Перейти к содержимому

Основной договор купли продажи с застройщиком

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.

1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.

2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам ( п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным

Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

2.3. Риск двойной продажи квартиры

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами ( ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры? >>>

Приобретение квартиры в готовом доме на основании предварительного договора купли-продажи квартир

Добрый день. Планирую приобрести квартиру в готовом доме. В настоящий момент квартирой владеет юр. лицо на основании Предварительного договора купли-продажи квартир, заключенного с застройщиком. Также предполагается что я должен заключить предварительный договор, после чего в течении двух месяцев, застройщик обязуется передать квартиру мне в собственность. Однако, после подачи заявки на ипотеку в банк, я получил отказ в проведении сделки, в виду того, что текущий правообладатель не выполнил обязательства предварительного договора. Нужна консультация юриста, имеющего подобную практику.

Уточнение клиента

Риелторское агенство, которое сопровождает сделку, на протяжении 4 дней не дает никаких пояснений, но при этом обязуется решить вопрос и получить одобрение от банка.

22 Июня 2017, 13:39

Уточнение клиента

Риелторское агенство не предоставляет мне никаких документов для изучения. У меня есть только договор намерения покупки, заключенный с риелторским агентством и официальный ответ банка по проведению сделки, который звучит так:

Мы не можем провести данную сделку.

Правообладатель – ООО «***» владеет квартирой на основании Предварительного договора купли-продажи квартир № 2-**-** от 11.05.2013г., заключенного с Застройщиком ЗАО «***», согласно которому Застройщик обязался оформить в собственность квартиру и в течение 2-х месяцев с даты оформления в собственность заключить с Правообладателем основной договор купли-продажи.

Квартира оформлена в собственность ЗАО «***» 15.08.2014г.

Основной договор не заключен, собственность ООО «***» не зарегистрирована.

22 Июня 2017, 13:57

Уточнение клиента

Только что общался с представителем риелторского агентства. С его слов: я заключаю пред. договор с ООО, которое ранее заключало его с застройщиком. Юр.лицо получает деньги и переводит их застройщику (выполняет обязательства пред.договора), после чего застройщик передает квартиру ООО, а ООО передает ее мне.

Параллельно со мной квартиру в этом доме покупает мой родственник, он подавал заявку на ипотеку в другое отделение этого же банка и получил одобрение и подтверждение возможности проведения сделки.

Сумма основных средств ООО на 2015 год по данным 11 млн руб. Выручка 4 млрд. руб. Прибыль 1.2 млрд. руб

22 Июня 2017, 14:53

Ответы юристов (18)

Что значит владеет, право собственности зарегисторировано? Или предварительный договор у вашего продавца был заключен до сдачи дома в эксплуатацию (суррогат договора долевого участия)?

Есть вопрос к юристу?

Добрый день, Михаил. Судебная практика использования предварительных договоров, конечно же, есть. Тут большое значение имеет срок предварительного договора и что делали его стороны до окончания этого срока. Обращайтесь, если нужна консультация.

Что касается банка, то банк может предоставить отказ в подобном случае, поскольку лицо, которому предлагается заключить договор ипотеки пока не имеет имущества в собственности, а значит и передавать квартиру в залог не вправе (ипотека — это залог недвижимости).

Читайте так же:  Курсовая работа по теме договор общие положения

В настоящий момент квартирой владеет юр. лицо на основании Предварительного договора купли-продажи квартир, заключенного с застройщиком.

Продавец квартиры должен быть её собственником. По предварительному договору стать собственником юр. лицо не может. После предварительного договора может быть заключен только договор купли-продажи.

По всей видимости, Вам предлагается заключить договор уступки права требования по предварительному договору.

Но банк, видимо, отказывает по той причине, что юр. лицо, с которым у застройщика заключен предварительный договор, не произвело оплату, предусмотренную предварительным договором.

Словом, необходима более подробная информация.

Вы можете разместить здесь скан или текст предварительного договора, заключенного застройщиком с юр. лицом?

Риелторское агенство, которое сопровождает сделку, на протяжении 4 дней не дает никаких пояснений, но при этом обязуется решить вопрос и получить одобрение от банка.

Я Вас не советую вообще связываться с данной сделкой.

По предварительному договору купли-продажи квартиры не приобретается право собственности на квартиру, а лишь приобретается право и обязанность заключить в дальнейшем основной договор кули-продажи, на основании которого затем квартира и будет приобретена в собственность.

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст.429 ГК РФ).

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ст.429 ГК РФ).

Судя по всему именно вышеописанная ситуация в Вашем случае и произошла.

С Уважением,
Олег Рябинин.

Вы можете заключать любой договор с юр.лицом, но он для банка не имеет значения, если оно не является собственником либо его право требования по договору долевого участия не зарегистрировано в Росреестре.

Чтобы банк принял предмет залога, вам необходимо составлять предварительный договор долевого участия с застройщиком и сдавать пакет документов в банк. После одобрения регистрировать дду установленным порядком. Либо ждать пока юр.лицо зарегистрирует договор на себя и потом приобретать уже у него по договору уступки прав требования. Необходимо знать схему и порядок расчётов, с кем и как, чтобы дать вам ответ. Этим как раз и должно заниматься ваше агентство недвижимости, если в нем есть компетентные специалисты

Правообладатель – ООО «***» владеет квартирой на основании Предварительного договора купли-продажи квартир № 2-**-** от 11.05.2013г., заключенного с Застройщиком ЗАО «***», согласно которому
Застройщик обязался оформить в собственность квартиру и в течение 2-х месяцев с даты оформления в собственность заключить с
Правообладателем основной договор купли-продажи. Квартира оформлена в собственность ЗАО «***» 15.08.2014г.
Основной договор не заключен, собственность ООО «***» не зарегистрирована.

Всё верно, предположения подтвердились.

ООО ". " не является собственником квартиры и не вправе продавать её, поскольку у него только право требования к застройщику — ЗАО ". ".

А вот ЗАО ". " является собственником квартиры /(как следует из письма банка).

Поэтому сделка может быть заключена Вами с ООО ". " только после того, как оно станет собственником квартиры.

Все правильно, юр.лицо не является собственником. В вашем случае заключать предварительный договор с юр.лицом, в котором приписывать, что расчёты будут производиться после регистрации права собственности за ним. Потом ждать и после оформления права собственности вновь обращаться в банк. По всей видимости заново придётся оформлять ипотеку на вас, так как решение банка о предоставлении кредита действует 60-90 дней. Ищите другой вариант или ждите, если заинтересованны именно в этой.

Правообладатель – ООО «***» владеет квартирой на основании Предварительного договора купли-продажи квартир № 2-**-** от 11.05.2013г., заключенного с Застройщиком ЗАО «***», согласно которому Застройщик обязался оформить в собственность квартиру и в течение 2-х месяцев с даты оформления в собственность заключить с Правообладателем основной договор купли-продажи. Квартира оформлена в собственность ЗАО «***» 15.08.2014г.

Судя по датам, предварительный договор выступал в качестве суррогата договора долевого участия (такая схема применялась ранее), в таких случаях застройщик должен зарегистрировать сначала право собственности на себя (что произошло), потом передать лицу-покупателю по предварительному договору (что, очевидно, не произошло).

Т.е. в настоящее время собственник-застройщик, и именно он должен реализовать вам квартиру (либо сначала оформить на покупателя по предварительному договору, а затем с этого лица на вас).

Без изучения предварительного договора с первым лицом и получения всей информации по сделке я бы не рекомендовал вам ввязываться в эти договора.

Есть риски предъявления претензий со стороны первоначального покупателя по предварительному договору.

Кроме того, необходимо изучить финансовое состояние застройщика (или, если продавцом все-таки выступит первоначальный покупатель по предварительному договору, то его, а также проверить расчеты по предварительному договору).

Уточнение клиента

Добрый день, Илья. Спасибо за ответ. Добавил уточнение, касаемо схемы и фин. состояния ООО.

22 Июня 2017, 14:54

Либо в трехстороннем порядке договариваться с застройщиком. Он с юр.лицом расторгает договор. Оформляет сделку с вами, а потом они между собой производят взаиморасчеты.

Уточнение клиента

Добрый день, Роман. Спасибо за ответ. Добавил уточнение с пояснением схемы сделки.

22 Июня 2017, 14:53

Только что общался с представителем риелторского агентства. С его слов: я заключаю пред. договор с ООО, которое ранее заключало его с застройщиком. Юр.лицо получает деньги и переводит их застройщику (выполняет обязательства пред.договора), после чего застройщик передает квартиру ООО, а ООО передает ее мне.
Параллельно со мной квартиру в этом доме покупает мой родственник, он подавал заявку на ипотеку в другое отделение этого же банка и получил одобрение и подтверждение возможности проведения сделки.
Сумма основных средств ООО на 2015 год по данным 11 млн руб. Выручка 4 млрд. руб. Прибыль 1.2 млрд. руб

Михаил, в такой схеме сделки есть определенные риски.

В частности, нет гарантии того, что юр. лицо, получив от Вас деньги, перечислит их застройщику.

Вы же вправе будете требовать возврата только денег от юр. лица. И не факт, что даже взыскав эти деньги в судебном порядке, Вы сможете реально их вернуть (если, к примеру, у юр. лица не окажется ни денег, ни имущества на балансе).

Уточнение клиента

Добрый день, Сергей. Спасибо за ответ. Да, эти риски я понимаю сам. Возможно будут уточнения в преддоговоре, которые смогут нивелировать их в какой то степени.

22 Июня 2017, 14:58

Только что общался с представителем риелторского агентства. С его слов: я заключаю пред. договор с ООО, которое ранее заключало его с застройщиком. Юр.лицо получает деньги и переводит их застройщику (выполняет обязательства пред.договора), после чего застройщик передает квартиру ООО, а ООО передает ее мне.

Очень сложная и неоправданная схема. Почему застройщику просто не расторгнуть договор с данным юрлицом и не продать напрямую вам?

Вы заплатите деньги и никаких гарантий не получаете, у продавца даже права собственности на реализуемый объект нет на момент вашей сделки. А судя по тому, что оно не исполнило обязательства по предварительному договору, то и финансовое положение у него не очень, и ваши деньги вполне могут уйти на другие цели.

Как вариант, заключить предварительный договор с ООО, но деньги платить только после переоформления собственности на ООО (это будет одним из условий договора). В любом случае необходима проверка финансовой состоятельности как застройщика, так и ООО (по базам арбитражного суда на предмет исков и банкротства, так и по приставам, на предмет имеющихся исполнительных производств).

Возможно будут уточнения в преддоговоре, которые смогут нивелировать их в какой то степени.

Я бы рекомендовал в таком случае потребовать от юр. лица при заключении с Вами договора предоставить какое-либо обеспечение исполнения им как обязательства по перечислению полученных от Вас денежных средств застройщику (а такое обязательство надо предусмотреть и в заключаемом с Вами предварительном договоре), так и обязательства по передаче Вам от юр. лица (ООО) квартиры (после заключения основного договора купли-продажи).

Таким обеспечением могут быть, к примеру, поручительство учредителя или руководителя данного ООО (чтобы Вы в случае судебного спора могли предъявить свои требования в том числе и к ним).

согласно которому Застройщик обязался оформить в собственность квартиру и в течение 2-х месяцев с даты оформления в собственность заключить с Правообладателем основной договор купли-продажи.

Читайте так же:  Микрозайм сегодня оформить

Ст. 429 ГК РФ гласит:

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Это означает, что у Вас нет никаких гарантий того, что предварительный договор между ООО и ЗАО вообще действует на сегодняшний день и не исключено, что он уже прекратил свое действие. Перечислять в таких условия деньги ООО — очень рискованная затея.

Юр.лицо получает деньги и переводит их застройщику (выполняет обязательства пред.договора), после чего застройщик передает квартиру ООО, а ООО передает ее мне.

Все прекрасно, если эти обязательства есть в природе. Но если предварительный договор прекращен, то их просто нет, а платите Вы в таком случае за «воздух».

Параллельно со мной квартиру в этом доме покупает мой родственник, он подавал заявку на ипотеку в другое отделение этого же банка и получил одобрение и подтверждение возможности проведения сделки.

Это не показатель, поскольку он мог заключать договор с другим продавцом на других условиях. Ко мне как-то клиент обратился, который с интервалом в несколько месяцев у одного и того же застройщика покупал разную недвижимость. Первое — купил. Со вторым — «попал» на двойные продажи и банкротство застройщика.

В описанных условиях я вообще не понимаю, почему они Вам не предлагают договор с собственником заключить? Зачем нужна это «прослойка» в виде безликого ООО, которое сейчас есть, а завтра оно может быть только на бумаге?

Уточнение клиента

Добрый день, Эмиль. Спасибо за ответ.

Не предлагают, т.к. обосновывают тем, что это требование застройщика и 2/3 квартир на объекте проданы именно по такой схеме.

22 Июня 2017, 15:12

Не предлагают, т.к. обосновывают тем, что это требование застройщика и 2/3 квартир на объекте проданы именно по такой схеме.

В таком случае Вам надо, как минимум, быть уверенным, что это так. Просите у них письменного подтверждения от застройщика о том, что договор с ООО действует с указанием даты прекращения его действия. Повторю: если договор не действует, то Вы платите ни за что.

Ну а банк, на мой взгляд, даже думать не будет, а просто откажет. Есть правда вероятность того, что они Вам предложат свой банк (возможно этот банк будет инициатором данного «сравнительно честного способа изъятия денег у населения»), который через Вас и различные фирмешки (вроде этого ООО) «крутанет» денежку и в итоге Вы останетесь без имущества, но с кредитом, а деньги уйдут в аффилированные банком структуры.

Совершенно не обязательно, что так будет, но вероятность есть. Поэтому могу только повторить свою рекомендацию — не связываться с такой схемой оплаты.

Уточнение клиента

речь идет о банке из ТОП-3 в России, который как мне казалось не должен был бы участвовать в серых схемах. Я однозначно откажусь, если предложат провести сделку через другой банк, но риелторское агентство ссылается на то, что предварительный отказ в проведении сделки это ошибка юриста и в результате банк должен пересмотреть свое решение. вопрос именно в том, можно ли этому верить, если положительное решение будет принято именно этим банком по результату?

22 Июня 2017, 15:26

речь идет о банке из ТОП-3 в России, который как мне казалось не должен был бы участвовать в серых схемах. Я однозначно откажусь, если предложат провести сделку через другой банк, но риелторское агентство ссылается на то, что предварительный отказ в проведении сделки это ошибка юриста и в результате банк должен пересмотреть свое решение. вопрос именно в том, можно ли этому верить, если положительное решение будет принято именно этим банком по результату?
Михаил

Михаил, на мой взгляд, если банк уже отказал, то пересмотреть свое решение он может только в случае изменения схемы сделки (к примеру, если ООО произведет оплату ЗАО по заключенному с ним предварительному договору).

можно ли этому верить

Михаил, верить можно, но стоит ли?

Я Вам не советую этого делать из-за наличия рисков, связанных с тем, что Вы передаете деньги тому, у кого вообще ничего нет.

Кстати, можете передать это ООО на проверку юристу и если это реально работающая компания, то ту или иную информацию о ней найти можно. Ну а если это просто фирма «на бумаге», то .

Может лучше риелторов поменять? Или к застройщику напрямую обратиться?

Уточнение клиента

Риелторов поменять можно. Застройщик не работает напрямую с частными лицами. От его имени действует данное ООО. Оно же ведет сайт застройщика и по вопросам приобретения квартир указаны контакты данного юр.лица

22 Июня 2017, 15:39

Риелторов поменять можно. Застройщик не работает напрямую с частными лицами. От его имени действует данное ООО. Оно же ведет сайт застройщика и по вопросам приобретения квартир указаны контакты данного юр.лица

Вы можете прибегнуть к помощи профессиональных переговорщиков, попробовать настоять, чтобы по предварительному договору было предоставлено какое-либо обеспечение (о чём указывал выше), поскольку имеются обоснованные риски (и ООО должны это понимать).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Вопрос по первичному рынку.

И нафига Вам эта головная боль. Предварительный договор в отношении не существующего имущества , передача по нему денег не дает Вам права получить что-то. А пока имущество не зарегистрировано - его и нет. НУ и по поводу налогов.Переуступка не освобождает продавца от налогообложения,ибо налоговой глубоко безразлично каким образом получен доход.Так что если продавец хочет продать - пусть регистрирует право и продает.

Галина, спасибо за ответ! То что это головная боль, согласна. Передавать денежные средства ранее, чем зарегистрируют право собственности на имя моего покупателя, (как я уже писала выше) никто не собирался. Если бы дом не был бы сдан, головную боль я даже бы себе не создавала.

Правильно рассуждает продавец про налоги, т.к. все эти предварительные договоры и уступки по ним нигде не засветятся - в росреестр пойдет обыкновенный договор купли-продажи застройщика с конечным покупателем. Это при ДДУ уступки засвечиваются в росреестре.
Сомнительная ситуация с застройщиком, конечно. но если деньги платить только после регистрации права собственности Вашего клиента, то риски минимизированы. Рассчитывайтесь через эксперт сейфинг с указанием даты изъятия обратно денег покупателем, если не будет к определенной дате заключен ДКП. Но я бы даже не закладывалась, пока застройщик собственность на себя не оформит.

Спасибо Ирина Владимировна за ваш ответ. Ваше мнение ценно для меня, потому как часто читаю советы и ответы на данном форуме. И ваши ответы всегда очень грамотны, развернуты, вы для меня специалист с большой буквы. Про налог я тоже в курсе, но уже не стала Галине писать по этому поводу.

"На сегодняшний день квартира на застройщика и соответственно на физ. лицо до сих пор не оформлена в собственность". Застройщику не хватило 2-х лет чтобы оформить собственность? Или я что-то в вашей фразе неправильно понял? Я бы "рискнул" все это проводить только на условии получения денег из ячейки после регистрации ДКП, а по документам - договор цессии по ПДКП между Продавцом и Покупателем, и ДКП между Застройщиком и Покупателем.

Спасибо, Константин! Я с вами полностью согласна! Я ранее не писала, что это квартиру продает мое агентство, мною была предложена такая схема моему директору, которая в свою очередь общается непосредственно с застройщиком и нашим продавцом, она сказала, что застройщик может на это не пойти. По такой схеме (которую вы предлагаете) хоть как-то понятно на основании чего передаются ден. средства продавцу. А вот соглашением о замене стороны, которое они предлагают на основании 392,3 статьи ГК, большой вопрос? Буду добиваться заключить договор цессии с продавцом или отказываться от данной квартиры. Развеяли мои сомнения 🙂 Спасибо вам еще раз.

В дополнение к вышесказанному, я бы еще в ДКП прописала, что оплата произведена (через с/я банка) на день подписания ДКП, передача квартиры - в день подписания ДКП.
Думаю, что застройщик заинтересован в продаже и согласится на все условия. И проверку записи в ЕГРП до подписания ДКП сделайте, лишним не будет.

Елена, договор купли-продажи заключается с застройщиком, ни о какой сейфовой ячейке в ДКП речи быть не может. Спасибо!

Мутный у Вас продавец,однако.Два года у него висит квартира и он ничего не предпринимает по ней.То что застройщик не регистрирует право - понятно..Ему ни к чему висящий на балансе объект недвижимости.. А вот владелец каким образом не исполнял предварительный договор два года.
Застройщик ни под каким соусом не укажет в ДКП что деньги выплачены,потому как новый владелец им на счет их не вносил. После подписания ДКП должен быть заключен акт о зачете встречных однородных требований. Акт с нынешним владельцем вполне в эту схему вписывается. А вот с новым правоприобретателем - не очень.Я очень сомневаюсь,что предварительный договор не имел срока подписания основного ДКП. Обычно застройщики предусматривают и штрафники за неисполнение обязательств.Как правило - это расходы по содержанию.

Читайте так же:  Справка гарантия о удо

Что касается фразы "налоговая ничего не узнает" то очень относительно это.Деньги проходили по кассе,покупаете вы в 2016(17).кадастровая за это время уже не та,что была в 14 году.Застройщик Вам будет продавать по той цене,что была в 12 году.Не факт,что она будет выше минимума по кадастровой и не привлечет внимание налоговой.В нынешнее время в нашей стране не хватает налогов на покрытие расходов.Поэтому очень в скором времени налоговая служба плотненько будет заниматься арендодателями и переуступщиками. И ни один Покупатель не будет покрывать уходящего от налогов Продавца,особенно когда он получил "вознаграждение за преимущественную переуступку права".Несколько лет назад был у меня такой случай,когда юрлицо продало нашему покупателю квартиру по цене покупки.Налоговая вызвала Покупателя,припугнула что сделка будет расторгнута и он выложил все расписочки. Так что безопаснее платить деньги за "неотделимые улучшения" чем за "вознаграждение"

Предварительный договор купли-продажи квартиры и банкротство

Мне предлагают купить квартиру в уже введенном в эксплуатацию доме у застройщика через оформление предварительного договора купли-продажи, так как право собственности застройщиком еше не было им оформлено. Согласно договору застройщик обязуется до конца года оформить собственность и заключить основной договор купли-продажи. Однако, если по причине задержек со стороноы госорганов (Росреестр) у застройщика не получится оформить собственность до конца года, он имее право в одностороннем порядке пролонгировать срок получения собственности еще на полгода. Таким образом, теоретически застройщик может еще в течение года не заключать со мной основного договора. При этом он хочет чтобы в качестве обеспечительного платежа я внес полную стоимость квартиры. Меня интресует следующее. Если я заключаю такой договор, а застройщик, не успев подписать со мной основной договор, по какой-то причине ликвидируется, например банкротится. Если это происходит я теряю и деньги, и квартиру? Если да, то можно ли от этого как-то застраховаться, например через использование аккредитива?

Ответы юристов (3)

Сам предмет предварительного договора — не покупка квартиры, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. По этому схема предварительной оплаты, не дает потенциальному покупателю гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры. Особенному риску при покупке по такой схеме подвергаются покупатели квартир в случае признания продавца банкротом: покупатели лишаются и денег и квартир.

Причем эти риски остаются у покупателя, приобретающего квартиру в уже построенном доме, несмотря на то, что застройщик действует уже на законных основаниях. Не смотря на то, что данная схема не противоречит действующему законодательству она является не надежной, поскольку не защищает покупателей от двойных продаж. Поэтому советую выбрать застройщика, который работает по ФЗ-214.

Есть вопрос к юристу?

Сергей, добрый день.

Не рекомендую вам такую схему, слишком рискованно, так как предварительный договор вообще не предполагает какой либо оплаты, а только намерения.

Статья 429. Предварительный договор

[Гражданский кодекс РФ][Глава 27][Статья 429]

1. По предварительному договору стороны обязуются
заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или
оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в
письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора
влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также условия основного договора, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной
договор подлежит заключению в течение года с момента заключения
предварительного договора.

Сергей, добрый день! Согласно ст. 429 Гражданского кодекса

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указываетсясрок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

согласно ст. 381.1 ГК

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В данной ситуации аккредетив, открытый на условиях не позволяющих застройщику получить деньги ранее регистрации на вас прав собственности по основному договору был бы конечно оптимальным вариантом. Если внести указанную сумму непосредственно застройщику то и без банкротсва получить деньги назад в случае чего будет труднее чем с аккредетива, а в случае банкротства нужно будет заявляться в реестр вместе с остальными кредиторами что задачу возврата средств либо получения квартиры не упрощает конечно. Пойдет ли на приемлемые для вас условия застройщик вот вопрос

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Вместо Предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке, не равноценный Договор уступки прав требования.

Имею Предварительный договор купли-продажи на квартиру в новостройке в Москве.

Предварительный договор со сроком заключения ДДУ до 31 декабря 2014 года на покупку квартиры площадью 79,5 м2, на сумму 9 937 500 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра равной 125 000 руб., был заключен не с застройщиком, а с одним из инвесторов.

Сейчас инвестор предлагает расторгнуть Предварительный договор и заключить Договор уступки прав требования по договору долевого участия, с регистрацией в Управлении Федеральной службы госрегистрации по г. Москве на ту же квартиру площадью 75 м2 (т.к. в процессе строительства изменили проект), на сумму 6 592500 руб., с фиксированной стоимостью одного квадратного метра - 87900 руб.

На разницу между Преддоговором и Договором уступки прав требования в сумме (9 937 500 – 6 592 500) 3 345 000 руб. предлагается заключить трехстороннее соглашение и уступить права требования по указанной сумме в пользу третьей стороны.

Компенсацию за уменьшение площади (79,5-75)х125000 (руб.)=562500 руб. инвестор возвращать отказывается, объясняя отсутствием денег.

Согласиться на предложение инвестора и получить зарегистрированный Договор уступки прав требования по договору долевого участия на квартиру на сумму 6 592 500 руб. при стоимости одного квадратного метра 87900 руб., или попытаться хотя бы получить разницу (562500 руб.) за уменьшение площади квартиры указанной в Преддоговоре? Как быть?