее часть. Так как по определению имущество должно быть в его распоряжении и под его контролем, эта недвижимость должна быть обнесена оградой, либо владелец должен лично охранять ее от посторонних лиц (БМ. 11а), либо посторонние лица не должны допускаться к этому имуществу по каким-либо другим причинам (БМ. 102а). Поэтому владелец лавки не становится собственником имущества, потерянного в его лавке, если оно находится в месте, куда имеют доступ покупатели, но становится его собственником, если оно находится в месте, куда он один имеет доступ (Майм. Яд., Гзела 16:4). Лицо не может приобрести собственность на предмет, находящийся в месте, куда имеет доступ публика (новеллы Шломо Адрета к БМ. 25б). Владение землей, на которой находится гнездо птицы, не дает права собственности на птенцов, так как они могут улететь (БМ. 11а), или на такое движимое имущество, которое может быть унесено ветром (Гит. 79а). Клад, найденный на чьей-либо земле, принадлежит нашедшему (БМ. 25б), а не собственнику земли. Хацер не обязательно должен быть недвижимой собственностью: то же самое правило применяется ко всякой утвари, если владелец имеет право оставить ее в таком месте, откуда ее нельзя унести (ББ. 85а).
  2. Арба аммот (`четыре локтя`). Площадь, равная площади круга радиусом в четыре локтя, в центре которого находится некое лицо, считается обладающей теми же свойствами, что и хацер, при условии, что это лицо распоряжается предметами, находящимися на этой площади (БМ. 10б). По вопросу о киньян посредством арба аммот есть некоторые разногласия между Иерусалимским и Вавилонским Талмудом.
  3. Х агба х а (`подъем`), мешиха (`волочение`, `таскание`) и месира (`передача`). Движимые предметы приобретаются посредством х агба х а в том случае, если их можно поднять без труда; если они слишком тяжелы или их можно поднять лишь с трудом, имеет место мешиха (ББ. 86а). Оба эти метода киньян применяются как при первичном, так и при вторичном приобретении, однако в последнем случае необходимо согласие собственника имущества на приобретение его другим лицом (БК. 52а; ББ. 53а). Эти методы применимы также и к личным обязательствам (например, арендатора или ремесленника, БМ. 48а). Месира используется лишь в случае вторичного приобретения и предполагает согласие сторон. Она применяется там, где мешиха не может осуществиться, например, в общественном месте или на дворе (хацер), не принадлежащем ни одной из сторон.
  4. Хазака. Приобретение недвижимой собственности осуществляется актом хазака (Кид. 26а), который состоит в любом действии, обычно производимом собственником: обнесение участка оградой, открытие или закрытие доступа на него (ББ. 42а), прополка или мотыжение почвы (ББ. 54а) или устройство на земле ложа для ночлега (ББ. 53б). Как и при акте мешиха, в случае вторичного приобретения собственник имущества должен специально выразить свое согласие на его продажу (БК. 52а; ББ. 53а). Есть формы приобретения собственности посредством хазака, которые относятся либо к первичному, либо к вторичному приобретению, но не к обоим (Ш. Ар., ХМ. 275:12–13). Относительно хазака, которая устанавливается трехлетним владением и не входит в категорию киньян, см. Хазака.
  5. Киньян кесеф (`приобретение посредством денег`) — передача покупателем продавцу денежной цены предмета, величина которой определяется по взаимному согласию. За исключением некоторых особых случаев, этот вид киньян относится лишь к недвижимому имуществу (земле). Киньян кесеф, однако, был признан недостаточным при сделках по приобретению недвижимости; возникла необходимость в оформлении сделки с помощью специального документа (штар, см. Кид. 26а). Иерусалимский Талмуд указывает на другие виды киньян, относящиеся к недвижимости (ТИ., Кид. 26): с помощью символического акта снятия сапога (Руфь 4:7) и с помощью акта кцица (буквально `разрыв отношений`) — церемонии разрыва семьи с одним из ее членов, практиковавшейся в случае вступления последнего в неравный брак или при продаже им части своего недвижимого имущества. Не указывается, в какой исторический период практиковались эти виды киньян. Фактически сохранились лишь формы кесеф, штар и хазака. Однако несмотря на то, что со времен таннаев ни движимая, ни недвижимая собственность не приобретались исключительно способом киньян кесеф, продажа недвижимости не считалась завершенной до вручения денег, хотя они могли выплачиваться третьей стороне по указаниям продавца (Кид. 7а). Киньян кесеф упоминается уже в Библии (Быт. 23; Иер. 32:6–15).
  6. Киньян штар (`приобретение посредством документа`). При этом виде приобретения документ служит не просто свидетельством акта приобретения собственности, но образует сам этот акт (штар киньян, Ш. Ар., ХМ. 191:2). Продавец выписывает документ о продаже (или передаче) своего участка земли покупателю; этот документ устанавливает право собственности покупателя на этот участок даже при отсутствии свидетелей. Движимая собственность не может приобретаться посредством документа. Киньян штар упоминается уже в Библии (Иер. 32).
  7. Халифин (`обмен`), киньян судар (`приобретение с помощью платка`). Натуральный обмен имеет такую же силу при приобретении собственности, как и уплата денег, даже если обмениваемые предметы не обладают равной стоимостью. Так, если продавец собственности берет себе предмет, принадлежащий лицу, приобретающему собственность, сделка считается совершенной. Халифин не может, однако, осуществиться с помощью денег, так как это составило бы киньян кесеф, который зависит от денежной стоимости (БМ. 45б). Поэтому возник акт приобретения, именуемый киньян судар, называемый также киньян халифин (Кид. 6б). Лицо, приобретающее собственность, берет платок, принадлежащий собственнику, и затем возвращает его ему (Кид. 6б; Нед. 48б). Легкость этого способа приобретения привела к его широкому распространению, так что он стал часто именоваться просто киньян (ср. Гит. 14а; БМ. 94а; ББ. 3а). Первое упоминание о киньян судар относится к периоду амораев (БМ. 47а). По-видимому, из-за простоты этой формы приобретения киньян не считается завершенным даже после церемонии передачи платка, если стороны все еще обсуждают условия сделки (ББ. 114а).
  8. Аггав карка (`приобретение движимого имущества, связанного с землей`). Движимое имущество может рассматриваться как принадлежность земельного участка, причем акт киньян совершается лишь по отношению к земле (Кид. 26а). Этот вид приобретения собственности произошел, вероятно, от приобретения двора со всем, что на нем находится (ср. Тосеф., ББ. 2:13), или аналогичных видов приобретения поля, маслодавильни и т. п.; однако впоследствии он был распространен на все, что как-то связано с этими видами недвижимости (ср. ББ. 78а), хотя бы и не находившимися на приобретаемом участке во время заключения сделки; наконец он был распространен на все виды движимого имущества, независимо от его количества, которое продается вместе с недвижимостью, хотя бы оно и не имело к этой недвижимости никакого отношения (Кид. 26б). Аггав карка как удобный способ приобретения движимого имущества, не требующий присутствия сторон на месте нахождения этого имущества, существовал долгое время.
  9. Пользование и обычай. Согласно еврейскому праву, любой обычай, принятый торговцами какой-либо местности как способ приобретения собственности, считается законным (Ш. Ар., ХМ. 201:2), поскольку он соответствует принципу, гласящему, что цель киньян — добиться решения сторон, завершающего операцию по передаче собственности. Напротив, некогда принятый способ приобретения, который вышел из употребления, не может больше применяться (доп. к Кид. 1:4–5).
  10. Приобретение без какого-либо формального акта. В тех случаях, когда решение сторон заключить взаимовыгодную сделку очевидно, формальная процедура киньян не имеет существенного значения (см. Кт. 102б; Гит. 14а; БМ. 94а; ББ. 94а; ББ. 176б; ср. Майм. Яд., Мехира 5:11).
Читайте так же:  Федеральный закон рф от 26.06.2008 102-фз

Относительно других видов приобретения собственности см. также Право наследования; Х екдеш; Х ефкер.

Утрата собственности . Собственность какого-либо лица считается утраченной, когда оно примиряется с фактом, что больше не может постоянно обладать своим имуществом. Собственность утрачивается при следующих условиях:

  • иеуш («отчаяние»), то есть отсутствие надежды на восстановление обладания имуществом, утраченным в результате потери, кражи и т. п.;
  • оставление или отказ, то есть выражение собственником намерения прекратить свое владение, независимо от того, находится ли предмет собственности в его распоряжении или нет (см. Х ефкер);
  • передача или продажа имущества другому лицу, в силу чего собственник обнаруживает свое намерение отказаться от права собственности, но лишь в связи с приобретением этого имущества определенным лицом и лишь начиная с момента такого приобретения;
  • передача собственности способом, отличным от волеизъявления заинтересованных сторон, в случае смерти определенного лица (см. Право наследования) или конфискации имущества по решению суда или другой подобной процедуры. Собственность ликвидируется также при разрушении имущества или его превращении в нечто иное (шиннуй).

В средние века христианская церковь запрещала евреям владеть земельной собственностью. Однако земля попадала в руки евреев в результате ссудных операций или залога земельных участков, принадлежавших христианам. В 12 в. в Испании церковь обязала евреев выплачивать ей при всяком приобретении земельной собственности десятую часть ее стоимости. Евреи оставались в Испании владельцами такой собственности до самого изгнания (1492). Собственность евреев на землю в средневековой Испании в период, предшествовавший изгнанию, отразилась в ряде актов и оказала влияние на испанскую юридическую терминологию. Те евреи, которые возвратились в Испанию, приняв христианство, стремились покупать заново принадлежавшую им до изгнания земельную собственность по цене, равной той, которая была ими получена при ее продаже. При этом учитывались расходы на удобрение земли и т. п.

Евреи-ашкеназы в странах Северной Европы, а также евреи в странах ислама в средние века не владели земельной собственностью. Владение недвижимой собственностью в галуте было скорее исключением, чем правилом в еврейской истории. Из-за преследований и частых вынужденных перемен стран проживания евреи предпочитали движимую собственность недвижимой.

В новое время владение евреями собственностью определялось законодательством отдельных государств. Приобретение собственности евреями в большинстве стран не было предметом особого законодательства.

Право собственности в Государстве Израиль определяется главным образом законами, принятыми Кнесетом. Некоторые статьи этих законов соответствуют нормам еврейского права (см. также Право еврейское).