Перейти к содержимому

Земля не оформлена в собственность последствия

Последствия оформления гаражного бокса в собственность после банкротства ГСК

Здравствуйте уважаемые юристы!

ГСК лет 20. Земля в собственности у ГСК лет 5. 1/3 членов ГСК не успела оформить в судебном порядке право собственности на гаражный бокс и землю. Все боксы официально в эксплуатацию не введены. Налоговая инспекция инициирует банкротство ГСК из-за неуплаты налога на землю, сделки по земле приостановлены. В июне будет суд.

Вопрос: В случае банкротства ГСК:

1. Те, кто не оформил в собственность боксы, всё потеряют?

2. Если оформить бокс в собственность до июня, то при ликвидации ГСК, как юр.лица, боксы заставят разобрать? Какова участь этих боксов? Стоит ли спешить оформлять боксы в собственность до банкротства ГСК?

3. Допустим, ГСК часть долга перед налоговой уменьшит. От какой минимальной суммы долга Суд может принять решение о банкротстве?

Ответы юристов (2)

Добрый день, Людмила. ГСК является собственником своего имущества и в соответствии с положениями глава 4 ГК РФ, может открывать расчетный и иные счета в банках; иметь печати и штампы; совершать от своего имени любые сделки, не запрещенные законом, для достижения своих уставных целей. При этом ГСК отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, но не несет ответственности по обязательствам своих членов. Члены ГСК, в свою очередь, солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива п. 22 ст. 123.3 ГК РФ. Почему Вы должны оформлять свою собственность через суд? У Вас есть купля-продажа гаражного бокса? Если Вы не оформите гараж в свою собственность, Ваш бокс будет внесен в часть уплаты долга по обязательствам ГСК. Минимальная сумма задолженности, необходимая для обращения в суд с заявлением о признании юр. лица банкротом, на данный момент, законом не установлена.

Уточнение клиента

При оформленной собственности на бокс с последующим банкротством ГСК, земля под боксом забирается в гос.собственность? И надо либо брать землю в аренду, либо арендовать? А либо предложат разобрать гараж и освободить землю?

16 Апреля 2018, 19:53

Добрый день, в соответствии с ст. 35 ЗК РФ При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Дом без участка: почему в России разделили права собственности на недвижимость

Авторы: Ирина Кондратьева, Алина Михалева

Современное российское законодательство предусматривает раздельный правовой режим для земельных участков и для находящихся на них объектов. В таком случае земля и здания на ней рассматриваются как отдельные вещи, а не одна. "Право.Ru" разбирается в истории этого "разделения", в чем его уникальность в России и нужно ли уходить от него к модели развитых юрисдикций, где все построенное на земельном участке – его составная часть, а не самостоятельная вещь.

Осенью до Экономколлегии ВС дошел спор домовладелицы из Тульской области. Еще в 2013 году она приобрела дом в дачном поселке, но с участком, на котором он располагался, дело застопорилось. Пока она заключала договор купли-продажи с собственником земли и оформляла документы, тот обанкротился, и его имущество, включая спорный участок, арестовали (см. "Возможен ли арест имущества уже после его продажи и начала регистрации"). Как такое стало возможным?

Корнями в советское законодательство

Отдельное право собственности на землю и расположенные на ней строения берет свои истоки в советское время: после Октябрьской революции в 1917 году был принят Декрет "О земле", который отменил частную собственность на землю, и все последующее советское законодательство подчеркивало принципиальное ее недопущение. Таким образом утверждался новый согласующийся с идеологией большевиков правопорядок, при котором земля становилась "всенародным достоянием" и "переходила в пользование всех трудящихся на ней".

Принятие Декрета "О земле" для крестьян обернулось новыми поборами в виде грабительской продразверстки, и они, движимые голодом и террором, восстали против большевистской власти.

"В то же время ликвидировать частную собственность на находящиеся на земле постройки было значительно сложнее, хотя советское законодательство сделало шаг и в этом направлении", – отмечает Александр Латыев, к. ю. н., руководитель практики Группы правовых компаний "Интеллект-С". В ГК РСФСР 1922 года не было предусмотрено личной собственности на строения на земле, зато было заменявшее его право застройки. "Однако в 1948–1949 гг. в законодательство были внесены изменения, вследствие которых право застройки было ликвидировано, а взамен его было допущено существование личной собственности на индивидуальные жилые дома, – рассказывает Латыев. – При этом, естественно, земля под этими домами оставалась в общенародной собственности, чем создавалось разделение права собственности на землю и на строение".

Ситуацию можно было изменить в 1990-х гг., когда принимался Гражданский кодекс РФ. Однако этого не произошло: земля в оборот так и не поступила. Помешало этому "активное противодействие со стороны сильной тогда коммунистической оппозиции в Госдуме", поясняет Латыев. "То есть получается, что в России формально земля осталась публичной, в собственности государства, – комментирует Роман Бевзенко, к. ю. н., профессор Российской школы частного права при Правительстве РФ, партнер "Пепеляев групп". Тогда разработчику ГК РФ нужно было придумать, как сделать так, чтобы в России все-таки начался оборот недвижимости. Поэтому в кодексе написано, что здание является вещью". Так, в нашей стране и создалась ситуация, когда в большом числе случаев здание принадлежит одному лицу, а земельный участок под ним – другому, как правило – государству, добавляет Латыев.

"Уникальная" судьба

В 2000-х годах появляется еще один шанс упорядочить этот вопрос – в связи с разработкой Земельного кодекса РФ. "Тогда нужно было сделать одну простую вещь, – делится Бевзенко. – Написать в Земельном кодексе норму о том, что если собственник построил здание, то это здание не является самостоятельной недвижимостью, а рассматривается как составная часть земельного участка". Но этого сделано не было, и получилась ситуация, когда и земля, и здание на ней рассматриваются как две самостоятельные недвижимые вещи, хотя по сути они являются одним объектом, указывает он.

В 90-х годах, когда Госдума принимала все новые и новые законы, часто возникали стихийные митинги, на которых люди требовали реформ.

Именно поэтому – для того чтобы устранить проблему раздельного оборота – и был закреплен в ст. 1 Земельного кодекса РФ "уникальный" принцип "единства судьбы" земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому постулату "все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков". Предусмотрены были и другие меры, направленные на "соединение" собственности на землю и расположенные на ней объекты: например, преимущественное право собственника здания на покупку или аренду занятого им земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Окно в Европу: единый объект для развитых юрисикций

Вопрос о том, рассматривать ли здание как составную часть участка, в разных юрисдикциях решается по-разному. Классическая юриспруденция исходила из того, что объектом недвижимости является земельный участок – причем в классическом понимании трех-, а не двухмерный. При этом все построенное на земельном участке рассматривается как его составная часть, а не самостоятельная вещь. Такова ситуация в большинстве развитых юрисдикций стран Западной Европы (Франции, Испании и других). Подобный подход способствует простому обороту недвижимости: юридически требуется договор купли-продажи земельного участка, за покупку которого платишь с учетом всех составляющих.

Однако это лишь одна из возможных моделей, принятая в юрисдикциях, где есть частная собственность на землю. Во многих странах Азии и арабского мира ситуация иная – вся земля публичная, принадлежит она суверену или государству, и оборот земли не происходит. Типичные примеры – Таиланд или ОАЭ. В таких случаях, если частное лицо строит на земле дом, то собственностью признается только здание.

Опыт показывает, что относительно безболезненный переход от одной модели к другой возможен. Пожалуй, самым ярким примером стал переход ГДР от "советской" модели к более современным законодательным нормам ФРГ. Так, в ГДР был введен принцип раздельной собственности на землю и на здания. При объединении Германии в переходных положениях к ГК ФРГ были предусмотрены правила по соединению в один объект права на землю и на здание – например, если земля находилась в народной собственности, то собственники зданий получали право преимущественного приобретения земли; если земля находилась в собственности третьих лиц, то собственники зданий получали долгосрочное право пользования землей с обязательством выплачивать компенсацию за пользование в соответствующем рыночным требованиям размере. Если же речь шла о компаниях со 100%-ным госучастием, то народная земля, на которой стояли эти предприятия, становилась их собственностью.

Читайте так же:  Снизить налог для малого бизнеса

При объединении Западной и Восточной Германии были предусмотрены правила по соединению в один объект прав на землю и на здание.

В некоторых европейских странах переход к "единому объекту" затянулся. Так произошло в Чехии, где реформы в области земельного права были начаты с момента образования Чешской Республики в 1993 году. На подготовку нового Гражданского Кодекса потребовалось более 20 лет – он вступил в силу 1 января 2014 года. Только с появлением нового ГК постройка стала неотъемлемой частью земельного участка, на котором была возведена – до этого земля и строение рассматривались как отдельные объекты.

Естественный отрыв от развитых правопорядков

Несмотря на то, что сейчас в России "полного отрыва" земли от расположенных на ней объектов не происходит, "разделение" до сих пор имеет место в большом количестве случаев, говорит Латыев. Такая ситуация – когда собственниками земельного участка и расположенного на нем объекта являются разные лица – с учетом объективных условий развития российского права "естественна" и в особенности характерна для Москвы, где очень большой процент земли находится в собственности государства и муниципалитетов, добавляет Виталий Можаровский, партнер практики "Недвижимость и строительство" Goltsblat BLP.

Это положение дел опрошенные "Право.Ru" юристы оценивают по-разному. "Безвыходных ситуаций" быть не должно – есть правила, которые их регулируют (глава 17 ГК РФ), говорит Можаровский, и существуют не "массовые", а лишь "точечные" проблемы. В частности, он вспоминает дело № А32-29673/2011, в рамках которого решался вопрос о том, можно ли считать недвижимой вещью футбольное поле. Согласен с ним и Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики "Недвижимость. Земля. Строительство" VEGAS LEX. Особых проблем в "раздельном" праве собственности за землю и объекты он не видит, а, наоборот, находит в этом даже некоторые преимущества. "Например, когда в собственности находятся несколько зданий на одном большом участке: следуя логике единства титула, собственник должен передавать права на весь участок. Но в нашей ситуации он может выделить один участок со зданием".

По мнению же партнера "Инфралекс" Артема Кукина, все это приводит к необходимости использовать сложные конструкции ограниченных вещных прав (пользование, сервитут) и может понижать цену недвижимости. "На практике, в частности, проблемы вызывает залог здания, расположенного на неприватизированном земельном участке, – рассказывает он. – Единый же объект недвижимости, укоренившийся в развитых правопорядках, позволяет четко регулировать отношения собственности, повышает правовую определенность, упрощает налогообложение".

В целом существование отдельных правовых режимов для земельных участков и объектов недвижимости – это как минимум неудобно, считает и Артем Сафонов, юрист юридической фирмы "Nektorov, Saveliev & Partners". "При совершении любых сделок с объектами недвижимости нужно регистрировать права как на сам приобретаемый объект, так и на земельный участок под объектом, – поясняет он. – Однако такая система сложилась в России исторически и в настоящий момент достаточно успешно работает". Поэтому резко отказываться от нее и переходить на систему с единым правовым режимом для земли и объектов недвижимости на ней, на его взгляд, нецелесообразно.

"Сближение" объектов

Основная тенденция развития законодательства и судебной практики сегодня – не делить собственность на земельный участок и расположенную на нем недвижимость, отмечает Латыев. Однако быстро это сделать не получится. Должны пройти десятилетия, считает Можаровский: "Собственники объектов будут постепенно выкупать землю у государства. И мы придем к той же ситуации, которая сформировалась в развитых юрисдикциях".

Проект ГК содержит концептуальные изменения Гражданского кодекса РФ, касающиеся в том числе понятия недвижимого объекта и вещных прав – так, в п. 2 ст. 130 ГК РФ в редакции Проекта ГК предлагается введение понятия "единый объект": "Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь".

Если планируемые изменения ГК РФ будут приняты, то это будет означать частичный уход от характерной для отечественного правопорядка ситуации, при которой в обороте находятся как земельные участки, так и находящиеся на них объекты, и сближение с принципами римского и современного европейского права.

Модель, в рамках которой здание рассматривается не как отдельная недвижимая вещь, а как составная часть земельного участка, а права на здание не подлежат самостоятельной регистрации, и при этом оно обращается вместе с земельным участком, хорошо подходит только для случаев, когда собственники земли строят здания на своей земле, отмечает Бевзенко. На практике же часто встречается ситуация, когда здание строится на чужой земле.

В итоге полностью исключить разделение собственности на земельный участок и расположенную на нем недвижимость невозможно, соглашается и Латыев, и даже самые последовательно проводящие политику единства правовой судьбы здания и земли под ним законодательства, вроде немецкого, предлагают инструменты для предоставления возможности строить на чужом участке. "Таково, например, право застройки, согласно которому застройщик может не только построить здание на чужом земельном участке, но и приобрести на него – в разных странах – либо формальное право собственности, либо такие права владения, пользования и распоряжения зданием, которые фактически исчерпывают все полномочия собственника, но только лишь по идеологическим соображениям правом собственностью не называются", – поясняет он.

Проект реформы ГК РФ предусматривает введение в Кодекс права застройки. Оно представляет собой "право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации". "По смыслу законопроекта право застройки должно заменить распространенную в настоящее время аренду земельного участка в целях осуществления строительства, – комментирует новеллу Чумаченко. – Особенно это касается строительства на земельных участках из государственной и муниципальной собственности". Предполагается, что оно будет устанавливаться на срок, который не может быть менее пятидесяти и более ста лет, а ключевым моментом является то, при прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, поступают в собственность собственника земельного участка, указывает Чумаченко, отмечая, что спешить с этими изменениями, на его взгляд, все же не стоит.

Наличие отдельного права собственности на земельный участок и расположенные на нем объекты сложилось в России исторически и было обсуловлено объективными реалиями развития правовой системы в стране. Все началось с изъятия земли из частной собственности после Октябрьской революции и акцента на ее недопущение в советский период. С началом рыночных реформ в 1990-е годы земля в частную собственность так и не поступила, и раздельный правовой режим стал единственной возможностью вовлечения недвижимости в оборот. А чтобы смягчить последствия такого "разделения" в Земельном кодексе РФ был закреплен принцип "единства судьбы" земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Как отмечают опрошенные "Право.Ru" эксперты, такая модель, конечно, "утяжеляет" российский гражданский оборот, однако резко переходить к подходу развитых юрисдикций – когда все построенное на земельном участке рассматривается как его составная часть, а не самостоятельная вещь – все же не стоит. Тенденция к объединению сегодня есть, но процесс этот будет длиться долго, предполагают они.

Здравствуйте !Дом куплен в 1990г. ,Несколько собственников. Есть свидетельства о праве на наследство собственники не зарегистрировали право в Росреестре. Продавать дом наверное нужно через нотариуса. Но на землю нет никаких документов. Что делать, заключать ДКП на дом или сначала приватизировать землю? И какие последствия приватизации:?

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день, Михаил! Продать такой дом не удастся. Прежде всего, необходимо зарегистрировать право на дом. Оформить земельный участок в собственность. Если вы владели землей на законных основаниях, и имеете на ней частный дом, в таком случае вас ждет упрощенная схема приватизации. Для этого следует пройти следующие этапы: 1. Исполнительная съемка участка. Обращаться следует в землеустроительную организацию. Затраты: около 15000 руб.– (1 месяц).2. Оформление границ. Выданный документ (заключение после процедуры исполнительной съемки) подаём в отдел архитектуры (или в местную администрацию). Получаем постановление о передаче объекта в собственность (1,5 месяца).3. Выписка на объект недвижимости. Обращаемся в Федеральное агентство по кадастр/недвижимости. На основании данной выписки будет осуществляться межевание.4. Границы. Чтобы границы были подтверждены и защищены юридически, нужна процедура межевания. Заказываем ее, опять же, в землеустроительной организации. Расходы: 9000 руб.5. Кадастровый паспорт и план участка земли. Предоставляем в орган кадастрового учета: паспорт и заявление, свой ИНН, свидетельство о праве собственности на дом, оплаченная квитанция ( 200 р.) за подготовку выписки, заключение о межевании.6.Подаем пакет документов в Росреест и получаем ЕГРН на участок. Заниматься этим может один человек по доверенности от всех дольщиков, сходите один раз к нотариусу. Для продажи земельного участка лучше обратиться к профессионалам. Договор купли-продажи земельного участка с домом должен быть нотариально заверенным. УДАЧИ!

Как оформить землю под ИЖС в собственность, если есть решение о передаче земельного участка бабушке, а дом на участке разделен на 2 квартиры принадлежащим другим лицам?

Есть земельный участок 6 соток под ИЖС который решением сельсовета от 1997 г. передан в частную собственность моей бабушке. На участке стоит дом и подсобные помещения.

Читайте так же:  Мировой суд участок 41

В 2007 г. бабушка перевела жилой дом стоящий на этом участке в 2 квартиры. Одна квартира по договору дарения принадлежит мне (внучке). Вторая квартира передана другому лицу.

В 2010 г. бабушка пыталась приватизировать землю, ей отказали, сформулировав это тем, что квартире земля не полагается, руководствуясь ст.40 Закона Украины о местном самоуправлении. Происходило это в Крыму, при Украине.

Из документов на землю есть:

- Приказ от 1972 года закрепить за бабушкой участок 6 соток для постройки жилого дома.

- Решение сельсовета от 1997 г. передать в частную собственность бесплатно моей бабушке участок 6 соток.

- Выписка из земельно кадастровой книги от 2007 года, о том, что за бабушкой числится земельный участок 6 соток.

Как оформить эту землю в собственность сейчас при России?

Это должна делать бабушка, на которую документы на землю или я, собственник квартиры (по сути части дома)?

Ответы юристов (10)

Добрый день. Не совсем понятно как произошел перевод дома в 2 квартиры- это 2 отдельных объекта с самостоятельными кадастровыми номерами или все же доли в одном объекте. В любом случае в соответствии с

ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружениипринадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Порядок оформления закреплен

ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

5.Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

6.Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Если у Вас дом сейчас является домом блокированной застройки,( два отдельные жилых объекта, соединенных общей стеной и имеющие отдельные выходы на общий земельный участок) то он относится к многоквартирному и в этом случае

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО от 19 января 2010 г. N Д23-99

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу отнесения жилого дома к многоквартирным жилым домам и в рамках своей компетенции сообщает.
1. Понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом Российской Федерации не определено. В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Согласно ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Вместе с тем указанный в обращении жилой дом подпадает под предусмотренное п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации понятие «жилые дома блокированной застройки», под которыми понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В соответствии с п. 4 разд. I Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения, утвержденных Приказом Росстата от 11.08.2009 N 168 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг»,жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам, несмотря на то что принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома. При этом на такие дома распространяются все касающиеся многоквартирных домов положения действующего законодательства, в том числе нормы ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 189-ФЗ).

2. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
19.01.2010

ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Берете документы, необходимые для кадастрового учета и обращаетесь в Росреестр для кадастрового учета земельного участка и регистрации права собственности.

Это должна делать бабушка, на которую документы на землю или я, собственник квартиры (по сути части дома)?

Это должна делать бабушка, на которую документы на землю или я, собственник квартиры (по сути части дома)? делать это должны собственники квартир в доме, а не бабушка. С уважением Евгений Беляев

Уточнение клиента

Дом не является блокированной застройки. Также многоквартирным его назвать сложно, нет общих помещения. Все раздельно. Как его разделили на квартиры в свое время, мне тоже непонятно.

Но суть вопроса не в оформлении земельного участка под домом, который всего 100кв.м, а в оформлении всего земельного участка.

21 Февраля 2018, 22:38

Есть вопрос к юристу?

Если дом в настоящее время имеет в своём составе более оной квартиры, то они является многоквартирным домом и можно применить соответствующие положения Жилищного кодекса РФ, в соответствии со ст. 36 которого земельный участок в силу прямого указания закона уже принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме — остаётся просто оформить этот участок на основании протокола общего собрания (Вы и сосед) собственников и предварительно оформленного паспорта БТИ.

Это наиболее простой и возможно — наиболее рациональный вариант..

Второй вариант — пойти не по жилищному, а по гражданскому законодательству — от изначально предоставленных прав Вашей бабушки. В данном случае необходим более детальный анализ правоустанавливающих документов, причин отказа в приватизации, объёма прав второго собственника дома, существующего сложившегося порядка пользования участком… В итоге — вероятнее всего только судебный порядок — с учётом наличия интересов второго собственника дома — пропорциональную долю в участке вероятно так или иначе ему придётся выделять, поскольку квартиру он приобретал конечно с какими-то правами на землю..

— Приказ от 1972 года закрепить за бабушкой участок 6 соток для постройки жилого дома.

— Решение сельсовета от 1997 г. передать в частную собственность бесплатно моей бабушке участок 6 соток.
— Выписка из земельно кадастровой книги от 2007 года, о том, что за бабушкой числится земельный участок 6 соток.

Читайте так же:  Договор дарения доли нескольким одаряемым

Этого достаточно для оформления земельного участка на бабушку.

ст. 8.2 Закона Республики Крым от 31.07.2014 г. № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым»

1 Государственная регистрация права собственности гражданина Российской Федерации на земельный участок, предоставленный до принятия Федерального конституционного закона для ведения личного подсобного, дачного
хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина Российской Федерации на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2 Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина Российской Федерации на

указанный в части 1 настоящей статьи земельный участок является следующий документ:
акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством,

действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого

акта на момент его издания;

выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

решение исполнительного комитета сельского, поселкового, городского совета независимо от утверждения его решением сессии сельского, поселкового, городского совета, в том числе без указания сведений о праве, на котором
земельный участок передается такому гражданину, при условии, что данное решение не отменено;

иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок, изданный в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого документа на момент его издания, кроме договора аренды, документа о передаче земельного участка во временное пользование.

3 Не допускается государственная регистрация права собственности гражданина Российской Федерации на указанный в части 1 настоящей статьи земельный участок, в случае если такой земельный участок в соответствии с
федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.

4 Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина Российской Федерации на указанный в части 1 настоящей статьи земельный участок не допускается.

5 Государственная регистрация права собственности гражданина Российской Федерации на указанный в части 1 настоящей статьи земельный участок, в случае если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным
основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется по правилам настоящей статьи.

При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего
право такого гражданина на данный земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на данный земельный участок могут быть представлены
следующие документы:

свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;

один из документов, предусмотренных частью 2 настоящей статьи и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина — любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный
участок.

Представление предусмотренного абзацем вторым настоящей части документа не требуется в случае, если право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в установленном
Законом о регистрации порядке.

Обратитесь в Госкомрегистр с соответствующим заявлением.

Уточнение клиента

Да, спасибо. Так и сделаю.

Вопрос в следующем, могут ли в Госкомрегистре приостановить регистрацию права бабушки на землю из-за того, что дом на этом участке принадлежит другим лицам?

21 Февраля 2018, 22:43

Наличие общих помещений вовсе не обязательно при определении статуса дома как МКД (в последствии этот статус можно и изменить — по согласию сособвственников и переводи долей в имуществе в доли в праве на имущество). Общим имуществом по ЖК всё равно являются кровля, чердак, подвал, участок и т.д.

Просто несколько раз удавалось решить аналогичные вопросы, идя не по пути применения не только гражданского законодательства, но (в первую очередь) ЖК РФ… Отмечу лишь, что удавалось это при полном согласовании с местной администрацией. Собственно — они (администрации поселений) и обращались тогда за помощью, не желая отказывать гражданам, судиться сними, и выставлять их (своих земляков) участки на торги… В общем порядок такой (начать от ЖК) не часто применяется (тут додуматься до него надо), но существует и есть практика его применения..

В Крыму — немножко сотрудничаю, особенно с весны 2014 (родственники и связи со времен СССР, Ялта — город детства, Симферополь — город частых визитов) — обычно идут на встречу при возможности побыстрее узаконить правовой режим объекта недвижимости в соответствии с законодательством РФ..

Если квартиры не зарегистрированы в Росреестре (из описания вопроса я понял, что не зарегистрированы) — то нет. Оснований для приостановки нет.

Уточнение клиента

Одна квартира (моя) зарегистрирована в Росеестре. Вторая нет, также собственник там не появляется уже несколько лет. Мои попытки выйти с ним на связь пока успехом не увенчались, я даже не знаю, где он может быть.

Консультировалась с юристом при МФЦ, сказали, что так как квартире земля не полагается, поэтому оформить землю мы не сможем. Только через суд перевести квартиру в дом на основания права на жилой дом (нужна индивидуальная собственность), потом с решением суда идти в сельсовет с ходатайством о выделении земли к этой части дома.

Мне это не совсем понятно, т.к. на данный момент все документы на землю на бабушку, бабушка слава богу жива здорова. Прописана и проживает в со мной, в моей части дома (квартире). И как я понимаю, фактически земля под домом +1 метр принадлежит владельцам квартир. Остальной участок бабушке.

Поэтому не знаю, что делать. Или мне подавать исковое в суд чтобы перевести квартиру в жилой дом или начать с Госкомрегистра сдав бабушкины документы на ЗУ для государственного кадастрового учета и регистрации права на собственность .

22 Февраля 2018, 07:36

При отсутствии правовой позиции второго собственника (ввиду как Вы указываете — его физического отсутствия), решение вопроса возможно только в судебном порядке. При этом, если второго собственника в суд вызвать не удастся — будет вынесено заочное судебное решение, но второй собственник(если он объявится) вправе будет в упрощённом (предусмотренном ГПК РФ) порядке подать заявление на отмену состоявшегося решения и настаивать на пересмотре дела..

И ещё момент — если переводить квартиры обратно в дом (т.е. переводить доли в имуществе в доли в праве, то 1) необходим письменный договор со вторым собственником и 2) с учётом даты «возникновения» единого частного домовладения — муниципалитет не сможет передать Вам участок безвозмездно — обязаны будут выставлять на торги исходя из минимальной установленной в регионе стоимости земли.

Конечно, Вам следует всё же предпринять дополнительные меры к установлению контакта со вторым собственником дома. Дело в том, что при возможном судебном рассмотрении вопроса - первичным будет применение не указанного выше современного законодательства РФ или Республики Крым — оно действует с учётом ранее имевшихся прав лиц на момент вхождения Республики Крым в состав РФ в 2014 году… Т.е. судом будут первично анализироваться права, существовавшие на момент продажи Вашей бабушкой части домовладения с выделением отдельных квартир — на основании Закона, действовавшего на момент сделки, т.е. в данной части будет применено ранее действовавшее законодательство Украины, если только Вы и второй собственник не договоритесь и не заявите совместно об ином..

В свете Ваших пояснений, исходя из того что помещение (квартира) является принадлежностью здания (жилого дом), а жилой дом не поставлен на кадастровый учет и, следовательно, не привязан к земельному участку, оснований для приостановки нет. Квартира, так как сказать, находится «в воздухе» и не имеет. на настоящий момент, по документам, никакого отношение к ЗУ.

Но риски указанные Зайкиным Романом имеют место быть. Поэтому, чтобы обезопасить себя от возможных судебных тяжб лучше

Или мне подавать исковое в суд чтобы перевести квартиру в жилой дом

Весьма благодарен за оценку моих ответов… Хочу дополнительно отметить, что содержащиеся в моих ответах некоторые «неблагоприятные» на первый взгляд для Вас выводы — они основаны на реальной личной практике и вовсе не означают, что не стоит попробовать оформить сейчас весь участок с учётом прав Вашей бабушки… Я лишь отмечал, что возможны весьма обоснованные притязания второго собственника домовладения, права которого безусловно подлежат учёту в законном либо договорном порядке… И при его появлении — такие притязания возможны по крайней мере с учётом установленного в РФ трёхлетнего срока исковой давности — при принятии в настоящее время решения в Вашу пользу, но как я указывал возможность принятия таково решения мало вероятна во внесудебном порядке.

С Уважением, Р.М. Зайкин.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.