Перейти к содержимому

Узаконить лишние метры

Совет 1: Как узаконить лишние сотки

  • Как узаконить лишние сотки
  • Как узаконить дачу
  • Как размежевать земельный участок

Имейте в виду, что при государственном кадастровом учете уточненных границ земельного участка существую основания для отказа, например:

• Площадь присоединяемого участка не должна превышать величины равной десяти процентам от изначального земельного участка.

• Площадь присоединяемого участка не должна превышать нормы установленной органами местного самоуправления (величины предельного минимального размера земельного участка)

Продолжаем цикл публикаций о том, как с максимальной выгодой и минимальными затратами времени и денег воспользоваться правилами упрощенного оформления в собственность загородных участков и построек.

Предыдущие публикации сериала о дачной амнистии читайте здесь и здесь.

Сколько можно "прибавить"?

Нередко на практике оказывается, что фактические границы и площадь участка отличаются от тех, что указаны в "старых" документах о предоставлении земли. Причина в том, что раньше выделение участков происходило едва ли не на глазок, без точных замеров, - поясняют специалисты. Да и сами дачники часто по взаимному согласию передвигали заборы, присоединяли "кусочки" земли от ближайшего пустыря, дороги и т.п. В итоге – типичная история, когда в свидетельстве о праве на землю значатся стандартные 6 соток, а на самом деле хозяин долгие годы открыто владеет и пользуется, скажем, 7 или 8 сотками. Как узаконить такой "обновленный" участок?

Прежде всего, имейте в виду: бесплатно оформить в собственность «лишние» сотки можно лишь в том случае, если в государственном кадастре недвижимости не содержится точных данных о границах вашего земельного участка. Как правило, такая ситуация имеет место, если не проводилось межевание участка (именно по итогам этой процедуры вносятся точные сведения о местоположении границ). Соответственно, воспользоваться выгодными нормами упрощенного оформления могут в первую очередь большинство землевладельцев, получавших свои дачи в советское время (либо их наследники). Также удача, скорее всего, улыбнется тем, кто приобретал участки в 90-е годы до введения в действие Земельного кодекса РФ (напомним, он вступил в силу 30 октября 2001 года).

Алгоритм действий достаточно прост. Вы заказываете кадастровому инженеру составление межевого плана. В ходе такой работы происходит определение, установление на местности и документирование точных границ участка, а также уточнение его площади. Затем обращаетесь в орган кадастрового учета (кадастровую палату) по месту нахождения участка. Предъявляете межевой план и заявление: "Прошу внести в государственный кадастр недвижимости уточненные сведения о местоположении границ и площади земельного участка". На всякий случай можете также указать в заявлении ссылку на нормативный акт: часть 7 статьи 45 федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

На заметку

Обратите внимание на два важных нюанса, которые могут осложнить узаконивание "лишних" соток.

1. Бесплатное оформление в собственность увеличенной площади участка допускается, только если "дополнительная" часть не превышает, как сказано в законе, "предельного минимального размера участка, установленного… для земель соответствующего целевого назначения" (пункт 1 части 5 статьи 27 закона "О государственном кадастре недвижимости").

Поясним: для дачного строительства, к примеру, в большинстве регионов установлен стандартный (он же минимальный) размер участка 6 соток. Соответственно, бесплатно можно легализовать не больше 6 "лишних" соток. Под участки для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) где-то выделяется минимум 2, где-то – 3 сотки. Исходя из этого, если ваш участок предназначен для ИЖС, то бесплатно можно «прибавить» не больше 2 (3) дополнительных соток, находящихся в фактическом пользовании.

Минимальные размеры участков различного назначения устанавливаются региональными законами, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса РФ). Если в каком-либо регионе (населенном пункте) такие акты отсутствуют, то бесплатно присоединить к участку в порядке уточнения границ разрешается не более 10 процентов его площади, указанной в документах о предоставлении участка (пункт 1 части 5 статьи 27 закона о кадастре).

2. По правилам, при подготовке межевого плана кадастровый инженер обязан обосновать увеличение площади участка по сравнению с первоначальными данными о ней по "старым" документам. Подсказки о том, как это сделать, содержатся в части 9 статьи 38 закона о кадастре. Цитируем: "При уточнении границ участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные… документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка".

Больная тема: какие земли нельзя приватизировать

Перед тем, как приступать к оформлению участка (или тех самых "дополнительных" соток), стоит сразу сориентироваться: а позволяет ли закон в принципе получить в частную собственность эту землю? Ориентировкой послужит статья 37 Земельного кодекса РФ "Ограничения оборотоспособности земельных участков". В этой статье перечислены основные категории земельных участков, которые не подлежат передаче в собственность граждан.

К ним, в частности, относятся участки:

- в пределах особо охраняемых природных территорий;
- из состава земель лесного фонда;
- в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
- предоставленные для нужд организаций транспорта, связи;
- расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
- расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Также запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, и участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Читайте так же:  Психолого-лингвистическая судебная экспертиза

На практике наиболее часто встречаются случаи, когда граждане «прихватывают» земли лесного фонда, примыкающие к их участкам. Оформить в собственность эти сотки закон не позволяет, как бы долго они не находились в фактическом пользовании дачников. В то же время имейте в виду, что согласно статье 71 Лесного кодекса РФ лесные участки, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности, могут предоставляться в аренду или безвозмездное срочное пользование граждан.

Бесхозный участок: легкая добыча или правовая ловушка?

На форумах в Интернете можно найти массу историй о том, как незадачливые дачники "приобрели" заброшенные бесхозные участки, а при попытке оформить их в собственность оказались у разбитого корыта. Ситуации, когда в садовом (дачном) товариществе, кооперативе либо среди участков для ИЖС красуется огород, заросший бурьяном, без признаков посещения хозяевами, встречаются часто. Каковы шансы стать полноценным хозяином такой земли? Скажем прямо: невелики.

Тем, кто решится окультуривать брошенную землю на легальных основаниях, стоит иметь в виду следующее. Сначала придется выяснить, кто юридически является собственником "бесхозного" участка. Для этого делается запрос в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Получить такую информацию вправе любой гражданин.

Как правило, оказывается, что участок находится в собственности либо в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении частного лица. Поскольку найти владельца для заключения сделки (покупки) участка обычно не удается, остается единственный - весьма нелегкий – путь. А именно: добиваться изъятия участка на основании того, что земля не используется в соответствии с целевым назначением (строительство дачного дома, выращивание сельхозкультур и т.д.). Разумеется, подобное отчуждение участка допускается только в судебном порядке. Особенности процедуры установлены в статьях 284 и 286 Гражданского кодекса РФ.

Окончание цикла публикаций "Дачная амнистия - 2012" - об основных правилах и важных нюансах оформления загородных построек – в следующем выпуске нашей рубрики.

Как узаконить лишние метры, занятые жилым строением?

после реконструкции угол дома вышел на 40см за пределы земельного участка на земли общего пользования. Как узаконить лишние метры?

Ответы юристов (1)

Здравствуйте, опишите ваше домовладение, дайте кадастровый номер ЗУ.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как узаконить лишние сотки

Купил дачный участок 20 лет назад. Хочу построить новый дом.

Заказал документы в Россреестре Ответили границы участка не определены. Участок 6 соток по

документам, реально больше на 1,5 - 2 сотки. Можно ли задокументировать участок по существующим

заборам? Граница с одним соседом установлена по решению суда . Другие соседи не межованы

по новым правилам. Как узаконить лишние сотки?

Ответы юристов (1)

1. Необходимо зафиксировать нынешние точные границы участка. Сделать это может кадастровый инженер, а найти такового можно в специализированной службе имеющей лицензию на право осуществление геодезической и картографической работы. Уточнение границ ранее учтенного земельного участка не требуется.

2. После проведения необходимых работ кадастровыми инженерами у вас на руках появиться готовый межевой план присоединяемой земли. С данным планом межевания необходимо будет обратиться в местный орган кадастрового учета регистрации новых данных о земельном участке.

3. Имейте в виду, что при государственном кадастровом учете уточненных границ земельного участка существую основания для отказа, например:

• Площадь присоединяемого участка не должна превышать величины равной десяти процентам от изначального земельного участка.

• Площадь присоединяемого участка не должна превышать нормы установленной органами местного самоуправления (величины предельного минимального размера земельного участка)

4. После получения кадастрового паспорта на землю необходимо подать заявление о внесение изменений в Единый государственный реестр в органы государственной регистрации. После вы получите свидетельство о регистрации прав собственности на земельный участок с уточненными границами.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как узаконить лишние метры

Росреестр информирует

В каждом населенном пункте и почти в каждом садовом товариществе встречаются так называемые прирезки. Это когда граждане передвигают заборы, «прихватив» сотку-другую «ничьей» земли, соседствующей с их участком. Зачастую такая «прихватизация» никому не мешает и недовольства соседей не вызывает. Тем не менее они считаются «самозахватом», то есть пользоваться ими противозаконно. С поправками в Земельный кодекс, которые вступили в силу с 1 марта 2015 года, граждане получили возможность большинство прирезок за умеренную плату узаконить и оформить в свою собственность. Кому повезло и повезло ли?

- Какой самозахват разрешают узаконить?

Если прирезка заезжает на участок соседа, который оформлен в собственность, узаконить ее не удастся. Нельзя захватить и кусочек территории общего пользования садового товарищества или дачного кооператива, находящегося в его собственности. В этих случаях вопрос решается между собственниками смежных земельных участков. Каких же земель тогда это касается? Главное условие — «прихватизированная» земля должна находиться в государственной или муниципальной собственности.

- Что надо сделать?

Необходимо подать в местную администрацию следующие документы:

- заявление о перераспределении земельных участков;

- уже имеющиеся документы на землю в прежних границах (свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРП);

- решение общего собрания садового или дачного товарищества о перераспределении земли (для садоводов);

- кадастровый паспорт земельного участка.

Важно убедиться, что ваш участок стоит на кадастровом учете с уточненными границами. Для получения сведений государственного кадастра недвижимости вы можете обратиться в кадастровую палату, МФЦ или заказать их в электронном виде на портале Росреестра (www.rosreestr.ru).

Читайте так же:  Волгоградская экспертиза строительная

Если уточнение границ ранее не проводилось, придется заказать его в индивидуальном порядке. Вызываете за свой счет кадастрового инженера (можно обратиться как в БТИ, так и в частные организации — главное, у специалиста должен быть квалификационный аттестат, позволяющий проводить соответствующие работы), и он вам составит план участка в новых границах, с учетом прирезок. Стоит учитывать, что стоят эти услуги не особо дешево. Поэтому сначала важно убедиться, что ваш «самозахват» в принципе может быть узаконен.

- В каких случаях прирезки в собственность не оформить?

Всего в законе прописано с десяток возможных причин для отказа в узаконивании прирезок. Основные из них:

- «самозахват» не должен вылезать за пределы так называемых красных линий — ими на территориальных планах обозначаются участки, по которым проходят какие-то коммуникации, придорожные полосы и т. п.;

- если «прихваченные» сотки захватывают часть другой территориальной зоны (то есть земли, у которой другое назначение и правила использования). Границы этих зон определяются правилами землепользования и застройки, которые должны быть утверждены местными властями (на уровне муниципальных образований);

- площадь участка вместе с прирезкой не должна превышать предельный размер, установленный в конкретном районе для вида разрешенного использования вашего участка. Сколько это, выяснять следует в своей администрации (или на ее сайте).

После того, как будет получено разрешение от администрации на перераспределение земельного участка, кадастровый инженер, к которому вы обратились, подготовит необходимые документы для утверждения схемы земельного участка и постановки его на кадастровый учет в новых границах.

- Сколько придется заплатить за лишние метры?

Размер платы, согласно закону, определяется органом местного самоуправления. Так или иначе, она будет зависеть от кадастровой стоимости прирезки (ее можно посмотреть на публичной кадастровой карте на сайте www.rosreestr.ru). Если кадастровая стоимость земли отстает от реальной рыночной, выкупать свой «самозахват» однозначно выгодно.

Вопрос на засыпку!

- А зачем мне платить деньги, если я спокойно пользуюсь прирезкой бесплатно?

Стоит иметь в виду, что нынешние многочисленные земельные новшества имеют и обратную сторону. Административные штрафы за самовольное занятие земли, которые раньше были копеечными и никого особо не пугали, с конца марта 2015 года увеличились в разы, поскольку теперь исчисляются от кадастровой, приближенной к рыночной, стоимости земли (она у всех разная). Кроме того, усиливается земельный надзор, введена процедура так называемого административного обследования участков. В общем, может так оказаться, что дешевле обойдется самовольно занятые метры один раз и навсегда выкупить у государства.

заместитель главного государственного

инспектора Киржачского района по использованию и охране земель.

Как узаконить "лишние" метры земельного участка после межевания?

Здравствуйте. На земельный участок зарегистрировано право собственности без определения границ. При проведении межевания выяснилось, что площадь участка составляет около 6 сот.. тогда как право зарегистрировано на 4.5 сот. Как быть в такой ситуации?

Ответы юристов (2)

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

32) в результате государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о площади земельного участка такая площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости;

Таким образом, необходимо уточнить вид разрешенного использования земельного участка и имеется ли на него установленный законом минимальный размер.

Если нет, то применяем правило о 10%

Из практики — как правило минимальный размер (если он установлен) будет более 10%

С учетом изложенного, если к вашей ситуации применимо правило о 10%, можно с уверенностью сказать, что при регистрации, проблем, связанных с площадью, у вас возникнуть не должно

Если границы земельного участка площадью 450 кв.м определены в соответствии с действующим законодательством, то вы не вправе уточнять границы.При необходимости правовой оценки ситуации и подготовки документов обращайтесь ко мне в чат. С уважением, С.Баландин

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Оформление "лишних" неучтенных соток стало возможно

Чаще все разного рода проблемы, связанные с покупкой или продажей жилой недвижимости происходят по той причине, что составлением договора и сопровождением сделки занимаются не квалифицированные юристы, а риелторы. Как показывает практика, лишь незначительная часть риелторов являются действительно профессионалами, способными выполнить оценку состояния недвижимости.

Собираетесь продавать или покупать недвижимость? Пользуйтесь услугами профессионалов в данной сфере! Это поможет сохранить собственное здоровье и нервы и обезопасит от материальных потерь.

Оформление "лишних" неучтенных соток стало возможно

Для тех, кто читает данный материал, видно назрел вопрос оформления "лишней" неучтенной земли. До появления данного Постановления Московского областного суда оформить в собственность по Закону "О дачной амнистии" "лишние" сотки было невозможно. Теперь это реально.

Для того, чтобы "лишние" сотки перешли вам в собственность на законных основаниях, необходимо выполнить определенные условия:

- провести межевание земельного участка;

- провести и подписать согласование границ земельного участка;

- проверить, не превышает ли площадь оформляемого в собственность земельного участка, минимальный размер земли, выдаваемой в собственность.

Читайте так же:  Договор дарения с правом отмены дарения

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ 2011 год

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего А. Г.П.,

судей Л. Д.И., Р. В.В.,

при секретаре К.А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Володина Николая Николаевича на решение Солнечногорского городского суда Московской области от 13 декабря 2010 года по делу по иску Павшиной Марии Николаевны, Володина Николая Николаевича к Администрации Солнечногорского района Московской области о признании права собственности на земельный участок,

заслушав доклад судьи Р. В.В.,

объяснения Володина Николая Николаевича и его представителя А.С.А., представителя Павшиной Марии Николаевны - Е. И.В., представителя Администрации Солнечногорского района - В.И.,

Павшина М.Н., Володин Н.Н. обратились в суд с иском к Администрации Солнечногорского района Московской области о признании права собственности на земельный участок N 12 площадью 1500 кв. м, расположенный по адресу: Солнечногорский район.

В обоснование заявленных требований указали, что Павшина М.Н. является наследницей матери Павшиной И.Н., а Володин Н.Н. является наследником бабушки - Володиной К.И.

Наследникам Павшиной М.Н. и Володину Н.Н. перешло право собственности в порядке наследования на строения, расположенные по указанному адресу.

Собственники строения (Володин Н.Н. и Павшина М.Н.) обратились в Администрацию Солнечногорского района Московской области с заявлением о закреплении за ними земельного участка при доме площадью 1500 кв. м в собственность бесплатно в соответствии со ст. 35, 36 ЗК РФ, но получили отказ, который, по мнению истцов (Володин Н.Н. и Павшина М.Н.), является неправомерным.

Представители Администрации Солнечногорского района Московской области исковые требования признали частично. Представителем Администрации было указано, что наследодателям (бывшим собственникам строения на земельном участке) истцов предоставлялся земельный участок площадью 1200 кв. м под строительство дома.

Оснований для увеличения площади земельного участка Администрация не видит. По задней меже участка проходит проезд, относящийся к муниципальной земле и Администрация не исключается что произошел самозахват муниципальной земли. (земельный юрист)

Решением Солнечногорского городского суда Московской области от 2010 года исковые требования Павшиной М.Н. и Володина Н.Н. удовлетворены частично. За истцами (Павшиной М.Н. и Володина Н.Н.) признано право собственности за каждым на 1/2 долю земельного участка N 12 площадью 1200 кв. м.

Не согласившись с решением Солнечногорского суда в части площади земельного участка, Володин Н.Н. (истец по гражданскому иску) обжалует его в кассационном порядке и просит отменить как незаконное и необоснованное. (земельный юрист)

Проверив и изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Признавая за Павшиной М.Н. и Володиным Н.Н. право собственности на земельный участок площадью 1 200 кв. м по указанному адресу, суд с учетом ст. ст. 15, 25 Земельного Кодекса Российской Федерации исходил из того, что ранее по договору застройки, под строительство, выделялся земельный участок площадью именно 1200 кв. м, впоследствии площадь участка, по мнению суда, увеличивалась без законных оснований. (земельный юрист)

При этом судом указано, что по задней меже участок граничит со свободными муниципальными землями, что не исключает возможности наследодателями истцов захвата свободных земель, принадлежащих Администрации.

Однако с выводом суда об отсутствии оснований для признания за истцами права собственности на земельный участок в размере 1506 кв. м согласиться нельзя.

Разрешая возникший между сторонами земельный спор, судом не приняты во внимание положения Закона "О дачной амнистии".

В силу указанного закона, если реальные границы участка и его площадь не совпадают с теми, которые значатся в правоустанавливающих документах, разрешается оформить неучтенные ранее метры земельного участка в свою собственность при двух условиях:

- при межевании земельных участков, в отношении которых должен проводиться государственный кадастровый учет земельных участков, не нарушены права смежных землепользователей;

- уточненная площадь земельного участка не превышает минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Так, из материалов гражданского дела следует, что фактическая площадь земельного участка при доме по вышеуказанному адресу составляет 1506 кв. м, на границе этого участка расположены хозяйственные постройки, споров по границам со смежными землепользователями не имеется, границы участка на местности определены, составлен межевой план земельного участка, подписан акт согласования границ, площадь неучтенного участка составляет 306 кв. м, что меньше минимальной площади земельных участков предоставляемых гражданам для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства в Солнечногорском районе.

Администрацией Солнечногорского района не доказала, что произошел самозахват земли, принадлежащей администрации района, доказательств данного факта не представлено.

На основании изложенного решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене. (земельный юрист)

Поскольку все существенные обстоятельства по делу установлены, судебная коллегия полагает возможным принять по делу новое решение, которым требования Павшиной М.Н. и Володина Н.Н. удовлетворить.

Признать за каждым из истцов право собственности на 1/2 долю земельного участка площадью 1 506 кв. м, выделенного из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, в границах межевого плана, представленного в гражданское дело.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Солнечногорского городского суда Московской области от отменить, принять по делу новое решение, которым требования Павшиной М.Н. и Володина Н.Н. к Администрации Солнечногорского района Московской области о признании права собственности на земельный участок удовлетворить.

Признать за Павшиной М.Н. и Володиным Н.Н., за каждым из них, право собственности на 1/2 долю земельного участка площадью 1 506 кв. м по адресу: Солнечногорский район, выделенного из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, в границах межевого плана.